서울남부지방법원 2026타경3283. 강서구 화곡동 더원 제3층 제305호로, 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 소유자 김영진은 2022.03.30 매매를 원인으로 264,000,000원에 취득했고, 2022.05.04 소유권이전등기를 마쳤습니다. 이 사건의 핵심은 일반적인 근저당 순위가 아니라 권영범의 주택임차권과 특별매각조건의 결합입니다.
권영범의 임대차계약일과 확정일자는 2022.03.30, 주민등록과 점유개시는 2022.04.20이며, 보증금은 264,000,000원입니다. 등기부상 주택임차권은 2023.12.04 등기됐고 배당요구도 확인됩니다. 따라서 권리 자체는 대항력·우선변제권을 갖춘 임차권입니다. 다만 매각물건명세서의 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 붙어 있으므로, 낙찰자에게 남는 실질 보증금 인수액은 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3283 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 966-3 더원 제3층 제305호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 강서구 까치산로18길 17-23 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(방, 거실, 주방, 화장실 등) |
| 소유자 | 김영진 (2022.03.30 매매 · 거래가액 264,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 271,000,000원 / 271,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 264,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차권은 강하지만 특별매각조건이 인수를 끊는다
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 권영범 | 건물 전부 | 264,000,000원 | 2022.04.20 | 2022.03.30 | 대항력 有 우선변제 실질 인수 0 |
② 가격 비교 — 평균보다 조금 낮지만 최신 거래보다는 높다
제공된 더원(966-3) 거래표본은 총 12건이며, 거래시점은 2022.03~2022.05입니다. 평균 거래금액은 274,416,666원, 최저 254,000,000원, 최고 304,000,000원입니다. 신건 최저가 271,000,000원은 평균의 98.8%로 평균보다 소폭 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.05 | 23.68㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.04 | 20.31㎡ | 3 | 269,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 20.67㎡ | 2 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 22.12㎡ | 3 | 274,000,000원 |
| 2022.03 | 21.42㎡ | 5 | 269,000,000원 |
| 2022.03 | 20.67㎡ | 3 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 304,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 3 | 294,000,000원 |
| 2022.03 | 20.31㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 2022.03 | 20.31㎡ | 2 | 264,000,000원 |
| 2022.03 | 24.33㎡ | 2 | 294,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 274,416,666원 |
다만 가장 최신 거래인 2022.05 거래가는 269,000,000원으로 현재 최저가 271,000,000원보다 낮습니다. 더구나 제공된 거래표본은 2022년 거래에 집중되어 있어, 2026.10.13 입찰가격을 판단할 때 271,000,000원을 뚜렷한 저가라고 단정할 근거는 부족합니다. 평균 대비 98.8%라는 수치만으로 가격 가점을 크게 주기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 271,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,594,000원 |
| 1. 임차인 권영범 보증금 | 264,000,000원 | 264,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 264,000,000원 | 2,406,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 집행비용 4,594,000원과 권영범 보증금 264,000,000원이 배당되고, 주택도시보증공사에는 2,406,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당액은 261,594,000원이지만, 이는 매수인이 인수하는 금액이 아닙니다. 권영범 임차보증금 역시 특별매각조건을 반영한 실질 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 강서대학교 남서측 인근으로 다세대주택·도시형생활주택·단독주택·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층·지상6층 건물의 제3층 제305호이며, 도시가스 개별난방·승강기·화재탐지·공동현관출입통제설비 등이 구비되어 있습니다.
- 도로. 남동측 및 북동측으로 노폭 약 5m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역이며 과밀억제권역·소규모주택정비 관리지역·중요시설물보호지구(공항) 등에 해당합니다.
- 단지 규모. 더원(966-3)은 22세대이며 사용승인일은 2022.02.10입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리안전성은 배당받지 못한 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 달려 있으므로 매각물건명세서 원문을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
- 대항력 임차권을 일반 인수형으로 오해하지 않기. 특별매각조건을 빼고 보면 유찰 시 미배당 보증금이 커지는 구조지만, 이 사건에서는 그 계산값을 실제 매수인 인수액으로 보면 안 됩니다.
- 가격 자료의 시점 확인. 제공된 거래표본은 2022.03~2022.05에 집중돼 있으므로 2026년 입찰가 판단에는 현 시점 거래 확인이 필요합니다.
- 현장 내부 재확인. 감정평가 당시 수차례 현장조사에도 폐문부재여서 내부구조·이용상황·설비를 건축물현황도·외부관찰·탐문 및 평가전례 등에 근거했습니다.
- 임대관계 재확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재되어 있으므로 점유현황과 명도관계는 현장 및 원본 서류로 재확인해야 합니다.
맺으며 — “권리 함정은 특별매각조건이 풀지만, 가격까지 싸지는 않다”
이 물건은 처음 보면 보증금 264,000,000원의 대항력 임차권 때문에 부담이 큰 사건처럼 보입니다. 실제로 일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 늘어 매수인의 총부담이 쉽게 줄지 않습니다. 하지만 이 사건은 배당받지 못하는 보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어 권영범 임차권에 관한 실질 인수는 0원입니다.
남는 판단축은 가격입니다. 현재 최저가 271,000,000원은 제공된 거래평균 274,416,666원의 98.8%로 평균보다 조금 낮지만, 최신 거래 269,000,000원보다 높고 거래표본 자체도 2022년에 집중되어 있습니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수도 1.9회입니다. 따라서 권리는 특별매각조건으로 정리되지만, 신건에서 가격 우위는 제한적이라는 점이 이 사건의 핵심입니다.
