서울북부지방법원 2025타경12004. 서울 강북구 수유동 래미안수유아파트 102동 2층 206호입니다. 감정평가서상 현재 이용상태는 아파트이고, 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물 안의 2층 세대입니다. 현 소유자 이성노는 2006.11.16. 소유권이전을 마쳤고 등기상 거래가액은 160,000,000원입니다. 권리분석의 기준점은 2011.04.11. 설정된 우리은행 근저당권 118,800,000원입니다.
이 말소기준권리 뒤에는 우리은행 추가 근저당권 28,800,000원과 제주우유·서울신용보증재단· 소상공인시장진흥공단의 가압류, 국민건강보험공단 압류, 그리고 에프더블유2412유동화전문유한회사의 임의경매개시결정이 이어집니다. 현재 남아 있는 이 권리들은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 매각물건명세서에도 인수권리와 법정지상권은 모두 해당사항 없음으로 명시되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12004 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 수유동 730 래미안수유아파트 102동 2층206호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 18층 건물 내 2층 206호 |
| 소유자 | 이성노 · 2006.11.16. 소유권이전 · 거래가액 160,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 543,000,000원 / 543,000,000원 (신건) |
| 경매개시 채권자 | 에프더블유2412유동화전문유한회사 |
| 청구액 | 122,730,832원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2011년 우리은행 근저당이 기준
말소기준권리는 2011.04.11. 접수된 우리은행 근저당권 118,800,000원입니다. 2014.06.30. 설정된 우리은행 근저당권 28,800,000원, 2023.10.10. 제주우유 가압류 5,518,120원, 2024.05.28. 서울신용보증재단 가압류 21,875,000원, 2024.12.13. 소상공인시장진흥공단 가압류 8,968,789원, 2025.02.17. 국민건강보험공단 압류와 2025.02.26. 임의경매개시결정은 모두 기준권리 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
② 가격 판단 — 실거래 비교자료가 없다
현재 회차는 한 번도 유찰되지 않은 신건으로 감정가와 최저매각가가 모두 543,000,000원입니다. 다만 동일 단지·동일 조건의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 수치가 없어 이 가격이 최근 시세보다 높은지 낮은지는 판단할 근거가 없습니다.
| 회차 | 매각가 가정 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 543,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 434,400,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 347,520,000원 | 0원 | 0원 |
제시된 회차 시나리오에서는 신건 543,000,000원뿐 아니라 1회 유찰 434,400,000원, 2회 유찰 347,520,000원에서도 채권 미배당과 매수인 인수액이 모두 0원입니다. 즉 이 자료에서 회차가 내려가도 인수금이 생기는 구조는 아닙니다. 다만 시세 자료가 없으므로 80%·64% 가격을 곧바로 “싸다”고 평가할 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 543,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,830,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사우리은행 | 118,800,000원 | 118,800,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사우리은행 | 28,800,000원 | 28,800,000원 |
| 4. 가압류 · 농업회사법인 주식회사 제주우유 | 5,518,120원 | 5,518,120원 |
| 5. 가압류 · 서울신용보증재단 | 21,875,000원 | 21,875,000원 |
| 6. 가압류 · 소상공인시장진흥공단 | 8,968,789원 | 8,968,789원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 351,208,091원 |
현재 회차 매각가 543,000,000원 가정 시 채권총액 183,961,909원이 전액 배당되고, 소유자 잔여액은 351,208,091원으로 계산됩니다. 매수인 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 수유2동주민센터 서측 인근으로, 주변에는 단독주택·아파트단지·근린생활시설 등이 소재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 우이신설선 가오리역과 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경량철골경사지붕 18층 건물 내 2층 206호이며, 위생·급배수·난방·소화전·화재탐지 및 경보·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 토지. 인접토지와 대체로 등고평판한 3필지 일단의 부정형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중이고, 단지 내 도로를 통해 외부 공도와 연결됩니다.
- 이용계획. 도시지역, 제2종·제3종일반주거지역을 포함하며 대공방어협조구역·과밀억제권역 등의 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 공부와의 차이. 감정평가서상 별도 차이는 기재되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유관계 확인. 임차인 내역은 없지만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로 현황조사와 실제 점유자를 재확인하세요.
- 명세서 재대조. 현재 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음이지만 매각기일 전 최신 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 시세 확인. 최근 실거래 비교값이 없으므로 543,000,000원 신건 가격의 적정성을 별도 실거래 자료로 검증해야 합니다.
- 배당표 한계. 예상배당에는 당해세·임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당 결과는 달라질 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준권리인 우리은행 근저당과 이후 권리들의 현존·말소 상태를 2026.10.13. 입찰 전 최신 등기사항전부증명서로 확인하세요.
맺으며 — 권리는 정리되지만, 가격은 시세 확인이 먼저
이 사건의 등기상 기준점은 2011.04.11. 우리은행 근저당권입니다. 이후 남아 있는 근저당권, 가압류, 압류와 경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하고, 명세서상 인수권리·법정지상권도 해당사항 없습니다. 예상 매수인 인수액 역시 0원입니다.
다만 임대관계가 미상으로 기재되어 있어 점유 확인은 남아 있고, 무엇보다 최근 실거래 시세가 없어 감정가 543,000,000원의 가격 적정성은 이 자료만으로 평가할 수 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 구조는 비교적 명료하지만, 실제 입찰 판단은 점유 확인과 최근 시세 대조가 선행돼야 하는 신건으로 보는 것이 자료에 가장 충실합니다.
