의정부지방법원 2025타경71793. 남양주시 화도읍 가곡리 158-42 일원의 토지와 일반철골구조 근린생활시설이 함께 매각되는 사건입니다. 감정가는 3,034,156,230원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 1,486,736,000원으로 감정가의 49%입니다. 등기상 말소기준은 2021.10.18. 중소기업은행 근저당권 600,000,000원이고, 같은 날 추가된 1,200,000,000원 근저당, 2021.12.01. 360,000,000원, 2023.12.15. 480,000,000원 근저당과 2025.05.19. 압류, 2025.06.05. 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
권리의 선후만 보면 구조가 명확하지만, 물건 자체는 단순하지 않습니다. 매각물건명세서에는 일괄매각, 제시외 건물 포함, 목록 3·4·5의 지분매각이 명시돼 있고, 일부 토지는 현황 도로로 이용 중입니다. 건물은 제2종 근린생활시설(제조업소 등)과 제1종 근린생활시설(사무실 등)로 이용되고 있으며, 감정평가상 임대관계는 미상입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 의정부지방법원 2025타경71793 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 남양주시 화도읍 가곡리 158-42 · 경기도 남양주시 화도읍 비룡로360번길 22-29 |
| 용도 | 기타 + 토지 · 제2종 근린생활시설(제조업소 등) · 제1종 근린생활시설(사무실 등) |
| 건물 | 일반철골구조 패널지붕 2층 · 기호 6 사용승인 2021.07.29 · 기호 7 사용승인 2021.08.05 |
| 소유자 | 에스알디자인컴퍼니주식회사 |
| 감정가 / 최저가 | 3,034,156,230원 / 1,486,736,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 2,640,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.20 |
| 매각조건 | 일괄매각 · 제시외 건물 포함(목록6.) · 지분매각(목록3.4.5.) |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준권리는 2021.10.18. 을구 1번 중소기업은행 근저당권 600,000,000원입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 1,200,000,000원과 이후 을구 3·4번 근저당, 국의 압류, 임의경매개시결정은 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 등기상 임차권은 확인되지 않고 별도 임차인 신고도 없지만, 감정평가서의 임대관계는 미상이므로 실제 사용·점유관계는 현장에서 별도 확인할 필요가 있습니다.
② 물건 성격 — 가격보다 먼저 구조를 봐야 한다
- 일괄매각. 토지와 건물이 묶여 매각되며 제시외 건물도 포함됩니다.
- 지분매각. 목록 3·4·5는 지분매각으로 명시돼 있습니다.
- 토지 이용. 목록 1·2는 2필 일단지의 부정형 토지로 인접도로와 평탄하며 근린생활시설 건부지(제조업 등)로 이용 중이고, 목록 3·4·5는 현황 도로로 이용 중입니다.
- 건물 이용. 목록 6은 제2종 근린생활시설(제조업소 등), 목록 7은 제1종 근린생활시설(사무실 등)로 이용 중입니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없습니다.
현재 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔지만, 제공된 자료에는 실거래 비교자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만을 근거로 “시세보다 싸다”고 평가할 수 없습니다. 특히 토지·근린생활시설·지분·현황도로가 결합된 물건은 아파트처럼 단순한 동일평형 거래가격으로 비교하기 어렵기 때문에, 현재 가격의 적정성은 별도의 수익성·토지가치·건물가치 검토가 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 1,486,736,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 17,267,360원 |
| 을구 1번 근저당권 · 중소기업은행 | 600,000,000원 | 600,000,000원 |
| 을구 2번 근저당권 · 중소기업은행 | 1,200,000,000원 | 869,468,640원 |
| 을구 3번 근저당권 · 중소기업은행 | 360,000,000원 | 0원 |
| 을구 4번 근저당권 · 중소기업은행 | 480,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 기준 채권총액 2,640,000,000원 중 배당액은 1,469,468,640원, 미배당액은 1,170,531,360원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 제공된 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오 — 싸지는 가격, 커지는 미배당
| 회차 | 매각가 | 배당액 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 1,486,736,000원 | 1,469,468,640원 | 1,170,531,360원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 1,040,715,199원 | 1,027,908,047원 | 1,612,091,953원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 728,500,639원 | 718,815,633원 | 1,921,184,367원 | 0원 |
유찰 시나리오에서 매각대금은 내려가고 채권자 미배당은 커지지만, 제공된 계산상 각 회차의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 이 사건의 핵심은 후순위 채권 미배당을 매수인이 떠안는 문제라기보다, 복합적인 물건구조와 실제 점유·이용상태를 현재 가격이 충분히 반영했는지를 검토하는 데 있습니다.
⑤ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 가곡초등학교 남측 인근으로 자연취락, 소규모 공동주택, 공장, 물류창고 등이 혼재하며 제반 입지조건 및 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통여건은 무난한 편입니다.
- 토지. 토지 데이터상 지목은 대, 토지이용상황은 공업용, 평지의 부정형이며 도로접면은 세로한면(가), 면적은 751.0㎡입니다.
- 용도지역. 계획관리지역이며 성장관리계획구역, 자연보전권역, 수질보전특별대책지역, 배출시설설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역이 포함돼 있습니다.
- 공시지가. 433,200원/㎡입니다.
- 건물설비. 외벽 외장판넬, 내벽 판넬, 샷시 창호 등이며 급배수·위생설비 등 기본적인 설비를 갖추고 있습니다.
- 위반건축물. 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 일괄매각 범위 확인. 토지·건물과 제시외 건물이 어떤 범위로 매각되는지 목록별 현황을 대조해야 합니다.
- 지분매각 확인. 목록 3·4·5는 지분매각이므로 지분비율과 공유관계, 실제 이용관계를 원본 서류에서 확인해야 합니다.
- 현황 도로 확인. 목록 3·4·5가 현황 도로로 이용 중이라는 점을 감안해 이용·처분 제약을 검토해야 합니다.
- 점유자 확인. 임차인 신고는 없지만 감정평가상 임대관계가 미상이므로 현재 점유자와 사업장 사용관계를 확인해야 합니다.
- 토지이용 제한 확인. 계획관리지역 외 성장관리계획구역·자연보전권역·수질보전특별대책지역·배출시설설치제한지역·토지거래계약에관한허가구역 등의 적용 내용을 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 자료가 없으므로 감정가 대비 49%만으로 저가라고 단정하지 말고 토지가치·건물가치·수익성·처분성을 별도로 계산해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실제 현장을 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “쉬운 물건”은 다르다
이 사건은 등기상 말소기준이 명확하고 제공된 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 투자 판단의 난도는 낮지 않습니다. 2회 유찰·감정가 49%라는 가격표 뒤에 일괄매각, 제시외 건물, 일부 지분매각, 현황 도로, 근린생활시설이라는 복합성이 있고 임대관계도 미상입니다. 실거래 시세 자료가 없는 만큼 “감정가의 절반 이하”라는 이유만으로 가격 메리트를 확정해서도 안 됩니다. 권리의 인수위험은 낮지만, 물건·점유·가격 검증 부담은 큰 사건으로 보는 것이 맞습니다.
