서울북부지방법원 2025타경12753. 서울 동대문구 장안동 143-5 거북주택(거북연립) 가동과 그 대지에 관한 지분매각 사건입니다. 등기상 공유자는 김연수와 최춘재가 각 2분의 1이고, 매각물건명세서 비고에 따르면 토지는 조창자 133㎡, 김연수 66.5㎡, 최춘재 66.5㎡의 공유관계입니다. 지상에는 가동과 나동 두 건물이 있으며 가동은 김연수와 최춘재가 각 2분의 1 지분을 갖고 있습니다. 현 점유관계상 가동 1층과 지층 101호는 최춘재 측, 가동 2층과 지층 102호는 김연수 측으로 확인되어, 경매 역시 현 점유현황을 반영한 구분소유적 공유지분으로 진행됩니다.
권리 순위만 보면 말소기준권리는 1995.07.27 설정된 장안1동새마을금고의 최춘재 지분 근저당권 35,000,000원입니다. 이후 1997년·2008년·2016년·2021년에 설정된 최춘재 지분 근저당권과 2025.06.24 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 하지만 이 물건의 승부처는 후순위 권리보다 공유지분의 실제 범위와 임차인 권리의 귀속입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경12753 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 장안동 143-5 · 서울특별시 동대문구 한천로28길 28 |
| 용도 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 주택으로 이용중 · 연와조 스라브 2층 주택 |
| 사용승인일 | 1983.08.18 |
| 등기상 공유자 | 김연수 2분의 1 · 최춘재 2분의 1 |
| 매각 형태 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함 · 지분매각 · 구분소유적 공유지분 |
| 감정가 / 최저가 | 573,340,820원 / 573,340,820원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사뉴동림대부 / 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 소유자 관련 | 최춘재는 경매절차 진행 중 사망 · 한원재가 단독으로 상속한정승인 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 1995년 근저당
말소기준은 1995.07.27 장안1동새마을금고 근저당권 35,000,000원입니다. 그 뒤의 장안동새마을금고 4,000,000원, 동대문동부새마을금고 65,000,000원·65,000,000원, 주식회사동림컨설팅대부 225,000,000원 근저당과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리되어 있습니다. 2021년 근저당권은 2024.03.05 주식회사뉴동림대부로 이전됐고, 같은 날 관련 질권의 채무자도 주식회사뉴동림대부로 변경되어 있습니다.
② 임차인·점유 — 실제 조사대상 2명, 대항력은 모두 미상
| 성명 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 장재익 | 가동 2층 | 5,000원 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
| 김정순 | 지층 102호 | 미상 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 미확정 |
조사상 실제 점유자는 2명입니다. 두 사람 모두 전입신고일이 확인되지 않았으므로 대항력이 있다고 단정할 수 없고, 대항력 가능·미상으로 보는 것이 맞습니다. 김정순은 보증금도 확인되지 않았습니다. 확정일자와 배당요구 여부 역시 확인되지 않아 우선변제 여부와 낙찰자 승계액을 확정할 수 없습니다.
③ 가격보다 먼저 볼 문제 — 건물 감정의 공유관계 미반영
이 사건 감정평가는 대지에 대해서는 구분소유적 공유관계를 반영했지만, 건물에 대한 감정평가는 이를 반영하지 못했습니다. 그런데 최저매각가격 573,340,820원은 그 감정결과를 그대로 반영하고 있습니다. 따라서 신건 최저가가 적정한지 판단하려면 단순히 감정가 대비 할인율을 볼 것이 아니라, 실제 취득하게 될 최춘재 측 구획과 건물 감정 범위가 얼마나 일치하는지를 먼저 확인해야 합니다.
또한 동일 물건의 최근 실거래 비교자료는 확인되지 않습니다. 따라서 573,340,820원이 주변 거래가격 대비 싸거나 비싸다고 판단할 근거가 없으며, 1회 유찰 시 458,672,656원, 2회 유찰 시 366,938,124원으로 내려가더라도 그 자체만으로 가격 메리트가 생겼다고 볼 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 573,340,820원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 8,133,408원 |
| 1. 근저당 · 장안1동새마을금고 | 35,000,000원 | 35,000,000원 |
| 2. 근저당 · 장안동새마을금고 | 4,000,000원 | 4,000,000원 |
| 3. 근저당 · 동대문동부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 4. 근저당 · 동대문동부새마을금고 | 65,000,000원 | 65,000,000원 |
| 5. 근저당 · 주식회사동림컨설팅대부 | 225,000,000원 | 225,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 171,207,412원 |
현재 계산상 채권 합계 394,000,000원은 전액 배당되고 미배당액은 0원, 소유자 잔여는 171,207,412원입니다. 다만 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 두 점유자의 대항력·우선변제 및 보증금이 확정되지 않았으므로 계산상 매수인 인수 0원을 최종 확정값으로 보기는 어렵습니다.
⑤ 입지·토지 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 주택으로 이용 중이며, 건물은 연와조 스라브 2층 주택입니다. 위생설비, 급·배수설비, 도시가스 개별난방설비를 갖추고 있습니다.
- 입지. 동답초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택·다세대주택·아파트·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 무난한 것으로 평가되어 있습니다.
- 토지. 전체 토지면적은 266.0㎡, 지목은 대, 평지의 세로장방형이며 소로한면에 접합니다. 공시지가는 4,716,000원/㎡입니다.
- 용도지역·규제. 제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·정비구역·건축허가·착공제한지역· 대공방어협조구역·지구단위계획구역 등이 표시되어 있습니다. 감정요항표에는 토지거래계약에 관한 허가구역 지정기간이 2024.6.4~2025.8.30으로 기재되어 있습니다.
- 건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 매각대상 범위. 최춘재 측 가동 1층·지층 101호와 대지 66.5㎡에 대응하는 구분소유적 공유지분 관계가 실제 현황과 일치하는지 확인해야 합니다.
- 건물 감정 범위. 대지 감정은 공유관계를 반영했지만 건물 감정은 반영하지 못했다는 비고를 감정서 원문과 도면으로 대조해야 합니다.
- 장재익. 가동 2층 점유, 보증금 5,000원으로 조사되어 있으나 전입일·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않아 대항력과 우선변제 여부를 확정할 수 없습니다.
- 김정순. 지층 102호 점유자로 조사되지만 보증금·전입일·확정일자가 확인되지 않아 승계위험을 계산할 수 없습니다.
- 공유자·상속 관계. 등기상 최춘재 지분에 대한 경매이나, 최춘재는 경매절차 중 사망했고 한원재가 단독 상속한정승인한 것으로 기재되어 있으므로 매각절차상 당사자 관계를 확인해야 합니다.
- 근저당권 이전. 2021년 주식회사동림컨설팅대부 근저당권이 2024.03.05 주식회사뉴동림대부로 이전된 점과 질권변경이 실제 배당에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없어 신건 573,340,820원이나 유찰 시나리오 가격을 시세 대비 저가라고 평가할 근거는 없습니다.
맺으며 — 이 사건은 ‘말소’보다 ‘무엇을 사는가’가 더 중요하다
등기 순위만 보면 1995년 근저당을 기준으로 주요 후순위 권리가 소멸하는 구조이고, 현재 계산표상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건을 단순한 인수 0원 물건으로 보면 핵심을 놓칩니다. 지분매각이고, 현 점유상태에 맞춘 구분소유적 공유지분을 매각하며, 감정평가 스스로도 건물 감정에는 그 관계가 반영되지 못했다고 밝히고 있습니다.
여기에 가동 2층과 지층 102호에 실제 점유자가 확인되지만 전입신고일이 미상이고, 한 명은 보증금도 미상입니다. 두 점유구획은 비고상 김연수 측 구획과 겹치지만, 공유지분 구조와 임차권 관계를 최종적으로 분리해 보기 전에는 승계 위험을 단정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 핵심은 최저가가 얼마인가가 아니라, 낙찰자가 실제로 취득하는 건물·대지 범위와 점유·임차권이 어디까지 따라오는지를 확정하는 것입니다.
