서울중앙지방법원 2025타경102485. 사건 분류는 연립/다세대 + 토지이고, 감정평가 이용상태에는 단독주택으로 기재된 부암동 물건입니다. 소유권은 홍시우·홍정우·홍지연이 각 3분의 1씩 공유하고 있습니다. 감정가는 5,924,678,000원, 2회 유찰된 현재 최저매각가는 3,791,794,000원입니다. 최저가만 보면 감정가의 64%까지 내려왔지만, 이 사건에는 직접 비교할 실거래 자료가 없어 64%라는 숫자 자체를 가격 메리트로 해석해서는 안 됩니다.
권리 구조에서는 2016.07.29 설정된 강동농업협동조합의 채권최고액 1,860,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 이후 농업협동조합자산관리회사로 이전됐고, 2025.04.01 농업협동조합자산관리회사가 임의경매를 신청했습니다. 이후 가압류·압류·지분 근저당권 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울중앙지방법원 2025타경102485 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 종로구 부암동 302-2 · 서울특별시 종로구 창의문로11가길 8 |
| 물건종류 / 이용상태 | 연립/다세대 + 토지 · 감정평가상 단독주택 이용 |
| 건물 | 조적조 경사스라브 위 슁글지붕 · 지하1층/지상1층 · 사용승인일 1961.10.20 |
| 토지 | 지목 대 · 627.0㎡ · 완경사 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 홍시우 3분의 1 · 홍정우 3분의 1 · 홍지연 3분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 5,924,678,000원 / 3,791,794,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,596,307,491원 |
| 매각기일 | 2026.09.22 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 부담은 소멸
2014.07.31 장기화 명의로 건물 1층 98.82㎡에 전세금 550,000,000원의 전세권이 설정된 이력이 있으나, 이 전세권은 2016.07.29 해지로 등기부상 이미 말소됐습니다. 같은 날 설정된 강동농업협동조합 근저당권이 현재의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후에는 홍정우 지분에 주식회사나모펀딩 150,000,000원, 윤성준 162,500,000원, 황병석 84,000,000원, 이원준 100,000,000원의 근저당권과 주식회사 오케이저축은행 104,419,856원 및 서민금융진흥원 15,776,500원의 가압류, 국의 압류 등이 이어졌습니다. 이들 주요 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 판단 — 64% 할인보다 ‘시세 검증 부재’가 핵심
현재 최저매각가는 3,791,794,000원으로 감정가 5,924,678,000원의 64%입니다. 3회 유찰 시 가격 시나리오는 3,033,435,200원, 4회 유찰 시 2,426,748,160원으로 제시돼 있습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 3,791,794,000원 | 64% | 0원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 3,033,435,200원 | 51.2% | 0원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 2,426,748,160원 | 40.96% | 76,615,678원 | 0원 |
여기서 중요한 점은 유찰 횟수와 시세 할인율을 동일시하면 안 된다는 것입니다. 비교할 실거래 자료가 확인되지 않아 현재 최저가 3,791,794,000원이 시장가격보다 낮은지, 비슷한지, 높은지를 이 자료만으로 판정할 수 없습니다. 따라서 “감정가 대비 64%”만으로 싸다고 평가하거나 가격 가점을 주는 것은 적절하지 않습니다.
③ 예상배당표 (매각가 3,791,794,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 40,317,940원 |
| 2. 근저당 · 강동농업협동조합 | 1,860,000,000원 | 1,860,000,000원 |
| 3. 근저당 · 주식회사나모펀딩 | 150,000,000원 | 150,000,000원 |
| 4. 근저당 · 윤성준 | 162,500,000원 | 162,500,000원 |
| 5. 가압류 · 주식회사 오케이저축은행 | 104,419,856원 | 104,419,856원 |
| 6. 가압류 · 서민금융진흥원 | 15,776,500원 | 15,776,500원 |
| 7. 근저당 · 황병석 | 84,000,000원 | 84,000,000원 |
| 8. 근저당 · 이원준 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,274,779,704원 |
현재 최저매각가를 매각가로 가정하면 채권자 총 청구액 2,476,696,356원이 전액 배당되고, 소유자 잔여는 1,274,779,704원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 종로구 부암동 소재 석파정 서울미술관 남동측 인근이며, 주변은 단독주택과 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 조적조 경사스라브 위 슁글지붕 지하1층/지상1층 건물로, 외벽은 자연석 돌붙임 등 마감, 창호는 샷시 창호입니다.
- 설비. 위생설비·급배수설비·도시가스·난방설비·심야전기보일러·태양광 설비가 구비된 것으로 탐문조사됐습니다.
- 토지. 627.0㎡, 지목 대, 완경사·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다. 공시지가는 2,649,000원/㎡입니다.
- 용도지역. 제1종전용주거지역과 제1종일반주거지역이 기재돼 있고, 자연경관지구·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역·제한보호구역 등이 포함됩니다.
- 토지거래허가 관련. 감정평가 기재에는 2025.8.26.~2026.8.25. 및 2025.10.20.~2026.12.31.의 토지거래계약 허가구역 지정 내용이 포함돼 있습니다. 감정 이용상태가 단독주택이므로 실제 적용 범위는 입찰 전 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없으며 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 64%를 시세 할인율로 착각하지 않기. 현재 3,791,794,000원은 감정가 대비 64%일 뿐, 직접 비교할 실거래 자료가 없어 시장가격 대비 할인 여부는 별도 검증이 필요합니다.
- 점유·임대관계 확인. 특정된 임차인은 없지만 감정평가에는 임대관계 미상으로 적혀 있으므로 실제 점유자와 임대차 여부를 확인해야 합니다.
- 사건 분류와 이용상태 대조. 사건상 연립/다세대 + 토지, 감정평가상 단독주택 이용으로 기재돼 있으므로 건축물·토지 현황과 매각 범위를 원본 서류에서 재확인하는 것이 안전합니다.
- 공동담보 관계 확인. 말소기준 근저당권의 공동담보 기재에는 부암동 302-2와 부암동 302-18 토지가 포함돼 있으므로 관련 등기와 매각대상 범위를 함께 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 제1종전용주거지역·제1종일반주거지역·자연경관지구·지구단위계획구역·제한보호구역 등 토지이용 규제를 실제 활용계획과 함께 검토해야 합니다.
- 4회 유찰 시 배당부족 구분. 2,426,748,160원 시나리오에서는 76,615,678원의 채권 미배당이 발생하지만 매수인 인수액은 0원으로 제시돼 있습니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 사건의 장점은 명확합니다. 2016.07.29 근저당권을 말소기준으로 이후 주요 권리가 소멸하고, 현재 최저가 3,791,794,000원 가정에서도 채권자 청구액이 모두 배당되며 매수인 인수액은 0원입니다.
그러나 가격 평가는 별개입니다. 2회 유찰로 감정가 대비 64%가 됐다는 사실만으로는 시장가보다 싸다는 결론을 낼 수 없습니다. 실거래 비교가 없고, 감정 이용상태가 단독주택이며, 627.0㎡ 토지와 여러 토지이용 규제가 결합된 물건입니다. 여기에 임대관계도 미상입니다. 따라서 이 사건은 “권리 인수는 낮지만, 가격·현황 검증이 선행돼야 하는 물건”으로 보는 것이 적절합니다. 권리만 보고 손을 들기보다 실제 이용상태와 시장가격을 먼저 확인해야 합니다.
