서울남부지방법원 2026타경3270. 서울 강서구 등촌동 예성주택 제6층 제602호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 권리분석의 기준점은 2023.12.22. 설정된 김현철의 근저당권 44,000,000원입니다. 그러나 임차인 김진오는 그보다 훨씬 앞선 2020.06.18. 주민등록, 2020.06.19. 점유개시로 대항력을 갖춘 선순위 임차인입니다.
제공된 예상배당에서는 김진오의 보증금 255,000,000원에 대해 배당액이 0원이고, 255,000,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산되어 있습니다. 따라서 신건 최저가 305,000,000원만 보고 가격을 판단하면 안 됩니다. 매수인의 실질취득 부담은 305,000,000원 + 255,000,000원 = 560,000,000원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3270 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 등촌동 571-1 예성주택 제6층 제602호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(방2·거실·주방·욕실 등) · 지상 6층 중 6층 |
| 소유자 | 김순옥 |
| 감정가 / 최저가 | 305,000,000원 / 305,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 255,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 최근 12개월 실거래 | 268,000,000원 · 2026.06 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차인이 핵심
말소기준권리는 2023.12.22. 김현철 근저당권입니다. 이후 2026.01.20. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 하지만 김진오의 주민등록과 점유는 각각 2020.06.18., 2020.06.19.로 말소기준보다 앞섭니다. 임차권등기 자체는 2024.06.27.에 이뤄졌지만, 임차인의 대항력 판단에서 중요한 실제 전입·점유가 선행하므로 매수인 인수 위험이 현실화된 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 보증금 전액 인수
| 임차인 | 사용부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 김진오 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.06.18. / 2020.06.19. | 255,000,000원 | 대항력 있음 우선변제 없음 매수인 인수 255,000,000원 |
③ 시세 비교 — 최저가도 최근 시세보다 높고, 실질취득은 더 크다
예성주택의 비교 거래는 2건입니다. 최근 거래는 2026.06. 268,000,000원이고, 최근 12개월 평균 역시 268,000,000원입니다. 현재 최저가 305,000,000원만 놓고 보더라도 최근 12개월 평균의 113.8%로 이미 최근 시세보다 높습니다. 최근 거래와 이전 거래의 가격 추세는 +22.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 35.29㎡ | 4 | 268,000,000원 |
| 2024.04 | 35.29㎡ | 2 | 218,000,000원 |
| 전체 평균 | 34.27㎡ | 2건 | 243,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.27㎡ | 1건 | 268,000,000원 |
더 중요한 비교 기준은 실질취득입니다. 신건에서는 560,000,000원으로 최근 12개월 실거래 평균 268,000,000원의 약 209%입니다. 따라서 최근 가격이 이전보다 상승했다는 +22.9%의 추세를 감안하더라도 현재 조건에서 가격 메리트가 있다고 볼 근거는 없습니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 305,000,000원 | 255,000,000원 | 560,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 244,000,000원 | 255,000,000원 | 499,000,000원 | 59,216,000원 |
| 2회 유찰 · 64% | 195,200,000원 | 255,000,000원 | 450,200,000원 | 107,332,800원 |
④ 예상배당표 (매각가 305,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,070,000원 |
| 인수 · 임차인 김진오 보증금 | 255,000,000원 | 0원 |
| 2. 근저당권 · 김현철 | 44,000,000원 | 44,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 255,000,000원 | 255,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 930,000원 |
매각대금 305,000,000원 안에서는 집행비용 5,070,000원, 김현철 44,000,000원, 주택도시보증공사 255,000,000원, 소유자 잔여 930,000원으로 계산됩니다. 김진오의 보증금 255,000,000원은 이 배당대금에서 지급되지 않고 매수인 인수로 별도 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택으로 방2·거실·주방·욕실 등으로 이용 중인 것으로 추정됩니다. 내부는 폐문부재로 직접 확인되지 않았습니다.
- 입지. 대일고등학교 남서측 인근이며 단독주택·공동주택·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 교통상황은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 6층 건물의 제6층 제602호이며 승강기·난방·위생 급배수·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역이며 완경사의 가로장방형 토지입니다. 북측과 동측으로 폭 약 4m 내외 포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·원추표면구역·상대보호구역·대공방어협조구역·중요시설물보호지구(공항) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 낙찰가가 아니라 실질취득으로 비교. 신건 기준 매수 부담은 305,000,000원이 아니라 인수액을 포함한 560,000,000원입니다.
- 임차인 보증금 인수 확인. 김진오의 보증금 255,000,000원이 예상배당에서 0원이고 전액 매수인 인수로 계산되어 있습니다.
- 유찰 착시 주의. 1회 유찰 시에도 실질취득 499,000,000원, 2회 유찰 시에도 450,200,000원으로 최근 12개월 평균 268,000,000원을 크게 웃돕니다.
- 최근 거래 우선 확인. 최근 12개월 거래는 2026.06. 268,000,000원 1건이며, 전체 평균 243,000,000원보다 최근 가격이 높습니다.
- 내부상태 확인. 감정평가 시 폐문부재로 내부구조를 직접 확인하지 못했으므로 실제 내부 상태를 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 원본 대조. 등기사항·매각물건명세서·현황조사·임차관계 및 배당관계를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “305,000,000원짜리 경매가 아니다”
이 물건을 신건 최저가 305,000,000원짜리 다세대로 보면 판단이 완전히 달라집니다. 선순위 대항력 임차인 김진오의 보증금 255,000,000원 전액을 매수인이 인수하므로, 현재 회차의 실질취득 부담은 560,000,000원입니다. 최근 12개월 실거래 평균은 268,000,000원이고, 최저가 자체도 그 평균의 113.8%입니다. 여기에 인수액까지 더하면 가격 차이는 훨씬 커집니다.
1회 또는 2회 유찰이 되더라도 인수액 255,000,000원은 그대로 남습니다. 따라서 이 사건은 유찰률만 보고 가격이 낮아졌다고 판단할 수 없고, 각 회차의 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가를 최근 실거래와 비교하는 것이 핵심입니다.
