서울남부지방법원 2026타경3068. 서울 양천구 신월동 양천홈타운3차 6층 603호 아파트입니다. 현재 소유자는 양용수이고, 2021.11.05 소유권이전 당시 등기부 거래가액은 449,000,000원입니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “임차보증금보다 낙찰가가 낮아 인수금이 붙는” 구조와 달리, 특별매각조건이 그 인수 위험을 실질적으로 해소한다는 점입니다.
권용찬의 임차보증금은 449,000,000원이고 전입일은 2021.10.15입니다. 데이터상 말소기준권리인 2026.01.09 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력이 인정되고, 임차권등기도 2023.11.15 설정돼 있습니다. 신건 매각가 392,000,000원 가정 배당에서는 집행비용 6,288,000원 후 임차인에게 385,712,000원이 배당되어 일반 계산상 63,288,000원이 남습니다.
그러나 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건을 반영하면 실질 인수액은 0원이고, 실질취득가는 현재 최저가와 같은 392,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3068 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 470-26 양천홈타운3차 제6층 제603호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 44.92㎡ · 7층 건물 내 6층 |
| 이용상태 | 현황 아파트로 이용중 |
| 소유자 | 양용수 |
| 감정가 / 최저가 | 392,000,000원 / 392,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 449,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권은 있으나 특별매각조건이 핵심
현재 등기에서 핵심이 되는 선순위 권리는 권용찬의 주택임차권입니다. 전입일 2021.10.15, 점유개시일 2021.11.05이며 임차보증금은 449,000,000원입니다. 임차권등기는 2023.11.15 접수됐습니다. 원래 확정일자는 2021.10.05로 기재됐다가 2024.01.22 경정등기를 통해 2021.10.30으로 경정됐습니다.
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 권용찬 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.15 / 2021.10.30 경정 | 449,000,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건상 실질 인수 0 |
을구 5-2는 별도의 임차인이 아니라 을구 5번 임차권의 확정일자를 경정한 등기입니다. 실제 확인되는 임차인은 권용찬 1명입니다.
② 시세 비교 — 실질취득가도 최근 시세의 119.1%
특별매각조건을 반영하면 실질취득가는 최저가와 같은 392,000,000원입니다. 따라서 가격 비교도 392,000,000원을 기준으로 해야 합니다. 제공된 최근 12개월 평균은 329,000,000원이고, 최저가 대비 비율은 119.1%입니다. 최신 거래는 2024.09의 292,000,000원이며, 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -26.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 41.22㎡ | 4 | 292,000,000원 |
| 2024.07 | 46.96㎡ | 6 | 350,000,000원 |
| 2024.06 | 46.73㎡ | 7 | 345,000,000원 |
| 2021.09 | 44.92㎡ | 6 | 449,000,000원 |
| 2021.09 | 44.92㎡ | 6 | 449,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 3건 | 329,000,000원 |
전체 거래 5건 평균은 377,000,000원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 시세를 우선해야 합니다. 현재 최저가 392,000,000원은 전체 평균 대비로도 104.0%이고, 최근 12개월 평균 대비로는 119.1%입니다. 더구나 최근 추세가 -26.7%이므로 신건 가격을 “시세보다 싸다”고 평가할 근거가 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 392,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,288,000원 |
| 1. 임차인 권용찬 보증금 | 449,000,000원 | 385,712,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 449,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 보면 권용찬 보증금에 63,288,000원의 부족분이 생겨 매수인 인수액으로 계산됩니다. 다만 이 사건은 특별매각조건에 따라 그 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 조건이므로 실질 인수액은 0원으로 반영합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 양강초등학교 북측 인근. 주변은 단독·다가구, 다세대주택, 소규모 아파트단지와 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 신정역(지하철 5호선)이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 7층 건물 내 6층 603호이며 사용승인일은 2020.08.04입니다. 기본적인 위생·급배수, 개별난방, 화재탐지·소화, 승강기, 주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 5필지 일단지로 남측과 동측에 노폭 약 6미터 내외 포장도로가 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역 등에 해당하며 아파트 토지거래계약허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31입니다.
- 환금성. 양천홈타운3차는 29세대이며 제공된 실거래 표본은 5건입니다. 최근 12개월 평균 329,000,000원, 최근 거래 추세 -26.7%로 가격 흐름은 하락 방향입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 5번 임차권의 확정일자가 2024.01.22 경정등기로 2021.10.30로 정리돼 있습니다.
- 가격 기준은 실질취득가. 특별매각조건 반영 후 실질취득가는 392,000,000원이고 최근 12개월 평균의 119.1%입니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래와 이전 거래의 추세가 -26.7%이므로 전체 평균 377,000,000원만으로 가격 매력을 판단하면 안 됩니다.
- 최신 실거래 확인. 제공된 최신 거래는 2024.09의 292,000,000원입니다. 입찰 전 현재 시점의 실거래 원본을 다시 대조하는 것이 필요합니다.
- 점유·인도 확인. 임차권등기가 존재하므로 실제 점유 상태와 인도 일정은 현장 및 집행기록을 통해 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 조건으로 해소, 가격 위험은 그대로”
이 사건은 표면만 보면 보증금 449,000,000원의 대항력 임차권이 있고, 신건 배당 계산에서 63,288,000원의 미배당액이 남는 구조입니다. 일반적인 경우라면 이 금액은 매수인의 인수 부담으로 이어집니다. 하지만 매각물건명세서에 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 명시돼 있어 실질 인수는 0원입니다.
따라서 최종 판단의 중심은 가격입니다. 특별조건 반영 실질취득가 392,000,000원은 최근 12개월 평균 329,000,000원의 119.1%이고, 최신 거래는 292,000,000원, 최근 추세는 -26.7%입니다. 권리 부담이 특별조건으로 정리된다고 해서 신건 가격까지 저렴해지는 것은 아닙니다. 권리는 특별조건 확인이 핵심이고, 가격은 최근 시세 이상이라는 점이 핵심 리스크입니다.
