서울북부지방법원 2025타경5698. 답십리동 엘림스퀘어3 9층 902호, 전용 14.76㎡의 도시형생활주택(원룸형아파트)입니다. 소유자는 임정숙이고, 2021.06.11 거래가액 192,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 말소기준권리는 2023.05.30 설정된 주식회사국민은행 근저당권 120,000,000원입니다. 이후 2025.11.11 국민은행이 임의경매를 신청했고, 2026.03.23 선현우 명의 주택임차권등기가 이루어졌습니다.
임차권자 선현우의 임대차계약일자는 2023.06.14, 확정일자는 2023.06.30, 점유개시는 2023.07.16, 전입신고는 2023.07.17입니다. 전입이 말소기준권리인 2023.05.30보다 뒤이므로 대항력은 없습니다. 보증금은 60,000,000원이고 임차권등기 역시 말소기준권리 이후의 권리로 매각으로 소멸하며, 매각물건명세서상 명시된 인수권리는 해당사항 없음입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5698 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 답십리동 268-3 엘림스퀘어3 9층 902호 · 도로명주소 서울특별시 동대문구 전농로 45 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 도시형생활주택(원룸형아파트) · 전용 14.76㎡ · 지상 15층 중 9층 |
| 소유자 | 임정숙 · 2021.06.11 소유권이전 · 거래가액 192,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 179,000,000원 / 179,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 95,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2020.12.28 |
① 권리 흐름 — 후순위 임차권은 대항력 없다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 선현우 | 9층 902호 전부 · 주거(임차권등기) | 60,000,000원 | 2023.07.17 | 2023.06.30 | 대항력 없음 · 배당요구 2026.03.23 · 매수인 승계 없음 |
선현우의 전입신고가 말소기준권리보다 뒤이므로 보증금 60,000,000원이 남더라도 낙찰자에게 승계되는 구조는 아닙니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 정리되어 있고, 제공된 배당 시나리오의 매수인 인수액 역시 모든 회차에서 0원입니다.
② 시세 비교 — 신건은 최근 거래보다 높다
엘림스퀘어3 전용 14.76㎡의 확인된 실거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.04 147,000,000원, 이전 거래는 2024.07 169,000,000원이며 전체 평균은 158,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 최신 거래와 같은 147,000,000원이고, 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -13.0%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.04 | 14.76㎡ | 8 | 147,000,000원 |
| 2024.07 | 14.76㎡ | 10 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | 14.76㎡ | 2건 | 158,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 14.76㎡ | 1건 | 147,000,000원 |
신건 최저가 179,000,000원은 전체 실거래 평균 158,000,000원보다 높고, 특히 가격 판단에서 우선해야 할 최근 12개월 평균 147,000,000원의 121.8%입니다. 최근 거래가가 이전 거래보다 낮아진 흐름까지 고려하면, 현재 최저가를 시세보다 싸다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 179,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,306,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 55,694,000원 |
위 배당 가정은 집행비용과 근저당권 기준이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 임차권자 선현우의 실제 배당 여부와 순위는 원본 배당요구 및 관련 요건을 확인해야 합니다. 다만 대항력이 없어 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조는 아니며, 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 179,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 55,694,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 | 143,200,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 20,395,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 | 114,560,000원 | 112,156,160원 | 7,843,840원 | 0원 | 0원 |
2회 유찰 시 근저당권 채권최고액 기준 미배당액이 7,843,840원 발생하는 시나리오이지만, 이는 낙찰자 인수액으로 전환되지 않습니다. 임차인 보증금 역시 대항력이 없으므로 낙찰자에게 승계되는 구조가 아닙니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형아파트)이며, 건물은 지하 1층·지상 15층 철근콘크리트구조입니다.
- 입지. 서울답십리초등학교 동측 인근으로 아파트와 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 5호선 답십리역이 있습니다.
- 규모. 엘림스퀘어3는 99세대이며 사용승인일은 2020.12.28입니다.
- 규제. 준주거지역·제2종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역 지정도 확인됩니다.
- 토지거래허가구역. 아파트 용도 허가구역 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재돼 있어, 2026.10.13 매각기일 기준 관련 적용 여부를 확인할 필요가 있습니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 최근 12개월 거래는 147,000,000원이고 신건 최저가는 그 121.8%입니다. 전체 평균보다 최근 거래를 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 흐름 확인. 최근 거래 흐름이 -13.0%이므로 2026.04 거래 이후 가격 변화를 추가로 확인하는 것이 중요합니다.
- 임차권 원본 대조. 선현우의 보증금 60,000,000원은 대항력이 없지만, 배당요구와 최우선변제 가능 여부는 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 민간임대주택등기가 존재하고 감정평가서도 유관 부서 확인을 요구하므로 입찰 전에 행정상태를 확인해야 합니다.
- 파산선고. 2025.10.13 파산선고 등기가 있으므로 경매절차와 관련된 원본 기록을 함께 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 현장조사 당시 폐문 부재로 건축물현황도와 외부관찰 등에 의한 조사였으므로 실제 내부구조와 상태를 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격이 더 큰 변수
이 사건의 권리 핵심은 비교적 명확합니다. 2023.05.30 국민은행 근저당이 말소기준이고, 임차인 선현우의 전입은 2023.07.17이라 대항력이 없습니다. 매각물건명세서상 인수권리도 없고 매수인 인수액은 0원입니다.
반면 가격은 보수적으로 볼 필요가 있습니다. 신건 최저가 179,000,000원은 최근 12개월 실거래 147,000,000원의 121.8%이고, 최근 거래 흐름은 -13.0%입니다. 전체 실거래 평균 158,000,000원보다도 최저가가 높습니다. 따라서 이 물건은 권리 인수 위험은 낮지만 현재 회차의 가격 부담이 큰 유형으로 보는 것이 데이터와 가장 잘 맞습니다.
