서울북부지방법원 2025타경5704. 서울 강북구 미아동 소재 4층 다세대주택의 3층 301호입니다. 2008.12.05 사용승인됐고, 방3·거실·주방·욕실·현관 등으로 이용 중입니다. 권리구조의 기준점은 2024.09.13. 서울보증보험주식회사의 가압류 45,000,000원입니다. 그런데 임차인 김봉석의 주민등록일은 2019.08.13, 점유개시일은 2019.08.10으로 이보다 앞섭니다. 따라서 이 임차인은 대항력 있는 임차인으로 분석되며, 배당으로 보증금이 전부 변제되지 않으면 미배당 잔액을 매수인이 인수할 수 있는 구조입니다.
다만 이번 현재 회차는 숫자가 다릅니다. 최저매각가가 236,000,000원이고, 배당표에서는 집행비용 4,104,000원 다음으로 임차인 김봉석에게 130,000,000원이 전액 배당됩니다. 이 가정대로라면 현재 회차의 매수인 인수액은 0원입니다. 따라서 이 물건을 단순히 “대항력 임차인이 있으니 130,000,000원을 추가 부담한다”고 계산하는 것도 맞지 않습니다. 실제 쟁점은 낙찰가가 아니라 배당 후 남는 임차보증금이 있는지입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경5704 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 미아동 791-1668 제3층 제301호 · 도로명 서울특별시 강북구 솔매로22길 24 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 4층 건물 내 3층 301호 · 방3·거실·주방·욕실·현관 |
| 소유자 | 김용걸 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김봉석 / 152,375,700원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 기준권리보다 앞선다
등기상 2009.04.24 중앙농업협동조합 근저당권 48,000,000원이 있었지만 2013.03.13 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 기준은 2024.09.13 서울보증보험주식회사 가압류 45,000,000원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 국 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 현재 배당은 전액, 권리 자체는 인수조건부
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김봉석 | 제3층 제301호 전부 | 2019.08.13 / 2019.07.08 | 130,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계조건 有 |
실제 임차인은 1명입니다. 김봉석은 전입신고가 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구도 갖추고 있습니다. 현재 236,000,000원 매각 가정에서는 배당표상 130,000,000원이 전액 배당되므로 승계액은 0원입니다. 하지만 매각물건명세서가 명시한 권리 성격은 그대로 남습니다. 낙찰가가 낮아져 보증금이 전액 변제되지 않는 상황이 생기면 미배당 잔액은 매수인이 인수할 수 있습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 대신 ‘실질취득액’을 본다
현재 회차의 최저매각가는 감정가와 같은 236,000,000원입니다. 이 회차에서는 임차보증금 130,000,000원이 전액 배당되는 것으로 계산돼 매수인이 추가로 승계하는 보증금이 없습니다. 따라서 현재 회차의 실질취득액은 236,000,000원으로 봅니다.
다만 이 물건은 대항력 임차인이 존재하므로 향후 가격이 내려갈 때는 “최저가가 얼마까지 떨어졌는가”만 봐서는 안 됩니다. 배당 후 임차인의 미회수 보증금이 생기면 그 금액이 매수인에게 승계될 수 있기 때문입니다. 현재 제공된 1회 유찰 188,800,000원, 2회 유찰 151,040,000원 시나리오에서는 모두 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 김봉석 보증금 | 130,000,000원 | 130,000,000원 |
| 2. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 45,000,000원 | 45,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김봉석 | 152,375,700원 | 56,896,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 236,000,000원 가정에서 임차인 김봉석의 130,000,000원은 전액 배당되고, 서울보증보험주식회사 가압류도 45,000,000원 전액 배당됩니다. 김봉석의 신청채권에는 미배당이 발생하며 전체 채권 미배당액은 95,479,700원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
⑤ 입지·건물·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강북구 미아동 삼양초등학교 북측 인근. 단독주택·다세대주택·교육시설 등이 소재하는 주거지대로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 삼양역(우이신설경전철)이 있어 제반 교통사정은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2008.12.05 사용승인된 철근콘크리트구조 4층 건물의 3층 301호입니다. 위생설비·도시가스·개별난방·주차장 등을 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측으로 폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 고도지구(28m 이하), 과밀억제권역 등으로 기재돼 있습니다. 토지거래계약 허가구역 관련 지정기간도 함께 기재돼 있으므로 매각일 현재 실제 적용 여부를 확인해야 합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 기준액 확인. 배당표는 130,000,000원을 기준으로 하지만 임차권등기에는 145,000,000원·152,250,000원 증액 내역도 있습니다. 어느 금액이 실제 배당·승계 대상인지 원본 확인이 필수입니다.
- 대항력 유지 여부 확인. 김봉석의 점유개시·전입이 말소기준보다 앞서므로 대항력 있는 임차인으로 분석됩니다. 배당 부족 시 잔액 인수 조건을 반드시 계산해야 합니다.
- 동일인 관계 확인. 임차권자와 강제경매 신청채권자가 같은 김봉석입니다. 임대차계약서, 보증금 이체자료, 갱신계약과 신청채권 발생 원인을 함께 대조해야 합니다.
- 유찰 시 재계산. 1회 유찰 188,800,000원, 2회 유찰 151,040,000원 시나리오에서는 인수 0원으로 계산돼 있으나, 실제 배당기준 보증금이 달라지면 결론도 달라질 수 있습니다.
- 세금·비용 확인. 국 압류가 등기돼 있으므로 실제 배당에서는 조세채권의 법정기일과 우선순위가 영향을 줄 수 있습니다.
- 현장·점유 확인. 다세대주택은 점유관계와 호실 특정이 중요하므로 현황조사와 현장 점유 상태를 매각 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”과 “대항력 없음”은 전혀 다르다
이 사건의 핵심은 간단합니다. 김봉석은 말소기준보다 먼저 전입한 대항력 있는 임차인이고, 미배당 보증금은 매수인이 인수할 수 있습니다. 그러나 현재 최저가 236,000,000원으로 매각된다는 배당 가정에서는 130,000,000원이 전액 배당돼 현재 인수액은 0원입니다.
따라서 지금 단계에서 “선순위 임차인 때문에 130,000,000원을 더 내야 한다”는 계산도, 반대로 “인수 0원이니 완전히 단순한 물건이다”라는 판단도 모두 경계해야 합니다. 특히 임차권등기에 145,000,000원·152,250,000원의 증액 내역이 함께 적혀 있고 임차인과 신청채권자가 동일하므로, 보증금의 실제 기준액과 채권관계를 확인하는 것이 이 사건의 승부처입니다. 가격 자체가 시세보다 저렴한지는 실거래 비교 없이 단정하지 않는 것이 맞습니다.
