서울북부지방법원 2025타경13089. 동대문구 용두동 신동아 제5동 10층 1009호, 전용 58.59㎡ 아파트입니다. 현재 감정가와 최저매각가는 모두 711,000,000원으로 신건입니다. 등기상 말소기준은 2022.05.12 한국수출입은행 근저당권 211,000,000원이며, 같은 날 뒤이어 설정된 인스자산관리대부주식회사 근저당권 416,000,000원과 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
문제는 등기부보다 점유관계에 있습니다. 현황조사와 매각물건명세서에 양여맥이 제5동 제1009호에 1996.07.02 전입한 것으로 조사됐습니다. 전입일만 보면 말소기준보다 현저히 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않고 이용관계도 미상입니다. 따라서 보증금 규모가 확인되기 전에는 매수인의 실질취득비용을 계산할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13089 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 용두동 779 제5동 제10층 제1009호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 58.59㎡ · 철근콘크리트조 슬래브지붕 15층 건물 내 10층 |
| 소유자 | 이숙자·홍원기 각 2분의 1 지분 · 2025.03.20 소유권이전 · 거래가액 640,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 711,000,000원 / 711,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국수출입은행 / 211,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기부는 소멸형, 점유자는 별도 확인
말소기준은 2022.05.12 한국수출입은행 근저당권 211,000,000원입니다. 같은 날 접수번호가 뒤인 인스자산관리대부주식회사 근저당권 416,000,000원은 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2025.08.14 한국수출입은행의 임의경매개시결정 역시 소멸 대상입니다.
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양여맥 | 5동1009호 | 1996.07.02 | 미상 | 미상 | 가능·미상 | 인수 가능성 확인 필요 |
② 시세 비교 — 7.11억은 최근 거래보다 낮다
신동아 동일 평형 전용 58.59㎡의 최근 12개월 거래 12건 평균은 849,958,333원입니다. 최신 거래는 2026.08 1층 925,000,000원이고, 최근 표본 최저가는 790,000,000원입니다. 최저매각가 711,000,000원은 최근 12개월 평균의 83.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 58.59㎡ | 1 | 925,000,000원 |
| 2026.07 | 58.59㎡ | 13 | 920,000,000원 |
| 2026.07 | 58.59㎡ | 6 | 922,000,000원 |
| 2026.06 | 58.59㎡ | 12 | 900,000,000원 |
| 2026.06 | 58.59㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2026.05 | 58.59㎡ | 7 | 825,000,000원 |
| 2026.05 | 58.59㎡ | 6 | 840,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 9 | 830,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 7 | 810,000,000원 |
| 2026.03 | 58.59㎡ | 15 | 817,500,000원 |
| 2026.02 | 58.59㎡ | 8 | 790,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 849,958,333원 |
숫자만 놓고 보면 감정가 7.11억은 최근 평균보다 138,958,333원 낮고, 최근 거래 최저가 7.90억보다도 낮습니다. 다만 이 차액을 곧바로 ‘가격 메리트’로 확정해서는 안 됩니다. 양여맥의 보증금과 승계 여부가 미확정이기 때문입니다. 실제 인수금액이 생기면 비교 기준은 최저가 7.11억이 아니라 낙찰가 + 인수금액이 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 711,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 9,510,000원 |
| 1. 근저당 · 한국수출입은행 | 211,000,000원 | 211,000,000원 |
| 2. 근저당 · 인스자산관리대부주식회사 | 416,000,000원 | 416,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 74,490,000원 |
위 배당 시뮬레이션에서는 채권 627,000,000원이 전액 배당되고 74,490,000원이 잔여로 계산됩니다. 다만 양여맥의 보증금이 확인되지 않아 임차인 배당 및 매수인 승계 가능성은 반영할 수 없습니다. 실제 배당과 실질취득비용은 임대차관계 확인 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
④ 회차별 배당 변화
| 회차 | 가정 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 711,000,000원 | 627,000,000원 | 0원 | 74,490,000원 |
| 1회 유찰 · 80% | 568,800,000원 | 560,712,000원 | 66,288,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 455,040,000원 | 448,089,600원 | 178,910,400원 | 0원 |
유찰될수록 근저당권자 미배당액은 증가하지만, 일반적인 후순위 담보권의 미배당 자체가 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 반대로 양여맥이 실제 대항력 있는 임차인이고 미배당 보증금이 존재한다면 그 부분은 별도의 매수인 부담 문제가 됩니다. 따라서 회차가 내려갈수록 낙찰가가 낮아진다는 이유만으로 실질취득비용도 같은 폭으로 낮아진다고 단정할 수 없습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 사용승인일은 1994.10.14입니다.
- 입지. 용두초등학교 남동측 인근이며 주위는 아파트·다세대주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장, 신설동역, 용두역이 소재합니다.
- 단지. 신동아 772세대, 전용 58.59㎡ 동일 평형 최근 거래 12건이 확인됩니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 아파트 건부지로 이용 중입니다.
- 도로. 북측 약 8미터, 남측 약 4미터, 동·서측 약 6미터 내외 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 양여맥의 임대차 원본 확인. 보증금, 임대차계약 존재 여부, 점유의 계속성, 확정일자 및 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 재계산. 승계할 보증금이 확인되면 최저가 711,000,000원이 아니라 낙찰가와 인수금액을 합산해 최근 12개월 평균 849,958,333원 및 최신 거래 925,000,000원과 비교해야 합니다.
- 신건 가격 판단 보류. 단순 매각가 기준으로는 최근 평균의 83.7%지만, 임차인 리스크가 해소되기 전에는 가격 가점을 확정하기 어렵습니다.
- 배당표 오해 금지. 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수 0원 계산만으로 실제 인수 위험이 없다고 판단하면 안 됩니다. 임차보증금이 미상 상태입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서 및 임대차 관련 원본을 입찰 전에 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — 할인보다 먼저 확인할 것은 ‘1996년 전입’
이 물건의 표면적인 숫자는 매력적입니다. 신건 최저가 7.11억은 같은 평형 최근 12개월 평균 8.50억보다 낮고, 최신 2026.08 거래 9.25억과도 차이가 큽니다. 등기부 역시 말소기준 이후 권리는 매각으로 정리되는 구조입니다.
하지만 1996.07.02 전입한 양여맥이 있습니다. 보증금과 확정일자, 실제 임대차관계가 미상인 이상 대항력과 승계금액을 확정할 수 없습니다. 따라서 이 사건의 결론은 ‘시세 대비 할인’이 아니라 ‘선전입 점유자의 보증금 확인이 먼저’입니다. 그 확인이 끝난 뒤에야 7.11억이 실제로 저렴한지 판단할 수 있습니다.
