서울중앙지방법원 2025타경102481. 사당동 ‘디에스타운6차’ 7층 702호, 감정 이용상태상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자는 윤영이이고, 2021년 7월 소유권을 취득했습니다. 등기부상 2021년 7월 설정된 든솔신용협동조합의 근저당 2건은 이미 말소됐고, 현재 핵심은 2023년 6월 등기된 김소현의 임차권과 2024년 9월 전입한 나형식의 대항력입니다.

특히 김소현은 임차보증금 430,000,000원, 전입일 2021.07.26, 확정일자 2021.03.26으로 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 현재 최저가 244,224,000원보다 보증금이 크기 때문에 일반적인 구조라면 배당 부족분 189,995,136원의 매수인 인수 문제가 생기지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 매각됩니다. 따라서 김소현에 대해서는 실질 인수액을 0원으로 보는 것이 핵심입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소된 근저당보다 임차인이 핵심

2021.07.16 설정된 든솔신용협동조합 근저당 2건은 각각 채권최고액 1,560,000,000원으로 등재됐으나 2021.07.27 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매수인이 떠안을 핵심 담보권은 아닙니다. 반면 2023.06.13 등기된 김소현의 주택임차권은 현재 등기상 남아 있고, 2024.09.02 전입한 나형식도 전입신고가 말소기준권리 이전으로 조사되어 대항력 있음·인수 가능성으로 확인됩니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차인 3명, 확약은 1명에게만

보증기관 대위·승계 중복으로 표시된 임차관계는 없으며, 확인된 임차인은 3명입니다. 이 중 김소현은 대항력·우선변제권이 확인되고 특별매각조건이 적용됩니다. 나형식은 대항력은 확인되지만 보증금이 미상이고, ‘기사항전’은 전입일과 보증금이 모두 미상입니다.

* 김소현의 배당 부족분 189,995,136원은 특별매각조건에 따른 임대차보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 적용한 경우 실질 인수 0원입니다.

③ 시세 비교 — 최저가는 낮지만 ‘싸다’고 단정할 단계는 아니다

디에스타운6차는 14세대 규모이고, 2021.06.11 사용승인을 받은 건물입니다. 최근 12개월 실거래는 1건뿐이며, 최신 거래도 2026.03의 360,000,000원입니다. 다만 본건 대상면적은 34.24㎡, 최근 거래는 29.56㎡이므로 면적이 일치하지 않습니다.

현재 최저가 244,224,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 거래 360,000,000원의 67.8%입니다. 숫자만 보면 차이는 115,776,000원이지만, 거래면적이 본건보다 작아 직접적인 가격 메리트로 확정할 수 없습니다. 더구나 나형식과 전입일 미상 점유자의 보증금이 확인되지 않아 실질취득액은 최저가에서 추가 상승할 수 있습니다.

④ 예상배당표 (매각가 244,224,000원 가정)

신건 현재 회차의 배당표상 매각대금 244,224,000원 중 집행비용 4,219,136원을 제외한 240,004,864원이 김소현 보증금에 배당되고, 주택도시보증공사 청구액 492,414,794원은 배당되지 않습니다. 김소현의 배당 부족분 189,995,136원은 특별매각조건 적용 시 매수인에게 실질적으로 인수되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

⑤ 회차 시나리오 — 유찰이 깊어질수록 가격은 내려가지만 인수 확인이 먼저

위 인수액은 배당표상 김소현 보증금 부족분을 특별매각조건 적용 전으로 표시한 값입니다. 특별매각조건이 적용되는 김소현 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 확약 밖 임차인의 보증금은 각 회차 가격과 별도로 확인해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 서울특별시 동작구 사당동 소재 남성중학교 남측 인근이며, 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있으며, 도보 10분 내외 거리에 지하철 2·4호선 사당역이 소재합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물이며 외벽은 외장석 붙임 마감, 창호는 PVC 창호입니다. 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
• 토지. 제3종일반주거지역이며 완경사지의 가로장방형 토지입니다. 북측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다. 공시지가는 6,017,000원/㎡입니다.
• 규제. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 가축사육제한구역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
• 환금성. 14세대 소규모 건물이고 최근 12개월 거래가 1건뿐입니다. 최근 거래면적도 본건과 달라 가격 비교의 확실성이 낮습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 김소현 확약 확인. 특별매각조건에 따른 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 적용되는지 반드시 확인하세요. 배당표상 부족분 189,995,136원과 실질 인수 0원을 구분해야 합니다.
• 나형식 보증금 확인. 전입일 2024.09.02로 대항력 있음이 조사됐지만 보증금이 미상입니다. 확약 밖 임차인이므로 실제 보증금과 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 잡으면 안 됩니다.
• 기사항전 확인. 전입신고일과 보증금이 미상이라 대항력 판정이 불가능합니다. 현황조사와 매각물건명세서의 점유관계를 다시 확인해야 합니다.
• 가격 판단. 최저가 244,224,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 360,000,000원의 67.8%지만 비교거래가 29.56㎡로 본건 34.24㎡와 다릅니다. 단순 비율만으로 가격 가점을 주지 마세요.
• 유찰 리스크. 현재 6회 유찰이고 단지 경매 통계의 평균 유찰도 6.0회입니다. 매각률은 0.0%로 나타나 환금성과 낙찰 후 매각 가능성을 보수적으로 판단해야 합니다.
• 민간임대주택 등기. 2021.07.28 민간임대주택등기가 설정돼 있으므로 매각 전후 관련 권리관계와 조건을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “확약으로 큰 인수는 사라졌지만, 임차인 확인이 끝난 것은 아니다”

이 물건의 가장 큰 함정은 단순히 최저가가 낮다는 데 있습니다. 현재 최저가 244,224,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 360,000,000원보다 낮지만, 비교거래 면적이 29.56㎡로 본건 34.24㎡와 다릅니다. 따라서 이 차이만으로 시세보다 싸다고 평가하기 어렵습니다.

권리 측면에서는 김소현의 430,000,000원 보증금이 현재 매각가를 크게 웃돌아 일반적인 경우라면 189,995,136원의 인수 부담이 생기지만, 특별매각조건으로 그 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건화돼 있어 김소현 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 확약은 그 임차인에게만 적용됩니다.

결국 승부처는 나형식의 미상 보증금과 전입일 미상 점유자의 권리관계를 확인하는 것입니다. 여기에 6회 유찰, 14세대 소규모, 최근 12개월 거래 1건이라는 환금성 부담까지 겹칩니다. 가격은 낮아졌지만, 권리 확정이 먼저입니다. 김소현 확약은 긍정적이나 확약 밖 미상 임차인이 남아 있어, 현재 단계에서는 최저가만 보고 응찰하기보다 실제 실질취득액을 확정한 뒤 가격을 판단하는 물건입니다.