서울중앙지방법원 2025타경102485. 서울 종로구 부암동 302-2 소재 부동산으로, 사건 분류는 ‘연립/다세대 + 토지’입니다. 그러나 감정평가서에는 현 이용상태가 단독주택으로 기재되어 있습니다. 건물은 조적조 경사스라브 위 슁글지붕의 지하 1층·지상 1층 구조이며, 사용승인일은 1961년 10월 20일입니다. 토지면적은 627.0㎡입니다.

등기상 말소기준권리는 2016년 7월 29일 설정된 강동농업협동조합의 근저당권으로, 채권최고액은 1,860,000,000원입니다. 이후 홍정우 지분에 설정된 근저당권과 가압류 등 후순위 권리는 경매 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다. 다만 임대관계가 확인되지 않았고, 배당표와 신청채권자 관련 시나리오의 표기가 일치하지 않으므로 권리관계를 최종 확정하기 전에 원본 서류를 대조해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준권리와 후순위 권리의 구분

말소기준권리는 2016년 7월 29일 설정된 근저당권입니다. 해당 근저당권은 2025년 2월 21일 농업협동조합자산관리회사로 이전된 이력이 있습니다. 현재 소유권은 2017년 협의분할에 의한 상속으로 홍정우·홍시우·홍지연에게 각각 3분의 1씩 이전되어 있습니다.

홍정우 지분에 설정된 나모펀딩·윤성준·황병석·이원준의 근저당권과 오케이저축은행·서민금융진흥원의 가압류는 등기자료상 말소기준권리 이후의 권리로, 매각으로 소멸하는 것으로 분석됩니다. 국 명의의 압류도 등기자료상 경매 매각으로 소멸하는 권리로 표시되어 있습니다. 다만 매각 범위와 공유지분 범위는 매각물건명세서 및 매각대상 목록에서 반드시 대조해야 합니다.

② 예상배당표 (현재 최저매각가 3,033,435,000원 가정)

위 금액은 현재 최저매각가를 가정한 배당 시뮬레이션 결과입니다. 집행비용은 추정치이며, 당해세·임차인 최우선변제 등은 반영되지 않아 실제 배당 및 잔여금액은 달라질 수 있습니다.

③ 시세·입지·환금성 메모

현재 최저매각가는 감정가의 약 51.2%입니다. 다만 감정가 대비 할인율만으로 실질적인 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 최근 실거래 가격과 비교할 수 있는 거래사례가 확인되지 않아, 현재 최저가가 주변 시세보다 저렴한지 여부는 판단을 유보해야 합니다. 3회 유찰 사실 역시 매수 수요와 가격 적정성을 별도로 점검해야 할 신호입니다.

• 위치. 서울특별시 종로구 부암동, 석파정 서울미술관 남동측 인근입니다. 주변에는 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 있습니다. 감정평가서상 대중교통 상황은 보통입니다.
• 토지. 토지면적 627.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 건물. 감정평가서상 단독주택으로 이용 중이며, 사용승인일은 1961.10.20입니다. 노후 건물의 구조·설비 상태와 수선 필요성을 현장에서 확인해야 합니다.
• 용도지역. 부암동 302-2는 제1종전용주거지역으로 기재되어 있고, 부암동 302-18에는 제1종일반주거지역·제1종전용주거지역 및 자연경관지구가 기재되어 있습니다.
• 규제. 감정평가서에는 부암동 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 제한보호구역 및 과밀억제권역 등이 기재되어 있습니다. 토지거래허가구역 지정 이력도 있으므로 매각기일 기준 유효한 지정 범위와 허가 요건을 관할청에 확인해야 합니다.
• 공부와의 차이. 감정평가서에는 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항이 없는 것으로 기재되어 있습니다. 다만 사건 분류와 실제 이용상태의 차이는 매각대상 목록 및 건축물대장과 대조해야 합니다.

④ 입찰 체크리스트

• 매각 범위와 공유지분. 현재 등기상 홍시우·홍정우·홍지연이 각 3분의 1 지분을 보유합니다. 부동산 전체 매각인지, 특정 지분 또는 일부 토지만의 매각인지 매각대상 목록에서 확인하세요.
• 공동담보 302-18. 말소기준 근저당권의 공동담보에 기재된 부암동 302-18이 실제 매각대상에 포함되는지 확인하세요.
• 임대차와 점유. 임차인 등재가 확인되지 않더라도 임대관계는 미상입니다. 실제 점유자, 임대차계약, 보증금, 전입·사업자등록 및 점유 개시 시점을 조사하세요.
• 배당채권자 대조. 말소기준 근저당권의 채권최고액 1,860,000,000원과 신청채권자 청구금액 1,596,307,491원은 서로 다른 기준의 금액입니다. 채권양도 내역, 실제 채권액, 배당요구 및 신청채권자의 배당관계를 원본으로 확인하세요.
• 가격 상한 설정. 감정가 대비 51.2%라는 사실만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요. 주변 거래사례와 토지·건물의 개별 가치, 수선비 및 취득 관련 비용을 확인한 뒤 입찰 상한을 정해야 합니다.
• 건물 상태. 사용승인일이 1961.10.20인 건물이므로 구조 안전, 누수, 배관, 난방, 전기 및 리모델링 비용을 현장에서 점검하세요.
• 토지이용 규제. 제1종전용주거지역·제1종일반주거지역, 자연경관지구, 지구단위계획구역과 토지거래허가 관련 사항을 매각기일 기준으로 확인하세요. 증축·대수선·신축 가능성은 별도 검토가 필요합니다.
• 세금과 비용. 배당 시뮬레이션에 반영되지 않은 당해세 및 최우선변제 여부를 확인하고, 취득 후 수선비와 보유비용을 별도로 산정하세요.
• 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 토지이용계획을 교차 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원”만으로는 충분하지 않다

이 사건은 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원으로 계산되고, 말소기준권리 이후의 다수 근저당권과 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 소멸과 실제 점유·임대차의 안전성은 별개의 문제입니다.

최저매각가 3,033,435,000원은 감정가의 약 51.2%이지만, 거래사례에 의한 시세 검증이 없어 저가 매수라고 단정할 수 없습니다. 여기에 사건 분류와 감정평가상 이용상태의 차이, 공동담보 토지의 매각 범위, 임대관계 미상 및 배당채권자 표기의 불일치가 남아 있습니다.

권리상 인수 추정은 0원, 가격 판단은 보류, 입찰 전 확인사항은 다수. 이 물건은 할인율만 보고 접근하기보다 매각 범위와 실제 점유, 배당관계, 토지이용 규제를 먼저 확정한 뒤 시세와 수선비를 반영해 입찰 여부를 결정해야 합니다.