서울중앙지방법원 2025타경102481. 동작구 사당동 ‘디에스타운6차’ 7층 702호, 2021년 사용승인된 다세대주택입니다. 소유자 윤영이는 2021년 7월 16일 거래가 460,000,000원에 취득했고, 주택도시보증공사가 492,414,794원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다. 현재 최저매각가는 감정가와 같은 477,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “대항력 임차인이 있다”는 사실이 아닙니다. 김소현의 임차보증금 430,000,000원은 전입·점유·확정일자를 갖춘 선순위 임차권이지만, 매각조건에 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 명시되어 있습니다. 따라서 김소현과 관련된 매수인 인수는 실질 0원*으로 봅니다. 다만 이 조건은 김소현의 임차권에 한정됩니다. 별도로 조사된 나형식 및 다른 미상 임차관계까지 자동으로 해소되는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102481 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동작구 사당동 1049-18 디에스타운6차 제7층 제702호 도로명: 서울특별시 동작구 남부순환로259가길 28 |
| 물건종류 / 이용 | 집합건물(다세대) · 다세대주택으로 이용 중 · 7층 건물 내 7층 702호 |
| 대상면적 / 사용승인 | 34.24㎡ · 2021.06.11 |
| 소유자 | 윤영이 (2021.07.16 매매, 거래가 460,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 477,000,000원 / 477,000,000원 (3회 유찰 표기, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 492,414,794원 |
| 매각기일 | 2026.07.15 |
① 권리 흐름 — 주된 임차권은 조건부 해소, 미상 위험은 잔존
등기상 든솔신용협동조합의 근저당권 2건은 2021년 7월 16일 설정됐으나, 2021년 7월 27일 일부포기를 원인으로 모두 말소되었습니다. 따라서 이 근저당권을 매수인이 인수하는 구조로 볼 수 없습니다. 이후 2023년 6월 13일 김소현의 주택임차권이 등기됐고, 2025년 3월 26일 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이 등기되었습니다.
또한 2021년 7월 28일 민간임대주택 등록에 따른 등기가 기재되어 있습니다. 매각 후 말소 여부와 임대의무 관련 사항은 원본 명세서와 관할기관 확인이 필요합니다.
② 임차인·점유관계 — 1건은 조건부 해소, 2건은 금액 미상
| 성명 / 관계 | 전입·점유 | 보증금 | 확정일자·배당 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김소현 전유부분 전부 · 임차권등기 | 점유 2021.05.31 전입 2021.07.26 | 430,000,000원 | 확정 2021.03.26 배당요구 2023.06.13 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 실질 0원* |
| 나형식 현황조사·매각물건명세서 기재 | 전입 2024.09.02 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 가능·미상 | 판정 미상 | 금액 미상 위험 |
| 기사항전 매각물건명세서 기재 | 전입·점유일 미상 | 미상 | 확정일자 미상 배당요구 미상 | 판정 불가 | 판정 미상 | 금액 미상 위험 |
③ 시세 비교 — 실질취득 4.77억은 최근 거래보다 높다
디에스타운6차는 총 14세대, 2021년 6월 사용승인된 다세대주택입니다. 확인된 최근 12개월 거래는 2026년 3월 1건이며, 전용 29.56㎡·3층이 360,000,000원에 거래됐습니다. 본건 비교 대상면적은 34.24㎡로 면적이 일치하지 않고 거래 표본도 1건이므로 정밀 시세로 단정할 수는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 29.56㎡ | 3 | 360,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.56㎡ | 1건 | 360,000,000원 |
그럼에도 현재 최저가이자 확인된 실질취득액인 477,000,000원은 최근 거래금액의 132.5%입니다. 면적 차이를 고려하더라도 현재 자료만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거는 없습니다. 전체 평균도 최근 12개월 평균도 모두 360,000,000원이며, 거래가 1건뿐이라 상승·하락 추세 역시 판단하기 어렵습니다.
④ 예상배당표 (매각가 477,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,170,000원 |
| 1. 임차인 김소현 보증금 | 430,000,000원 | 430,000,000원 |
| 2. 든솔신용협동조합 근저당 1번 | 1,560,000,000원 | 39,830,000원 |
| 3. 든솔신용협동조합 근저당 2번 | 1,560,000,000원 | 0원 |
| 4. 주택도시보증공사 | 492,414,794원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 매각가 가정에서는 집행비용 7,170,000원과 김소현 보증금 430,000,000원이 배당된 뒤 39,830,000원이 든솔신용협동조합 항목에 배당되는 계산입니다. 다만 등기상 해당 근저당권 2건은 2021.07.27 말소 기재가 있으므로 실제 배당관계는 반드시 원본을 대조해야 합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시 임차보증금 계산과 특별조건
| 회차 가정 | 매각가 | 일반 계산상 김소현 미배당 | 특별조건 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 3회 유찰 · 100% | 477,000,000원 | 0원 | 실질 인수 0원* |
| 4회 유찰 시 감정가 80% | 381,600,000원 | 54,542,400원 | 실질 인수 0원* |
| 5회 유찰 시 감정가 64% | 305,280,000원 | 129,793,920원 | 실질 인수 0원* |
일반적인 대항력 임차인 구조라면 낙찰가가 내려갈수록 김소현의 미배당 보증금이 늘어납니다. 그러나 이 사건은 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건이므로 김소현 관련 실질 인수액은 각 회차 모두 0원*입니다. 다만 나형식 및 다른 미상 임차관계의 보증금은 위 계산에 포함되지 않았습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 남성중학교 남측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·오피스텔·근린생활시설이 혼재하며, 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있습니다. 지하철 2·4호선 사당역이 도보 10분 내외 거리에 있어 교통상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 7층 건물로 외벽은 외장석 붙임 마감, PVC 창호이며 난방·위생·급배수·화재감지·소화전·승강기·주차장 설비가 있습니다.
- 토지. 완경사지의 주거용 건부지로 북측 약 6m 포장도로에 접합니다. 제3종일반주거지역, 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역 등에 해당하며 공시지가는 6,017,000원/㎡입니다.
- 환금성. 총 14세대의 소규모 다세대이고 확인된 최근 거래는 1건뿐입니다. 동일 면적 거래가 아니므로 호가와 실거래 원본을 추가 조사하지 않으면 적정 입찰가를 정하기 어렵습니다.
- 현장 확인. 현 거주인 부재와 폐문·시건으로 내부구조와 이용상태는 외부관찰 및 공부자료 등에 의해 파악되었으며 실제 상태와 다를 수 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기 주체, 적용되는 임차권자, 임차권등기 말소 시점과 제출서류를 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 미상 임차관계 조사. 나형식의 실제 점유 여부, 임대차계약서, 보증금, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하세요. 다른 성명 기재 건도 주민등록전입세대열람과 현장조사가 필요합니다.
- 근저당 말소와 배당표 대조. 을구 1·2번 근저당권은 말소 기재되어 있으나 예상배당에는 채권이 반영되어 있습니다. 등기부 원본·공동담보목록·채권계산서를 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 매각에 따른 말소 여부와 임대의무 관련 사항을 법원 및 관할기관에 확인하세요.
- 가격 기준 재설정. 현재 실질취득 확인액 477,000,000원은 최근 거래 360,000,000원의 132.5%입니다. 비교 면적이 다르므로 동일·유사 면적의 추가 실거래와 현재 매물을 조사한 뒤 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 내부·하자 확인. 내부 미확인 상태이므로 누수·결로·마감·설비·불법확장 여부와 수리비를 현장에서 점검하세요.
- 체납·명도 확인. 공용부분 관리비, 세금, 실제 점유자와 명도 비용·기간을 별도로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 원본을 직접 확인한 뒤 입찰하세요.
맺으며 — “주된 인수 0원*이어도, 가격과 미상 임차인은 남는다”
이 사건은 430,000,000원의 선순위 임차보증금 때문에 처음에는 인수형 물건처럼 보입니다. 하지만 특별매각조건에 따라 김소현의 미배당 반환청구권이 포기되고 임차권등기가 말소되므로, 주된 임차보증금의 실질 인수는 0원*입니다. 그 점만 보면 큰 위험 하나는 제거됩니다.
그러나 현재 실질취득 확인액 477,000,000원은 최근 거래 360,000,000원의 132.5%이고, 이미 3회 유찰 표기임에도 최저가는 감정가와 같습니다. 여기에 보증금과 권리관계가 확인되지 않은 점유·임차관계 2건, 민간임대주택등기, 배당표와 근저당 말소기재의 대조 문제가 겹칩니다. 결론은 주된 임차권은 조건부 해소, 가격과 잔여 권리조사는 보류입니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유로 안전하거나 저렴한 물건으로 평가해서는 안 됩니다.