서울북부지방법원 2025타경12364. 방학동 신동아타워아파트 101동 705호로, 감정평가상 아파트로 이용 중인 물건입니다. 건물은 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건물이고 본건은 제7층 제705호입니다. 등기상 현재 권리분석의 출발점은 2024.01.17 설정된 교동새마을금고 근저당 351,600,000원입니다. 이후 삼성카드 주식회사 가압류와 교동새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다.
가격은 감정가 360,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 230,400,000원까지 내려왔습니다. 이 금액은 최신 거래이자 최근 12개월 평균인 335,000,000원의 68.8%입니다. 다만 전체 5건 평균 404,600,000원만 놓고 할인폭을 판단하면 과거 고가 거래가 섞여 왜곡될 수 있습니다. 실제 최근 거래 흐름은 이전 거래군보다 20.6% 하락해 있어, 가격 메리트는 최근 거래 335,000,000원을 기준으로 보는 것이 타당합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12364 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 방학동 736 신동아타워아파트 101동 7층705호 |
| 물건종류 / 이용 | 아파트 · 제7층 제705호 · 철근콘크리트조 슬래브지붕 16층 건 |
| 소유자 | 나연희 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 360,000,000원 / 230,400,000원 (2회 유찰 · 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 교동새마을금고 / 302,224,940원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 현재 등기상 인수권리 없음
말소기준권리는 2024.01.17 교동새마을금고 근저당권 351,600,000원입니다. 이후 설정된 삼성카드 주식회사 가압류 50,648,488원과 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서상 명시 인수권리 해당사항없음, 법정지상권도 해당사항없음으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고 내역은 없으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
② 시세 비교 — 할인폭은 크지만 하락 추세
신동아타워아파트는 104세대, 사용승인일은 1997.08.25입니다. 비교 면적 60.0㎡의 확인된 실거래 5건은 다음과 같습니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 60.0㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 2024.11 | 60.0㎡ | 4 | 318,000,000원 |
| 2021.07 | 60.0㎡ | 14 | 475,000,000원 |
| 2021.07 | 60.0㎡ | 3 | 445,000,000원 |
| 2021.06 | 60.0㎡ | 12 | 450,000,000원 |
| 최근 12개월 | 60.0㎡ | 1건 | 335,000,000원 |
전체 5건 평균은 404,600,000원이지만, 2021년 445,000,000원~475,000,000원 거래가 포함되어 있습니다. 따라서 현재 가격 판단은 최신 거래인 2026.08 335,000,000원을 우선해야 합니다. 현 최저가 230,400,000원은 이 최근 시세의 68.8%입니다. 다만 최근 거래 수준은 이전 거래군 대비 20.6% 하락해 있어, 단순히 과거 평균 404,600,000원과 비교해 크게 싸다고 판단하는 것은 부적절합니다.
③ 예상배당표 (매각가 230,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,025,600원 |
| 2. 근저당 · 교동새마을금고 | 351,600,000원 | 226,374,400원 |
| 3. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 50,648,488원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 402,248,488원 중 예상 배당은 226,374,400원이며 미배당액은 175,874,088원입니다. 미배당은 채권자 측에 남는 부족액이고 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오 — 인수액은 모두 0원
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 64% | 230,400,000원 | 226,374,400원 | 175,874,088원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 51% | 184,320,000원 | 180,939,520원 | 221,308,968원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 41% | 147,456,000원 | 144,591,616원 | 257,656,872원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 신방학중학교 남측 인근이며, 주위는 아파트·다세대주택·단독주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입 가능하고 인근에 버스정류장이 소재합니다.
- 도로. 남측 약 30미터, 서측 약 7미터, 북측 약 13미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며, 공시지가는 4,998,000원/㎡입니다.
- 건물. 기본적인 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있고, 위반건축물 표시는 없습니다.
- 단지 규모. 신동아타워아파트 104세대, 1997.08.25 사용승인입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 전체 평균 404,600,000원보다 2026.08 최신 거래 335,000,000원을 기준으로 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 흐름이 과거보다 20.6% 낮아진 상태라 추가 가격 변동 가능성을 감안해야 합니다.
- 점유 확인. 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상이며 현장확인 당시 폐문부재로 내부 이용상태를 직접 확인하지 못했습니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가의 내부구조와 이용상태는 건축물현황도 등을 참조해 작성됐고 실제와 일부 다를 수 있습니다.
- 등기 원본 확인. 말소기준 2024.01.17 교동새마을금고 근저당과 이후 권리의 매각소멸 여부를 입찰 직전 원본으로 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 가격은 최근 시세보다 낮아졌다
이 물건의 권리구조는 비교적 단순합니다. 2024.01.17 교동새마을금고 근저당이 말소기준이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 매수인 인수액은 0원입니다. 가격도 2회 유찰을 거쳐 230,400,000원까지 내려와 최신 실거래 335,000,000원 대비 68.8% 수준입니다. 다만 시장 흐름 자체가 20.6% 하락한 점과 최근 12개월 거래가 1건뿐이라는 점은 반드시 함께 봐야 합니다. 과거 평균 404,600,000원이 아니라 최신 거래와 현장 상태를 기준으로 응찰가를 검토하는 것이 핵심입니다.
