서울남부지방법원 2026타경3234. 서울 구로구 개봉동 ‘테라든’ 2층 202호, 전용 29.88㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 소유자 고완석은 2021년 거래가 268,000,000원에 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기도 기재됐습니다. 권리분석의 기준은 2022.09.14 강서세무서장 압류입니다. 이후 구로구 압류, 조현진의 임차권등기, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 흐름입니다.
다만 이 물건은 등기 순서만 보고 “임차권도 후순위이니 끝”이라고 보면 안 됩니다. 조현진의 주민등록일은 2021.08.20으로 말소기준인 2022.09.14보다 앞서고, 대항력과 우선변제권이 인정된 임차인입니다. 현재 회차에서는 보증금 268,000,000원이 전액 배당되는 계산이어서 인수가 없고, 더 낮은 회차에서는 원칙상 미배당액이 생길 수 있습니다. 하지만 이번 사건은 그 부분을 특별매각조건으로 차단해 놓은 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3234 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 개봉동 139-143 테라든 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 전용 | 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 29.88㎡ · 지상6층 중 2층 |
| 소유자 | 고완석 (2021.08.17 소유권이전 · 거래가 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 273,000,000원 / 273,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 268,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인 | 2021.02.10 · 테라든 15세대 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별조건으로 인수 0원
| 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현진 · 건물 전부 | 268,000,000원 | 2021.08.20 / 2021.11.25 임차권 경정등기상 확정일자 2021.07.20 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 인수 0원 특별매각조건 적용 |
실제 임차인은 조현진 1명입니다. 2023.09.25 등기된 ‘1번 임차권 경정’은 별도 임차인이 아니라 기존 임차권의 계약일자와 확정일자를 정정한 등기입니다. 최초 임차권등기에는 임대차계약일자 2021.08.14, 확정일자 2021.11.25가 기재됐고, 경정등기에는 임대차계약일자 2021.06.15, 확정일자 2021.07.20이 기재돼 있습니다.
한편 2021.08.17에는 이 주택이 민간임대주택임을 알리는 등기도 기재돼 있습니다. 임대사업자의 임대의무기간과 임대료 증액기준 준수에 관한 내용이 적혀 있으므로, 입찰 전 해당 등기의 매각 후 처리와 현재 상태를 원문과 함께 확인할 필요가 있습니다.
② 시세 비교 — 현재 2.73억은 최근 거래보다 높다
테라든 전용 29.88㎡대에서 확인되는 실거래는 2건입니다. 특히 가격 판단에는 과거 고가 거래가 섞이는 전체 평균보다 2026년 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 봐야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 29.88㎡ | 6 | 247,000,000원 |
| 2022.07 | 29.94㎡ | 4 | 275,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.88㎡ | 1건 | 247,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 261,000,000원 |
현재 최저가이자 실질취득액인 273,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 247,000,000원의 110.5%입니다. 전체 평균 261,000,000원과 비교해도 현재 최저가는 낮지 않습니다. 더 중요한 것은 최신 2026.06 거래가 2022.07 거래보다 낮아 최근과 이전 거래의 추세가 -10.2%라는 점입니다. 따라서 현재 신건을 ‘감정가 대비 할인된 가격’이나 ‘최근 시세보다 저렴한 가격’으로 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 273,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,622,000원 |
| 1. 임차인 조현진 보증금 | 268,000,000원 | 268,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 268,000,000원 | 378,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,622,000원을 제외한 뒤 조현진 보증금 268,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 378,000원이 배당되는 계산입니다. 주택도시보증공사의 미배당액은 267,622,000원이며 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상6층 건물 중 제2층 제202호입니다.
- 입지. 개봉1동주민센터 서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 있는 주거지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 8미터 내외, 동측 약 4미터 내외 도로에 각각 접합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스·승강기·난방설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,903,000원/㎡, 지목은 대, 지형은 평지입니다.
- 규제 확인. 감정요항표에는 과밀억제권역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 기재가 있으므로 적용 대상과 지정기간을 입찰 전 확인해야 합니다.
- 환금성. 15세대 규모의 다세대 물건이고 실거래 표본은 2건이며, 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 주택도시보증공사의 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인하세요.
- 임차권 경정등기 대조. 조현진 임차권의 계약일자·확정일자가 경정됐으므로 등기 원문과 매각물건명세서를 함께 대조하세요.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.17 기재된 민간임대주택등기의 현재 상태와 매각 후 처리 여부를 확인하세요.
- 가격 기준은 최근 거래. 전체 평균 261,000,000원보다 최신 거래·최근 12개월 평균 247,000,000원을 우선 기준으로 보는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 하락 추세 반영. 최근과 이전 거래 추세가 -10.2%이므로 현재 273,000,000원을 최근 시세보다 저렴하다고 판단하면 안 됩니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 실거래 원자료를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리의 핵심 위험은 특별조건이 정리했지만, 가격은 아직 높다
이 사건의 첫인상은 대항력 임차인 때문에 복잡해 보이지만, 매수인 관점의 핵심은 명확합니다. 조현진의 보증금은 268,000,000원이고 대항력·우선변제권이 있으나, 매각물건명세서의 특별매각조건으로 주택도시보증공사가 미배당 보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다.
반대로 가격은 보수적으로 봐야 합니다. 현재 최저가이자 실질취득액은 273,000,000원, 최신 거래와 최근 12개월 평균은 247,000,000원입니다. 현재 가격은 최근 시세의 110.5%이고 거래 추세도 -10.2%입니다. 권리 인수 부담이 해소됐다는 사실과 현재 가격의 매력도는 별개의 문제입니다. 이 사건은 “인수 위험은 특별조건으로 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세 이상”이라는 두 축을 함께 봐야 합니다.
