서울남부지방법원 2026타경3220. 금천구 시흥동 한솔시티빌 303호 다세대주택입니다. 소유자는 이범섭이고, 2019년 12월 10일 소유권을 이전받았습니다. 등기부상 핵심은 2023년 설정된 이현우의 주택임차권입니다. 임차보증금은 217,000,000원이며 최초 계약은 2019년 10월 18일, 점유개시는 2019년 11월 15일, 최초 확정일자는 2019년 10월 18일로 정정등기에 표시돼 있습니다. 경매개시결정은 2026년 1월 16일이므로 임차권이 훨씬 앞섭니다.
통상 구조만 보면 이현우는 대항력·우선변제권을 갖는 선순위 임차인이고, 신건 최저가 218,000,000원에서 집행비용 3,852,000원을 먼저 제하면 임차보증금 중 214,148,000원만 배당되어 2,852,000원이 남습니다. 따라서 특별조건이 없다면 이 부족분은 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 이번 사건은 그 일반론을 그대로 적용하면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3220 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제3층 제303호 |
| 물건종류 | 집합건물(다세대) |
| 소유자 | 이범섭 (2019.12.10. 소유권 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 218,000,000원 / 218,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기 특이사항 | 2022.11.21. 민간임대주택등기 |
| 위반건축물 | 없음 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
권리 순서상 이현우 임차권은 2026.01.16. 경매개시결정보다 먼저 존재합니다. 등기부에는 임차보증금 217,000,000원, 건물전부, 주민등록일 2019.11.22, 점유개시일 2019.11.15, 확정일자 2021.11.26이 기재돼 있고, 같은 임차권의 경정등기에서는 최초 계약일 2019.10.18, 최초 확정일자 2019.10.18 및 2021.11.07.자 7,000,000원 증액 내용이 확인됩니다.
| 점유·임차 관계 | 전입 / 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이현우 건물전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2019.11.22 점유 2019.11.15 | 217,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원* 특별매각조건 적용 |
| 박성배 점유 부분 미상 | 전입 2025.10.22 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 별도 확인 필요 |
* 이현우 임차권은 일반 배당규칙상 미배당액이 매수인에게 남을 수 있으나, 이번 매각의 특별조건상 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 조건으로 제시되어 실질 인수를 0원으로 반영했습니다. 이 조건은 박성배에게까지 확장해 적용하지 않았습니다.
② 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 218,000,000원이나 최저매각가 218,000,000원이 시세 대비 저렴한지 여부는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 특히 알려진 이현우 임차권은 특별매각조건으로 실질 인수가 0원이 되지만, 박성배의 보증금이 확인되지 않아 최종 실질취득비용에는 아직 금액화할 수 없는 변수가 남습니다.
③ 예상배당표 (매각가 218,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,852,000원 |
| 1. 임차인 이현우 보증금 | 217,000,000원 | 214,148,000원 |
| 2. 경매신청 · 주택도시보증공사 | 217,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반 배당 계산에서는 이현우 보증금 중 2,852,000원이 미배당됩니다. 다만 특별매각조건상 이현우 관련 미배당 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 예정되어 있어 실질 인수는 0원*으로 반영합니다. 당해세·최우선변제 등은 반영되지 않을 수 있습니다.
④ 물건·환금성 메모
- 용도. 본건은 아파트가 아니라 다세대입니다. 가격·환금성 비교도 다세대 기준으로 별도 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기. 2022.11.21. 민간임대주택등기가 등기부에 존재합니다. 입찰 전 원문과 매각조건을 함께 확인할 필요가 있습니다.
- 위반건축물. 제공된 감정 관련 정보상 위반건축물 표시는 없습니다.
- 가격자료. 동일·유사 물건의 실거래 비교자료가 없어 218,000,000원의 가격 메리트는 현재 자료만으로 확정할 수 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이현우 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 원문을 대조하세요.
- 박성배 점유관계 확인. 보증금, 실제 점유 범위, 임대차계약, 확정일자, 배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득비용 구분. 이현우 관련 실질 인수는 0원*으로 보더라도 박성배 관련 인수 가능액은 현재 금액화할 수 없습니다.
- 시세 검증. 실거래 자료가 없어 감정가 218,000,000원의 적정성은 별도로 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.11.21. 등기 내용과 매각에 따른 처리 관계를 원본 등기와 매각물건명세서에서 대조하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사와 특별매각조건 문구를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “큰 임차권은 풀렸지만, 모든 임차 위험이 끝난 것은 아니다”
이 사건의 중심은 217,000,000원짜리 선순위 임차권입니다. 일반 배당만 적용하면 신건에서도 2,852,000원이 남아 매수인에게 이어지는 구조지만, 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 잡고 있어 이현우 관련 실질 인수는 0원*으로 바뀝니다. 이 점만 보면 큰 권리 부담 하나는 정리돼 있습니다.
그러나 현황조사와 매각물건명세서에 따로 나타나는 박성배는 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 ‘대항력 有’라고 확정할 수 없고 대항력 가능·미상으로 남겨야 하며, 이현우에게 적용되는 특별조건을 박성배에게까지 확대할 수도 없습니다. 게다가 실거래 비교자료가 없어 신건 최저가 218,000,000원이 가격상 유리한지도 판단할 근거가 없습니다. 이 사건은 확인된 큰 임차권은 특별조건으로 해소됐지만, 미상 점유자와 가격 검증이 남은 사건으로 보는 것이 맞습니다.
