서울남부지방법원 2026타경3239. 강서구 화곡동 포엠빌 9층 901호, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중인 물건입니다. 소유자 김재경은 2021년 10월 12일 거래가 278,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 임차인 박정호의 전입·점유개시일은 같은 날인 2021년 10월 12일, 확정일자는 2021년 9월 14일이고 임차보증금은 256,000,000원입니다.
등기상 말소기준은 2024년 5월 20일 인천세무서장 압류입니다. 따라서 임차인의 전입·점유가 말소기준보다 앞서 대항력은 존재합니다. 일반적인 경매라면 배당에서 돌려받지 못한 보증금이 매수인에게 승계될 수 있는 구조지만, 이 사건에는 별도의 특별매각조건이 붙었습니다. 주택도시보증공사 측이 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 이 임차인에 관한 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3239 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-65 포엠빌 제9층 제901호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 대상면적 29.83㎡ · 제9층 / 지상 11층 |
| 이용상태 | 다세대주택(방1, 주방, 거실, 화장실 등) |
| 소유자 | 김재경 (2021.10.12. 거래가 278,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 327,000,000원 / 327,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 256,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박정호 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 256,000,000원 | 2021.10.12 | 2021.09.14 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
실제 임차인은 1명입니다. 박정호는 전입·점유개시가 2021년 10월 12일로 말소기준 압류일인 2024년 5월 20일보다 앞서며, 확정일자와 배당요구도 갖추어 대항력과 우선변제권이 모두 있습니다. 등기상 임차권등기는 2024년 5월 21일 설정됐습니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 50,000,000원 높다
포엠빌은 16세대, 2020년 6월 18일 사용승인된 건물입니다. 가격 판단은 과거 거래가 많이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균 277,000,000원과 최신 거래 277,000,000원을 우선해서 봐야 합니다. 현재 최저가 327,000,000원은 최근 시세보다 50,000,000원 높고, 최근 시세 대비 118.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.04 | 27.18㎡ | 10 | 277,000,000원 |
| 2022.01 | 27.63㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2022.01 | 27.63㎡ | 10 | 283,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 2 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 8 | 283,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 12 | 288,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 7 | 278,000,000원 |
| 2021.12 | 27.63㎡ | 3 | 275,000,000원 |
| 2021.11 | 27.63㎡ | 11 | 288,000,000원 |
| 2021.11 | 27.63㎡ | 10 | 288,000,000원 |
| 2021.11 | 27.63㎡ | 5 | 275,000,000원 |
| 최근12개월 평균 | — | 1건 | 277,000,000원 |
전체 12건 평균은 281,083,333원이지만, 최근 가격 판단에서는 이를 그대로 기준으로 삼기 어렵습니다. 최신 거래는 277,000,000원이고 최근 12개월 평균도 277,000,000원이며, 최근 구간은 이전 구간보다 -1.6%입니다. 따라서 신건 327,000,000원을 두고 시세보다 싸거나 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 327,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,378,000원 |
| 1. 임차인 박정호 보증금 | 256,000,000원 | 256,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 | 256,000,000원 | 65,622,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 327,000,000원 가정 시 신청채권자 기준 미배당액은 190,378,000원입니다. 국세·지방세 압류 3건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 박정호 임차권은 특별매각조건에 따라 배당 부족분 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 전제되므로 매수인 실질 인수는 0원입니다.
④ 회차별 구조 — 유찰돼도 특별매각조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 100% | 327,000,000원 | 65,622,000원 | 190,378,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 261,600,000원 | 1,137,600원 | 254,862,400원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 209,280,000원 | 0원 | 256,000,000원 | 50,449,920원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택·단독주택·근린생활시설·학교 등이 혼재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 2층·지상 11층 건물의 9층 901호이며 사용승인일은 2020.06.18입니다.
- 설비. 기본 위생·급배수, 개별 난방, 화재경보, 승강기 설비가 되어 있고 주차시설은 31대입니다.
- 용도지역. 일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 해당합니다.
- 환금성. 16세대 소규모 건물이고 경매 통계상 평균 유찰 8.5회·낙찰률 0.0%로 가격 외에 환금성도 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 대항력 임차인 사건이므로 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 327,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 277,000,000원보다 50,000,000원 높습니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간이 이전 구간 대비 -1.6%이므로 과거 전체 평균 281,083,333원만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 세금 압류 확인. 국세·건강보험·지방세 관련 압류가 존재하므로 당해세 해당 여부와 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 매각 후 박정호 임차권등기가 특별매각조건대로 말소되는 절차를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리 위험은 조건으로 해소, 가격 위험은 그대로
이 사건의 핵심은 대항력 있는 임차인이 있다는 사실 자체가 아니라, 그 위험을 매각조건이 어떻게 처리하느냐입니다. 박정호는 보증금 256,000,000원의 대항력·우선변제 임차인이지만, 특별매각조건대로 배당 부족분 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소한다면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
반면 가격은 별개입니다. 신건 327,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 277,000,000원의 118.1%이고 최근 추세도 -1.6%입니다. 여기에 동일 건물 경매 통계상 평균 유찰 8.5회라는 환금성 신호까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격에는 메리트가 없는 구조로 보는 것이 데이터에 가장 부합합니다.
