서울남부지방법원 2026타경3256. 서울 강서구 등촌동 동양하우징 102동 3층 304호, 전용 37.82㎡ 오피스텔입니다. 소유자 사형택은 2019.10.28. 거래가 268,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 “후순위 임차권은 소멸한다”는 단순 구조가 아닙니다. 임차인 이명희는 임대차계약일 2021.10.04., 확정일자 2021.10.06., 주민등록·점유개시일 2021.10.27.로, 말소기준권리인 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 대항력을 갖춘 상태입니다.
보증금은 315,000,000원으로 현재 최저가 279,000,000원보다 큽니다. 집행비용 4,706,000원을 먼저 제외하면 임차인 예상배당은 274,294,000원이고, 일반 계산으로는 40,706,000원이 남아 매수인이 인수하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건을 적용하면 매수인의 실질 인수는 0원이고 실질취득은 현재 회차 기준 279,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3256 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 721 동양하우징 제102동 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 37.82㎡ · 지상11층 중 3층 |
| 이용상태 | 공부상 오피스텔로 이용중 |
| 소유자 | 사형택 (2019.10.28. 소유권이전 · 거래가 268,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 279,000,000원 / 279,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 315,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
말소기준권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사의 가압류 1,279,000,000원입니다. 이후 국의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 다만 이명희의 주민등록·점유개시는 2021.10.27.로 말소기준보다 앞서므로 임차권등기 자체가 후순위라는 이유만으로 대항력을 무시할 수 없습니다. 확정일자도 2021.10.06.이고 배당요구가 확인돼 우선변제권을 행사합니다.
| 임차인 | 임차부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이명희 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 315,000,000원 | 2021.10.27 / 2021.10.06 | 대항력 有 우선변제 有 | 실질 0원 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 1,000,000원 높고 추세는 -1.2%
동양하우징 동일 면적대의 확인된 실거래는 3건입니다. 전체 평균은 280,333,333원이지만, 가격 메리트 판단에서는 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2024.09의 278,000,000원 1건이며, 최신 거래 역시 278,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.09 | 37.82㎡ | 4 | 278,000,000원 |
| 2023.09 | 37.82㎡ | 5 | 286,000,000원 |
| 2021.11 | 34.88㎡ | 5 | 277,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 280,333,333원 |
| 최근 12개월 평균 | 37.82㎡ | 1건 | 278,000,000원 |
현재 최저가이자 특별매각조건 반영 실질취득액인 279,000,000원은 최근 12개월 평균 278,000,000원의 100.4%입니다. 최신 거래보다도 1,000,000원 높습니다. 최근 거래와 이전 거래를 비교한 추세는 -1.2%로 하락 방향입니다. 따라서 전체 평균 280,333,333원만 보면 최저가가 99.5% 수준이지만, 이를 근거로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 279,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,706,000원 |
| 1. 임차인 이명희 보증금 | 315,000,000원 | 274,294,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 315,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산만 보면 임차보증금 중 40,706,000원이 미배당되어 매수인 인수액으로 산출됩니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로, 본건의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 일반 인수 계산과 특별매각조건을 분리해서 봐야 한다
| 회차 | 매각가 | 일반 계산상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 279,000,000원 | 40,706,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 223,200,000원 | 95,724,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 178,560,000원 | 139,739,840원 | 0원 |
특별매각조건이 없다면 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 구조라, 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어 실질취득이 보증금 수준에 묶이는 유형입니다. 하지만 본건은 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 매각조건으로 붙어 있어, 각 회차의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 유찰 후에는 매각가 하락이 그대로 실질취득액 하락으로 연결됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔로 이용중이며, 동양하우징은 78세대, 2019.04.25. 준공입니다.
- 입지. 대일고등학교 남측에 위치하고, 주위는 오피스텔·근린생활시설·다세대주택 등이 혼재합니다.
- 교통. 일반적인 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 동측으로 등촌로에 접하고, 남측과 서측도 포장도로와 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 원추표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등에 포함되며 토지거래계약에관한허가구역 지정도 확인됩니다.
- 건물상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물은 확인되지 않았습니다. 내부확인은 곤란해 건축물대장 현황도를 기준으로 도면이 작성됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서를 입찰 직전에 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차인 구조 확인. 이명희의 전입·점유는 2021.10.27.로 말소기준권리보다 빠릅니다. 특별조건을 제외하면 인수형 구조라는 점을 잊으면 안 됩니다.
- 신건 가격 경계. 최저가 279,000,000원은 최근 12개월 평균과 최신 거래 278,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -1.2%입니다.
- 유찰 시 실질취득 재계산. 1회 유찰 매각가 223,200,000원, 2회 유찰 매각가 178,560,000원이며 특별매각조건이 동일하게 적용되면 실질 인수는 0원입니다.
- 내부 상태 확인. 감정 당시 내부확인이 곤란해 실제 상황이 건축물대장 현황도와 다를 수 있습니다.
- 권리 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사 및 특별매각조건을 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력 위험은 조건으로 정리됐지만, 신건 가격은 싸지 않다”
이 사건은 표면적으로는 보증금 315,000,000원의 대항력 임차인이 있어 위험해 보입니다. 실제 일반 배당 계산도 현재 회차에서 40,706,000원의 인수를 산출합니다. 그러나 주택도시보증공사가 그 미배당 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
반면 가격은 별개의 문제입니다. 현재 실질취득 279,000,000원은 최근 12개월 평균 및 최신 실거래 278,000,000원보다 높고, 거래 추세도 -1.2%입니다. 단지 경매 통계의 평균 유찰 횟수도 1.5회입니다. 따라서 본건은 권리는 특별매각조건 확인이 핵심이고, 가격은 신건에서 보수적으로 판단해야 하는 오피스텔입니다.
