서울북부지방법원 2024타경107894. 성북구 삼선동2가 삼선푸르지오 114동 1층 101호 아파트입니다. 현재 소유자는 장석만이며, 2005.02.28. 매매를 원인으로 2008.06.26. 소유권이전등기를 마쳤습니다. 같은 날 설정된 우리은행 근저당권이 말소기준권리이고, 이후 현재 경매와 가압류·압류 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당 시나리오상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
가격도 신건치고 눈에 띕니다. 동일 단지 동일 면적 114.65㎡의 최근 12건 평균 거래가는 1,086,666,666원인데 최저매각가는 930,000,000원으로 평균의 85.6%입니다. 최근 12건 중 가장 낮은 거래가인 995,000,000원보다도 65,000,000원 낮고, 2026.08 최신 거래 1,250,000,000원과도 차이가 큽니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2024타경107894 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 보문로29다길 31, 제114동 제1층 제101호 (삼선동2가,삼선푸르지오) |
| 물건종류 / 면적 | 아파트 · 전용 114.65㎡ |
| 소유자 | 장석만 |
| 감정가 / 최저가 | 930,000,000원 / 930,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 163,608,531원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2008년 우리은행 근저당이 기준
임차인은 없습니다. 말소기준은 2008.06.26. 우리은행 근저당권입니다. 등기 당시 채권최고액은 300,000,000원이었고, 2020.12.14. 변경계약으로 채권최고액 227,500,000원이 등기됐습니다. 이후 설정된 오에스비저축은행 근저당과 현재 사건의 임의경매개시결정, 전문건설공제조합 가압류, 성북구 압류 등은 모두 말소기준권리보다 뒤에 위치합니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 최근 12개월 평균의 85.6%
삼선푸르지오 114.65㎡의 최근 실거래 12건입니다. 2026.01부터 2026.08까지 거래가 있으며, 최근 12개월 평균은 1,086,666,666원, 최저는 995,000,000원, 최고와 최신 거래는 1,250,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 114.65㎡ | 2 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 114.65㎡ | 12 | 1,180,000,000원 |
| 2026.05 | 114.65㎡ | 2 | 1,050,000,000원 |
| 2026.05 | 114.65㎡ | 15 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 114.65㎡ | 11 | 1,090,000,000원 |
| 2026.03 | 114.65㎡ | 12 | 1,020,000,000원 |
| 2026.03 | 114.65㎡ | 11 | 1,070,000,000원 |
| 2026.03 | 114.65㎡ | 3 | 1,080,000,000원 |
| 2026.03 | 114.65㎡ | 7 | 1,085,000,000원 |
| 2026.02 | 114.65㎡ | 12 | 1,050,000,000원 |
| 2026.02 | 114.65㎡ | 15 | 1,070,000,000원 |
| 2026.01 | 114.65㎡ | 7 | 995,000,000원 |
| 평균 | 114.65㎡ | 12건 | 1,086,666,666원 |
신건 최저가 930,000,000원은 최근 12개월 평균보다 약 156,666,666원 낮습니다. 최근 12건의 최저 거래 995,000,000원과 비교해도 65,000,000원 낮습니다. 따라서 이 사건은 유찰 전부터 최근 실거래 범위 아래에서 출발합니다. 다만 대상은 1층이므로 실제 응찰가는 같은 면적의 층별 거래 편차까지 함께 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 930,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,700,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 300,000,000원 | 300,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사오에스비저축은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 4. 가압류 · 전문건설공제조합 | 60,000,000원 | 60,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 366,300,000원 |
현재 회차 가정에서는 채권 합계 552,000,000원이 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 366,300,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모
- 단지. 삼선푸르지오는 864세대이며 준공일은 2008.03.27입니다.
- 거래. 전용 114.65㎡에서 2026.01~2026.08 사이 12건의 실거래가 확인됩니다.
- 가격대. 최근 거래 범위는 995,000,000원~1,250,000,000원입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 지목 대, 토지이용상황 아파트이며 공시지가는 4,724,000원/㎡입니다.
- 규제·구역. 과밀억제권역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역·중점경관관리구역에 포함됩니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 1층 가격 보정. 최근 평균 1,086,666,666원은 여러 층의 거래를 합친 값입니다. 대상이 1층인 만큼 층별 가격 차이를 별도로 확인해야 합니다.
- 현재 회차 가격. 신건 최저가 930,000,000원 자체가 최근 거래 최저 995,000,000원보다 낮으므로 유찰만을 전제로 판단할 필요는 없습니다.
- 등기 변동 확인. 말소기준 근저당의 채권최고액 변경과 후순위 권리의 이전·질권 설정이 있으므로 입찰 직전 최신 등기사항을 다시 대조해야 합니다.
- 배당 변동 요인. 배당표의 집행비용과 소유자 잔여액은 실제 배당 과정에서 달라질 수 있습니다.
- 원본 확인. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·실거래 원자료를 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 ‘1층 가격’이 승부처
이 사건은 임차인 0명, 매수인 인수 0원으로 권리 구조가 단순합니다. 동시에 신건 최저가 930,000,000원이 최근 12개월 동일 면적 평균 1,086,666,666원의 85.6%이고 최근 거래 최저 995,000,000원보다도 낮습니다. 따라서 가격 메리트가 유찰 뒤에만 생기는 유형은 아닙니다. 다만 최근 실거래 표본이 2층 이상에 형성돼 있는 반면 대상은 1층입니다. 결국 이 물건의 핵심은 깨끗한 권리구조를 확인한 뒤 1층이라는 조건을 얼마만큼 가격에 반영하느냐입니다.