서울북부지방법원 2025타경6257. 서울 강북구 수유동 세영아트빌 2층 203호, 다세대주택입니다. 현 소유자는 윤학으로, 2019.09.20. 거래가 120,000,000원에 소유권을 취득했고 같은 날 우리은행 근저당 80,850,000원이 설정됐습니다. 이 근저당이 현재의 말소기준권리입니다.
그 뒤 2025년에 케이비국민카드 15,849,741원, 정창환 33,915,067원, 서울신용보증재단 20,000,000원의 가압류가 차례로 붙었고, 2025.12.22. 케이비국민카드의 가압류가 본압류로 이행되며 강제경매가 시작됐습니다. 이 권리들은 모두 말소기준 이후라 매각으로 소멸 예정입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경6257 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 296-7 세영아트빌 2층203호 |
| 도로명 | 서울특별시 강북구 인수봉로72길 31-28 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 2층 203호 |
| 소유자 | 윤학 (2019.09.20. 거래가 120,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 162,000,000원 / 162,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사케이비국민카드 / 14,936,595원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
임차인 없음. 매각물건명세서에 명시된 인수권리와 법정지상권도 해당사항이 없습니다. 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 2012년·2013년에 설정됐던 우리은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐고, 현재 권리분석의 기준은 2019.09.20. 설정된 우리은행 근저당입니다.
② 가격·회차 구조 — 신건 1.62억
현재 감정가와 최저매각가는 모두 162,000,000원입니다. 현재 회차에서는 계산상 채권 총액 150,614,808원이 전액 배당되고 소유자에게 8,317,192원이 남습니다. 반면 1회 유찰로 매각가가 129,600,000원이 되면 미배당이 23,629,208원, 2회 유찰로 103,680,000원이 되면 49,186,328원으로 늘어납니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 162,000,000원 | 150,614,808원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 129,600,000원 | 126,985,600원 | 23,629,208원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 103,680,000원 | 101,428,480원 | 49,186,328원 | 0원 |
③ 예상배당표 (매각가 162,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,068,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사우리은행 | 80,850,000원 | 80,850,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 케이비국민카드 | 15,849,741원 | 15,849,741원 |
| 3. 가압류 · 정창환 | 33,915,067원 | 33,915,067원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 20,000,000원 | 20,000,000원 |
| 5. 강제경매개시결정 · 주식회사케이비국민카드 | - | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 8,317,192원 |
현재 회차 162,000,000원 기준으로 계산된 채권은 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 8,317,192원입니다. 강제경매개시결정은 기존 케이비국민카드 가압류의 본압류 이행으로 별도 금액을 중복 합산하지 않았습니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울인수초등학교 동측 인근으로, 공동주택과 단독주택 등이 혼재하는 주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 우이신설 가오리역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 203호이며, 외벽은 페인팅·석재붙임, 내벽은 벽지·일부 타일 마감, 창호는 샷시창입니다.
- 설비. 난방시설, 위생설비, 급·배수시설이 구비돼 있습니다.
- 도로. 토지는 가장형이고 다세대주택 부지로 이용 중이며, 남서측 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·고도지구(28m 이하)·과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소기준 확인. 2019.09.20. 우리은행 근저당 80,850,000원이 기준권리이며 이후 가압류는 매각으로 소멸합니다.
- 임차관계. 임차인 없음, 명시 인수권리 없음, 법정지상권 해당사항 없음으로 매수인 인수는 0원입니다.
- 가격 점검. 현재는 162,000,000원 신건이므로 권리 안전성과 별개로 주변 다세대 거래가격과 매물가격을 대조해야 합니다.
- 유찰 시 구조. 1회 유찰 시 매각가 129,600,000원, 2회 유찰 시 103,680,000원이며 낮아지는 매각대금만큼 채권 미배당이 커지지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 현장 확인. 다세대주택 특성상 내부 상태, 채광, 도로 접근, 주차 여건 등을 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 단순, 승부처는 가격”
이 사건의 권리분석은 명확합니다. 2019년 우리은행 근저당이 말소기준이고, 그 이후의 가압류 3건과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 임차인도 없고 매각물건명세서상 인수권리와 법정지상권도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
현재 최저가는 감정가와 같은 162,000,000원의 신건입니다. 따라서 이 물건의 핵심은 복잡한 권리위험이 아니라 1.62억이 실제 시장가격 대비 적정한가에 있습니다. 권리구조만 보면 단순하지만, 신건 가격 자체의 경쟁력은 주변 거래를 확인한 뒤 판단하는 것이 맞습니다.
