서울남부지방법원 2026타경3230. 서울 강서구 내발산동 제이앤하우스 402호, 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 전용면적은 27.07㎡이고 철근콘크리트구조 6층 건물의 4층에 위치합니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “임차인 없음” 유형이 아니라, 대항력 있는 보증금 298,000,000원의 선순위 임차권과 특별매각조건을 함께 읽어야 한다는 점입니다.
홍정혜의 임대차계약일은 2021.03.16, 확정일자는 2021.04.15, 전입·점유개시는 2021.04.30입니다. 등기부상 임차권등기는 2023.06.30 접수됐고, 보증금은 298,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 국민건강보험공단 압류는 2023.09.25이므로 임차인의 대항요건이 더 앞섭니다. 원칙만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 구조지만, 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3230 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 내발산동 697-2 제이앤하우스 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 전용 27.07㎡ · 6층 건물 중 4층 |
| 사용승인일 | 2020.11.19 |
| 소유자 | 김종열 |
| 감정가 / 최저가 | 322,000,000원 / 322,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 298,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권과 특별매각조건
등기부상 수협은행 근저당권은 2020.12.22 설정됐지만 2021.04.30 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준으로 선언된 권리는 2023.09.25 국민건강보험공단 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 강제경매개시결정과 서울특별시 압류는 매각으로 소멸합니다.
반면 홍정혜는 2021.04.30 전입·점유했고 2021.04.15 확정일자를 갖춘 뒤 2023.06.30 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준권리보다 앞선 대항력을 갖는 임차인이라 통상적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 넘어올 수 있습니다. 다만 이 사건은 미배당 보증금 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 매각조건으로 삼았기 때문에 그 인수위험이 실질적으로 제거됩니다.
② 임차인 분석 — 대항력 有, 우선변제 有, 실질 인수 0
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍정혜 | 건물 전부 | 298,000,000원 | 2021.04.30 | 2021.04.15 | 대항력 有 · 우선변제 有 · 특별매각조건으로 실질 인수 0원 |
③ 시세 비교 — 322,000,000원은 실거래보다 24,000,000원 높다
제이앤하우스는 총 9세대이고, 비교된 전용 27.07㎡ 실거래는 모두 298,000,000원입니다. 최신 거래도 2022.07의 298,000,000원이며, 집계 평균 역시 298,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.07 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2022.05 | 27.07㎡ | 3 | 298,000,000원 |
| 2021.11 | 27.07㎡ | 2 | 298,000,000원 |
| 평균 | 27.07㎡ | 3건 | 298,000,000원 |
현재 최저매각가 322,000,000원은 실거래 평균보다 24,000,000원 높고, 실거래 평균의 108.1%입니다. 특별매각조건으로 인수액이 0원이므로 신건의 실질취득 기준도 322,000,000원이며, 현재 가격은 제공된 비교 실거래보다 낮지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 322,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,308,000원 |
| 1. 임차인 홍정혜 보증금 | 298,000,000원 | 298,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 298,000,000원 | 18,692,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 집행비용 5,308,000원과 임차인 보증금 298,000,000원이 먼저 배당되고, 신청채권자 주택도시보증공사에는 18,692,000원이 배당됩니다. 신청채권자 미배당액은 279,308,000원입니다. 매수인 인수는 특별매각조건을 반영해 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 전용면적은 27.07㎡입니다.
- 입지. 명덕여자고등학교 남서측 인근으로, 주위는 아파트·단독주택·다세대주택·학교·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물로 사용승인일은 2020.11.19이며, 위생·급배수·난방·승강기설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측으로 세로(가)의 포장도로에 접합니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 토지면적은 165.3㎡, 공시지가는 3,477,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·수평표면구역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·상대보호구역·중요시설물보호지구(공항)·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성 참고. 제이앤하우스는 9세대이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 핵심은 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문과 실제 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 홍정혜의 주택임차권등기가 특별매각조건에 따라 실제 말소되는 절차와 시점을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 322,000,000원은 비교 실거래 298,000,000원보다 24,000,000원 높습니다.
- 실거래 시점 확인. 제공된 최신 거래가 2022.07이므로 2026년 현재의 현장 매물·거래 수준을 별도로 대조할 필요가 있습니다.
- 소규모 다세대 특성 확인. 총 9세대 규모이므로 개별 호수의 상태와 실제 매수층을 직접 확인하는 것이 중요합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 자료를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 특별조건으로 해소, 신건 가격은 아직 높다”
이 사건은 겉으로만 보면 보증금 298,000,000원의 대항력 있는 선순위 임차권 때문에 인수위험이 큰 물건처럼 보입니다. 실제로 임차인의 전입·점유와 확정일자는 말소기준권리보다 앞섭니다. 하지만 특별매각조건이 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하면서, 해당 임차권에 따른 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
그러나 권리 문제가 정리된 뒤에는 가격이 남습니다. 신건 최저가 322,000,000원은 비교 실거래 평균과 최신 거래 298,000,000원보다 24,000,000원 높고 108.1%입니다. 게다가 최신 비교거래는 2022.07입니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건 확인이 첫 번째, 현재 가격의 적정성 검증이 두 번째인 사건입니다.
