서울북부지방법원 2025타경13525. 신내동 진로아파트 702동 11층 1101호입니다. 감정평가상 이용상태는 아파트이고, 동일 면적 실거래 비교 대상은 101.86㎡입니다. 등기 흐름의 핵심은 2006.11.14 설정된 주식회사한국외환은행 근저당권 324,000,000원입니다. 이것이 말소기준권리이며, 이후 존속 중인 주식회사페퍼저축은행 근저당권과 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
가격에서는 별도의 주의가 필요합니다. 감정가와 최저매각가는 모두 880,000,000원으로 아직 유찰되지 않은 신건입니다. 동일 면적 최근 12건의 평균은 848,750,000원으로, 현재 최저가는 그 평균의 103.7%입니다. 다만 가장 최근 2026.06 거래는 900,000,000원으로, 신건 최저가는 최신 거래액보다는 낮습니다. 따라서 현재 자료만으로는 ‘시세보다 싸다’고 단정하기보다 최근 평균보다 높고 최신 거래보다는 낮은 가격대로 보는 것이 정확합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13525 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 신내동 654 진로아파트 제702동 제11층 제1101호 |
| 용도 / 이용상태 | 아파트 · 제11층 제1101호 |
| 소유자 | 박길순 |
| 감정가 / 최저가 | 880,000,000원 / 880,000,000원 (신건) |
| 청구액 | 594,167,439원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2006.11.14 접수된 주식회사한국외환은행 근저당권 324,000,000원입니다. 2021.10.13 설정된 주식회사페퍼저축은행 근저당권 696,000,000원과 2025.10.29 임의경매개시결정은 모두 말소기준권리보다 후순위로, 매각으로 소멸합니다. 등기부상 앞서 설정됐던 주식회사에스피씨캐피탈 및 엠캐피탈주식회사 근저당권들은 이미 말소된 상태입니다.
② 시세 비교 — 최근 평균보다 3.7% 높다
진로아파트 동일 면적 101.86㎡의 최근 12건 실거래입니다. 최근 12개월 평균은 848,750,000원, 최저 거래는 758,000,000원, 최고 거래는 930,000,000원입니다. 가장 최근 거래는 2026.06의 900,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 101.86㎡ | 3 | 900,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 12 | 930,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 4 | 855,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 10 | 800,000,000원 |
| 2026.05 | 101.86㎡ | 11 | 885,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 1 | 820,000,000원 |
| 2026.04 | 101.86㎡ | 3 | 857,000,000원 |
| 2026.03 | 101.86㎡ | 1 | 758,000,000원 |
| 2026.02 | 101.86㎡ | 2 | 850,000,000원 |
| 2026.02 | 101.86㎡ | 5 | 850,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 4 | 840,000,000원 |
| 2026.01 | 101.86㎡ | 4 | 840,000,000원 |
| 평균 | 101.86㎡ | 12건 | 848,750,000원 |
최저매각가 880,000,000원은 최근 12개월 평균 848,750,000원보다 31,250,000원 높고, 최근 평균 대비 103.7%입니다. 반면 최신 거래 900,000,000원보다는 20,000,000원 낮습니다. 거래 범위도 758,000,000원부터 930,000,000원까지 넓어 층·상태에 따른 차이가 큽니다. 따라서 신건 가격에 별도의 할인 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 880,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 11,200,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사한국외환은행 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사페퍼저축은행 | 696,000,000원 | 544,800,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 1,020,000,000원 중 868,800,000원이 배당되고 151,200,000원의 미배당이 발생하는 시뮬레이션입니다. 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중랑소방서 남서측 인근의 아파트지대이며, 인근에 봉화초·금성초·공원·중랑소방서가 위치합니다.
- 생활편의. 단지 내 상가에 미장원·편의점·병원·학원 등이 있고, 신내로 주변에 음식점·카페·병원 등 생활편의시설이 있습니다.
- 교통. 북서측 인근에 지하철 6호선 봉화산역이 있고 신내로 변에 버스정류장이 위치합니다.
- 건물. 철근콘크리트벽식구조 슬래브 지붕 12층 아파트 내 11층 1101호이며, 승강기·난방·주차장·소방설비 등이 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역에 속하며 토지면적은 50,049.7㎡, 공시지가는 3,740,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역, 교육환경 보호구역, 대공방어협조구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 관련 사항이 포함돼 있습니다.
- 단지. 진로아파트는 818세대이며 사용승인일은 1995.12.06입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최근 평균 확인. 최저가 880,000,000원은 최근 12개월 평균 848,750,000원보다 높습니다. 평균 대비 할인 여부를 착각하지 않아야 합니다.
- 최신 거래도 함께 확인. 최신 거래는 2026.06의 900,000,000원으로, 현재 최저가는 이보다 낮습니다. 평균과 최신 거래를 함께 비교해야 합니다.
- 임대차·점유 확인. 감정요항상 임대차관계는 미상입니다. 현황조사와 매각물건명세서에서 점유자·전입·보증금 관련 사항을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2006.11.14 주식회사한국외환은행 근저당권이 말소기준권리이며 후순위 권리는 매각으로 소멸하는 구조인지 원본 등기사항증명서와 대조해야 합니다.
- 토지거래허가 관련 확인. 감정요항에 아파트를 대상으로 한 토지거래계약 허가구역 지정 사항이 기재돼 있으므로 매수 절차에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리보다 가격과 점유 확인이 핵심
이 물건은 등기상 구조만 보면 말소기준권리가 분명하고, 이후 존속 권리도 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 매수인 인수는 0원입니다. 다만 임대차관계가 미상이므로 실제 점유 상태를 확인하지 않은 채 권리 리스크가 완전히 없다고 단정해서는 안 됩니다.
가격 역시 신건 최저가 8.80억이 최근 12개월 평균 8.4875억의 103.7%여서 최근 평균보다 높은 수준입니다. 최신 거래 9.00억보다는 낮지만, 현재 단계에서 ‘경매라서 싸다’는 가격 논리는 성립하지 않습니다. 이 사건은 등기상 인수 여부를 확인한 뒤 실제 점유를 검증하고, 8.80억이 개별 호수의 층·상태를 반영해도 적정한지 판단하는 것이 핵심입니다.
