서울남부지방법원 2026타경3266. 금천구 시흥동 소재 2021년 사용승인된 5층 다세대주택의 최상층 제502호입니다. 전유면적은 24.97㎡, 공부상 거실·방2·욕실·베란다 등으로 이용되는 주거용 다세대입니다. 권리구조의 핵심은 근저당이 아니라 2022년부터 대항요건을 갖춘 임차인입니다. 이정훈 씨는 2022.09.13 확정일자를 받고 2022.09.27 전입·점유를 시작했으며, 2024.10.08 임차보증금 286,000,000원의 주택임차권등기를 마쳤습니다.
이 사건의 말소기준권리는 2026.01.21 등기된 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 임차권등기는 그보다 앞서 있으므로 통상 구조만 보면 매각으로 사라지는 후순위 권리가 아니라 매수인 인수 검토 대상입니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 매수인 상대 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 명시돼 있습니다. 따라서 확인된 이정훈 임차인에 관한 실질 승계액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3266 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 820-17 테라리움 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 전유 | 집합건물(다세대) · 전유 24.97㎡ · 거실·방2·욕실·베란다 등 · 5층 건물의 5층 |
| 사용승인 | 2021.04.26 |
| 소유자 | 조성규 (2024.08.22 매매 · 거래가액 286,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 288,000,000원 / 288,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 286,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
실제 임차인은 이정훈 1명입니다. 임차범위는 건물 전부, 보증금은 286,000,000원이며 전입·점유는 2022.09.27, 확정일자는 2022.09.13입니다. 배당요구도 이뤄져 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인으로 정리됩니다. 임차권등기는 2024.10.08 접수됐고, 2026.01.21 강제경매개시결정보다 앞섭니다.
| 임차인 | 보증금 | 전입·점유 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 이정훈 | 286,000,000원 | 2022.09.27 | 2022.09.13 | 2024.10.08 | 有 | 有 | 실질 0원* |
② 가격 판단 — ‘실질취득 2.88억’, 시세 비교는 별도
현재 회차는 감정가와 최저매각가가 모두 288,000,000원인 신건입니다. 특별매각조건을 반영하면 이정훈 임차인의 미배당 보증금 잔액을 실제로 승계하지 않으므로, 현재 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득 금액도 288,000,000원입니다.
등기상 이 물건은 2023.04.08 매매 당시 거래가액 291,000,000원, 2024.08.22 매매 당시 거래가액 286,000,000원으로 소유권이 이전됐습니다. 다만 이 두 금액은 과거 해당 호수의 거래기록일 뿐 현재 주변 시세를 대표하는 최근 12개월 실거래 평균이나 최신 거래가격은 아닙니다. 따라서 감정가 288,000,000원을 두고 시세보다 싸다거나 비싸다고 단정하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 288,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,832,000원 |
| 1. 임차인 이정훈 보증금 | 286,000,000원 | 283,168,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 286,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 288,000,000원 가정 시 임차인 보증금 미배당액은 룰상 2,832,000원입니다. 다만 특별매각조건으로 이 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·건물 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 다세대주택으로 거실·방2·욕실·베란다 등 구조입니다. 전유면적은 24.97㎡이며 5층 건물의 5층입니다.
- 입지. 시흥초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·아파트·학교 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장, 근거리에 수도권 지하철 1호선 금천구청역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 5층 건물이며 사용승인일은 2021.04.26입니다. 기본 위생·급배수·전기·난방·승강기 설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 서측 및 북측으로 폭 약 20m, 7m 내외 포장도로와 각각 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 주차환경개선지구 등에 해당합니다.
- 표시 확인. 2022년 호명칭·면적변경으로 제5층 제501호 전유 25.77㎡에서 제5층 제502호 전유 24.97㎡로 변경된 이력이 있습니다.
- 건물명 확인. 등기사항전부증명서에는 ‘테라리움’, 집합건축물대장 및 실지조사 시 부착 건물명에는 ‘테라포리움’으로 기재돼 있어 현장·공부 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 이 사건 매각조건에 그대로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 확인하세요.
- 임차권 말소 절차 확인. 낙찰·대금납부 후 이정훈 명의 임차권등기가 특별조건에 따라 실제 말소되는 절차와 필요서류를 확인하세요.
- 시세 별도 조사. 감정가 288,000,000원이 현재 금천구 시흥동 동일 유형·유사 면적 다세대 실거래와 비교해 적정한지 별도 검증해야 합니다.
- 호수·면적 변경 이력 확인. 501호에서 502호로의 호명칭 변경 및 전유·공용면적 변경이 등기·건축물대장·현황과 일치하는지 다시 대조하세요.
- 건물명 차이 확인. ‘테라리움’과 ‘테라포리움’의 명칭 차이가 동일 건물을 가리키는지 현장·주소·건축물대장을 함께 확인하세요.
- 내부 상태 확인. 감정평가 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부는 건축물현황도·외관·탐문조사를 기준으로 평가됐으므로 실제 내부 상태를 별도 점검할 필요가 있습니다.
- 관리비·세금 확인. 미납 관리비, 당해세 등 배당표에 직접 반영되지 않은 비용 가능성을 확인하세요.
맺으며 — “선순위 임차인 있음”만 보고 인수형으로 단정하면 안 된다
이 사건은 겉으로 보면 보증금 286,000,000원의 선순위 임차인이 있어 부담이 큰 인수형처럼 보입니다. 실제 일반 배당 계산에서도 현재 가격 기준 2,832,000원, 1회 유찰 시 59,625,600원, 2회 유찰 시 105,060,480원의 임차보증금 미배당액이 생깁니다. 하지만 특별매각조건이 그 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 정하고 있어, 매수인 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 승부처는 선순위 임차보증금 자체보다 특별매각조건의 원문·효력 확인과 가격 검증입니다. 현재 실질취득은 288,000,000원이며, 과거 해당 호수의 291,000,000원·286,000,000원 거래만으로 현재 시세 메리트를 단정할 수는 없습니다. 권리상 핵심 부담은 특별조건으로 상당 부분 정리됐지만, 호수·면적 변경 이력, 건물명 차이, 내부 미확인 상태까지 원본과 현장에서 확인한 뒤 응찰가를 정하는 사건입니다.
