서울남부지방법원 2026타경3090. 강서구 염창동 276, 공항대로65길 32에 있는 제3층 제301호 다세대주택입니다. 감정가와 최저가는 모두 406,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 그러나 이 사건은 최저가만 보고 판단하면 안 됩니다. 임차권자 박은정은 2020.07.27 전입·점유를 시작해 2023.11.17 말소기준 가압류보다 앞서 대항력을 갖추었고, 보증금은 257,250,000원입니다. 배당표상 이 보증금에는 배당이 없고 매수인 인수액으로 잡혀 있어, 낙찰대금과 별도로 부담해야 합니다.
현재 최저가 406,000,000원에 낙찰받는다고 가정하면 매수인이 실제 부담하는 금액은 406,000,000원 + 257,250,000원 = 663,250,000원입니다. 같은 면적 60.87㎡의 최근 거래는 2026년 8월 280,000,000원 한 건으로, 최저가 자체도 최근 거래가의 145.0%인데 인수보증금까지 더한 실질취득액은 약 236.9%에 이릅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3090 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 염창동 276 제3층 제301호 · 공항대로65길 32 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 60.87㎡ · 철근콘크리트조 4층 건물 내 제3층 |
| 사용승인 | 1997.12.04 · 총 9세대 |
| 소유자 | 정연택 (2020.08.04 소유권이전 · 거래가액 265,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 406,000,000원 / 406,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 257,250,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023.11.17 접수된 주택도시보증공사 가압류입니다. 그 뒤에 등기된 박은정의 임차권등기와 2026.01.09 강제경매개시결정 자체는 매각으로 소멸하지만, 임차권자 박은정의 전입·점유는 2020.07.27로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 등기가 지워지는 것과 별개로 대항력에 따른 보증금 반환책임은 매수인에게 남는 구조입니다.
| 점유자 / 임차인 | 점유·전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박은정 | 2020.07.27 · 건물전부 | 257,250,000원 | 대항력 있음 | 배당 없음 | 257,250,000원 인수 |
| 김명희 | 2025.06.09 · 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 확인되지 않음 | 인수 없음 |
김명희의 전입일은 2025.06.09로 말소기준인 2023.11.17보다 늦어 대항력은 없습니다. 반면 박은정은 실제 임차인으로, 보증기관 대위·승계 중복신고가 아니라 본인의 임차권등기가 확인됩니다. 이 사건의 실질 인수액은 따라서 257,250,000원입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 6.63억을 봐야 한다
동일 면적 60.87㎡의 최근 12개월 거래는 2026.08 · 3층 · 280,000,000원 한 건입니다. 표본이 1건뿐이라는 점은 감안해야 하지만, 현재 최저가 406,000,000원은 이 최근 거래가의 145.0%로 이미 높습니다. 여기에 인수보증금 257,250,000원을 더하면 실질취득은 663,250,000원이 됩니다.
| 구분 | 면적 | 층 | 금액 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 실거래 | 60.87㎡ | 3층 | 280,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 60.87㎡ | 3층 | 406,000,000원 |
| 박은정 인수보증금 | — | — | 257,250,000원 |
| 현재 회차 실질취득 | — | — | 663,250,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 406,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,460,000원 |
| 인수 · 임차인 박은정 보증금 | 257,250,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,269,000,000원 | 399,540,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 257,250,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 406,000,000원 중 집행비용 6,460,000원을 제외한 399,540,000원이 주택도시보증공사 가압류에 배당되는 계산입니다. 박은정 보증금 257,250,000원에는 배당이 없고, 별도로 매수인에게 인수됩니다. 채권 미배당액은 1,126,710,000원입니다.
④ 유찰돼도 인수금 2.57억은 남는다
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 406,000,000원 | 257,250,000원 | 663,250,000원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 324,800,000원 | 257,250,000원 | 582,050,000원 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 259,840,000원 | 257,250,000원 | 517,090,000원 |
이 사건은 유찰만 기다린다고 곧바로 가격 메리트가 생기는 구조도 아닙니다. 데이터상 박은정 보증금 257,250,000원이 전액 인수되므로 1회 유찰 시 실질취득은 582,050,000원, 2회 유찰 시에도 517,090,000원입니다. 최근 거래 280,000,000원과 비교하면 제공된 2회 유찰 시나리오까지도 실질취득액이 크게 높습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 다세대주택이며, 철근콘크리트조 평스라브지붕 4층 건물 내 제3층 제301호입니다.
- 입지. 서울 강서구 염창동 소재 지하철 9호선 등촌역 동측 인근으로, 아파트·다세대·연립주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 시내버스정류장과 지하철 9호선 등촌역이 있어 제반 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8m 내외, 서측 약 6m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 과밀억제권역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래계약 허가구역 등에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성 참고. 9세대 규모, 1997.12.04 사용승인 다세대주택이며 동일면적 최근 12개월 거래 표본은 1건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 박은정 보증금 인수. 현재 배당계산상 257,250,000원 전액이 매수인 인수로 반영돼 있으므로 낙찰대금과 별도 자금으로 계산해야 합니다.
- 실질취득 기준. 신건 기준 663,250,000원, 1회 유찰 582,050,000원, 2회 유찰 517,090,000원으로 판단해야 합니다.
- 최근 시세. 2026.08 동일면적 3층 거래는 280,000,000원이며 최근 12개월 표본은 1건입니다. 표본 수가 적으므로 추가 원본 거래 확인이 필요합니다.
- 김명희 점유 확인. 2025.06.09 전입으로 대항력은 없지만 보증금·점유관계가 확인되지 않았으므로 현황을 다시 확인해야 합니다.
- 민간임대주택 등기. 2022.11.30 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 해당 등기의 현재 효력과 관련 서류를 원본으로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격보다 먼저 ‘인수’를 더해야 한다
이 물건의 핵심 숫자는 최저가 406,000,000원이 아닙니다. 말소기준보다 먼저 대항력을 갖춘 박은정의 보증금 257,250,000원을 더한 663,250,000원이 현재 회차의 실질취득 부담입니다. 최근 동일면적 거래 280,000,000원과 비교하면 약 236.9% 수준입니다. 1회와 2회 유찰 시나리오에서도 실질취득액은 각각 582,050,000원과 517,090,000원으로 남습니다. 따라서 이 사건은 낙찰가 할인보다 선순위 대항력 임차인의 인수보증금을 먼저 계산해야 하는 인수형 경매입니다.
