서울남부지방법원 2026타경3262. 방화동 마곡킹덤비바체 9층 905호, 공부상 다세대주택입니다. 권리분석의 중심은 2023년 설정된 이슬비의 주택임차권 235,000,000원입니다. 임대차계약일은 2021.09.07, 점유개시는 2021.09.07, 주민등록은 2021.09.09, 확정일자는 2021.10.28이며 배당요구도 이루어져 대항력과 우선변제권이 모두 있는 임차권입니다. 이 임차권은 2026.01.20 강제경매개시결정보다 앞서 있어 일반 원칙대로라면 미배당 보증금이 매수인에게 승계될 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 있습니다. 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 배당표상 계산되는 미배당액은 3,104,000원이지만, 해당 조건이 그대로 이행되면 매수인의 실질 인수 부담은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3262 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612-197 마곡킹덤비바체 제9층 제905호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 공부상 다세대주택으로 이용중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 10층건 내 제9층 제905호 · 사용승인일 2021.07.12 |
| 소유자 | 오은정 · 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 236,000,000원 / 236,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2026.01.20 강제경매개시결정입니다. 그보다 앞선 2023.09.06 임차권등기는 선순위이므로 일반적인 권리관계만 보면 배당으로 보증금 전액을 받지 못할 경우 부족분이 매수인에게 승계됩니다. 현재 매각가 236,000,000원을 전제로 집행비용 4,104,000원을 먼저 공제하면 임차인에게 배당 가능한 금액은 231,896,000원이고, 보증금 대비 3,104,000원이 부족합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이슬비 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 235,000,000원 | 2021.09.09 / 2021.10.28 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원* |
* 일반 배당계산상 신건에서 3,104,000원 미배당이 발생하지만, 특별매각조건상 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 적용되어 실질 인수는 0원으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 2.36억은 거래표본 평균의 97.3%
마곡킹덤비바체의 제공된 거래표본은 총 8건이며, 평균 거래금액은 242,500,000원, 최저 240,000,000원, 최고 245,000,000원입니다. 최신 거래는 2021.10 · 240,000,000원입니다. 현재 최저매각가 236,000,000원은 이 평균의 97.3%로 평균보다 6,500,000원 낮고, 최신 거래 240,000,000원보다 4,000,000원 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.10 | 17.03㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.10 | 17.03㎡ | 8 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 17.03㎡ | 7 | 240,000,000원 |
| 2021.08 | 17.03㎡ | 10 | 240,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 10 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 18.9㎡ | 7 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 242,500,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 236,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,104,000원 |
| 1. 임차인 이슬비 보증금(우선변제) | 235,000,000원 | 231,896,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 부족분은 3,104,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 해당 잔액의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소가 이루어지는 조건이므로 매수인의 실질 인수액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 236,000,000원 | 3,104,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 188,800,000원 | 49,643,200원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 151,040,000원 | 86,874,560원 | 실질 0원 |
특별매각조건이 없다면 이 물건은 전형적인 대항력 인수형입니다. 보증금 235,000,000원이 낙찰가보다 커지는 구간에서는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 커져 실질취득액이 보증금 수준으로 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 매각조건상 그 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있어, 표의 미배당액은 일반 계산상 수치이고 실제 부담 판단은 특별매각조건 적용 여부를 기준으로 해야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 남동측 인근. 오피스텔·다세대·근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입 가능, 인근 버스정류장과 공항시장역(지하철 9호선)이 있어 교통상황은 무난합니다.
- 건물. 2021.07.12 사용승인, 지상 10층 철근콘크리트구조 건물의 9층입니다. 위생·급배수·난방·승강기·주차장 설비를 갖췄습니다.
- 토지. 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 서측 약 4미터 포장도로 접면. 공시지가 4,092,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 제1종지구단위계획구역, 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 규모. 마곡킹덤비바체 총 20세대이며, 제공된 거래표본은 8건입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 이 사건의 핵심은 주택도시공사의 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 이슬비 임차권은 원칙상 선순위·대항력 있는 임차권입니다. 특별조건에 따른 말소 절차가 그대로 적용되는지 확인하는 것이 최우선입니다.
- 가격 메리트 과대평가 금지. 236,000,000원은 거래표본 평균 242,500,000원보다 2.7% 낮은 정도입니다.
- 경매 유찰 이력 감안. 단지 경매물건 평균 유찰 7.7회, 낙찰률 0.0%라는 숫자는 신건에서 공격적으로 가격을 붙일 근거가 약하다는 신호입니다.
- 토지이용 규제 확인. 공항 관련 보호지구·수평표면구역·토지거래계약 허가구역 등 규제가 중첩되어 있으므로 이용·처분 계획이 있다면 관련 제한을 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권”보다 특별매각조건을 먼저 본다
이 사건은 등기만 보면 긴장해야 하는 물건입니다. 235,000,000원의 선순위 임차권이 있고, 신건 236,000,000원에 낙찰돼도 집행비용 때문에 3,104,000원이 미배당됩니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
그러나 이번 매각에는 주택도시공사가 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 사건의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 남는 판단 포인트는 가격입니다. 최저가 2.36억은 거래표본 평균 2.425억의 97.3%로 소폭 낮지만, 단지 경매 평균 유찰 7.7회라는 수치를 감안하면 신건에서 가격 메리트가 크다고 보기는 어렵습니다. 권리 리스크는 특별조건으로 해소되지만, 가격은 보수적으로 볼 물건입니다.
