서울남부지방법원 2026타경3274. 서울 강서구 방화동 마곡킹덤펜타리움 102동 8층 802호로, 감정평가상 다세대주택으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 임차권 자체보다 특별매각조건입니다. 송동호는 2021년 7월 12일 임대차계약, 2021년 7월 14일 확정일자, 2021년 8월 5일 전입·점유를 갖췄고 보증금은 235,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 제시된 2026년 1월 20일 강제경매개시결정보다 훨씬 앞서므로 원칙적으로 대항력이 있는 임차권입니다.
신건 매각가 216,000,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 임차인 예상배당은 212,176,000원, 룰상 미배당 잔액은 22,824,000원입니다. 보통이라면 이 금액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에서 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 특별매각조건으로 두고 있습니다. 따라서 이 임차권에 관한 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3274 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 612 마곡킹덤펜타리움 제102동 제8층 제802호 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 평스라브지붕 11층 건 내 제8층 제802호 · 사용승인일 2021.01.08 |
| 소유자 | 오은정 · 2021.06.02 매매, 거래가액 245,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 216,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별조건이 핵심
등기부상 2021년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2021.08.03 일부포기로 이미 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2026.01.20 강제경매개시결정이고, 송동호의 전입·점유는 2021.08.05, 임차권등기는 2023.08.30이므로 말소기준보다 앞섭니다. 등기된 임차보증금은 235,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송동호 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2021.08.05 | 2021.07.14 | 235,000,000원 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 시세 비교 — 2.16억은 과거 거래표본보다 낮지만 현재 시세 확인 필요
확인된 마곡킹덤펜타리움 동일면적대 거래는 2021년 6~9월 8건입니다. 표본 평균은 240,625,000원, 최저 235,000,000원, 최고 245,000,000원이며 가장 늦은 거래는 2021년 9월 240,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.09 | 14.33㎡ | 9 | 240,000,000원 |
| 2021.09 | 14.33㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.33㎡ | 11 | 235,000,000원 |
| 2021.08 | 14.95㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 2021.07 | 14.33㎡ | 10 | 235,000,000원 |
| 2021.06 | 14.95㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 8 | 245,000,000원 |
| 2021.06 | 14.90㎡ | 9 | 245,000,000원 |
| 평균 | — | 8건 | 240,625,000원 |
신건 최저가이자 특별조건 반영 후 실질취득액인 216,000,000원은 이 표본 평균의 89.8%이고, 가장 늦은 2021년 9월 거래 240,000,000원보다도 낮습니다. 다만 확인된 거래가 모두 2021년에 집중되어 있으므로 이를 2026년 현재 시세로 곧바로 동일시할 수는 없습니다. 따라서 과거 거래 대비 할인은 확인되지만, 현재 가격 메리트는 최근 거래 원본 확인이 선행돼야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 216,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,824,000원 |
| 1. 임차인 송동호 보증금 | 235,000,000원 | 212,176,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 235,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 산식상 송동호 보증금의 미배당액은 22,824,000원입니다. 다만 특별매각조건에 의해 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당 시 달라질 수 있습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 룰상 인수 추정 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차(100%) | 216,000,000원 | 22,824,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시(80%) | 172,800,000원 | 65,419,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(64%) | 138,240,000원 | 99,495,360원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 방화중학교 동측 인근. 다세대주택·오피스텔·근린생활시설 등이 소재하는 주택지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 자유롭고 인근에 버스정류장과 지하철 9호선 공항시장역이 있어 제반 교통여건은 양호한 것으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 8층. 사용승인일은 2021.01.08이며 개별난방·도시가스·승강기·화재탐지·기계식주차장 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 4필지 일단의 장방형 평지로 오피스텔·사무소·근린생활시설·공동주택 건부지로 이용 중이며 북측 약 8m, 남측·동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·중요시설물보호지구(공항)·제1종지구단위계획구역·과밀억제권역 등이 포함됩니다.
- 물건 상태. 위반건축물 표시는 없고 공부와의 차이도 없는 것으로 평가됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 대조. 이 사건은 실질 인수 0원의 근거가 일반 말소 원칙이 아니라 특별매각조건이므로, 입찰 전 매각물건명세서 원문과 조건 적용 범위를 반드시 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 송동호의 임차권등기 말소가 매각조건에 포함돼 있으므로 매각 후 실제 말소 절차와 필요 서류를 확인해야 합니다.
- 과거 거래를 현재 시세로 사용하지 않기. 확인 거래가 2021년 6~9월에 집중돼 있어 2026년 입찰가 상한은 별도의 최근 거래 확인 없이 정하기 어렵습니다.
- 평균 유찰 5.3회 반영. 신건 가격만 보고 접근하기보다 이 단지 경매의 다회 유찰 이력을 감안해 응찰 경쟁과 환금성을 함께 점검해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.08.12 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 매각에 따른 처리와 잔존 여부를 원본 서류에서 확인하는 것이 안전합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 실제 최신 거래를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “선순위 임차권이 있어도, 이번 사건은 특별조건이 결론을 바꾼다”
등기만 보면 송동호의 보증금 235,000,000원 임차권은 말소기준보다 앞서고, 신건 배당만으로는 22,824,000원이 부족해 매수인이 떠안을 수 있는 전형적인 선순위 임차권 구조입니다. 하지만 이 사건은 특별매각조건이 그 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 두면서 결론이 달라집니다. 해당 조건을 전제로 한 실질 인수는 0원입니다.
가격은 216,000,000원으로 확인된 2021년 동일면적대 거래 평균 240,625,000원보다 낮지만, 해당 거래표본은 현재 매각기일과 시차가 큽니다. 단지 경매 평균 유찰도 5.3회입니다. 따라서 이 물건은 권리의 핵심 위험은 특별조건으로 해소됐지만, 가격 판단은 최신 시세와 다회유찰 이력을 별도로 확인해야 하는 사건으로 보는 것이 적절합니다.
