서울남부지방법원 2026타경3292. 강서구 화곡동 가이아팰리스 301호, 전용면적 비교 기준 29.77㎡의 다세대·도시형생활주택입니다. 이 물건은 등기만 보면 대항력 임차인이 있어 주의가 필요한 유형입니다. 조현진은 2021.09.16 전입, 2021.09.17 점유개시, 2021.08.02 확정일자를 갖췄고, 말소기준인 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류보다 먼저 대항요건을 갖춘 것으로 정리돼 있습니다. 따라서 특별조건이 없다면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금이 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
하지만 이 사건에는 결론을 바꾸는 조건이 붙어 있습니다. 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 매수인에게 행사하지 않고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 조현진 관련 매수인 인수액은 실질 0원으로 봅니다. 이 조건은 해당 임차보증금 반환채권에 관한 것이며, 그 밖에 별도 임차인이 있다면 별도 검토가 필요하지만, 현재 확인되는 실제 임차인은 조현진 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3292 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 338-6 가이아팰리스 제3층 제301호 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 현재 도시형생활주택 · 방2·주방 및 거실·화장실·현관 |
| 면적 기준 | 29.77㎡ |
| 소유자 | 사형택 (2019.07.24 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 275,000,000원 / 275,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 252,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있지만 특별조건이 결론을 바꾼다
말소기준은 2023.08.30 주택도시보증공사 가압류입니다. 조현진의 전입 2021.09.16과 점유개시 2021.09.17은 그보다 앞서므로 대항력 있음으로 정리돼 있고, 확정일자 2021.08.02와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사합니다. 2023.10.06 설정된 주택임차권등기는 매각으로 소멸하지만, 원래의 대항력 때문에 미배당 보증금이 남으면 통상 매수인 인수 문제가 생길 수 있습니다. 이 사건은 그 부분을 특별매각조건으로 차단한 사례입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 조현진 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 252,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 승계 없음 |
실제 임차인 1명. 조현진은 보증기관의 중복 신고가 아니라 실제 임차인으로 분류됩니다.
② 시세 비교 — 신건 275,000,000원은 최근 기준값보다 높다
가이아팰리스는 총 16세대, 사용승인 기준일은 2019.04.15입니다. 비교 가능한 실거래 표본은 1건이며, 29.99㎡·2층이 2023.08에 267,500,000원에 거래됐습니다. 시세 기준으로 잡힌 최근 12개월 평균과 최신 거래가격도 모두 267,500,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 29.99㎡ | 2 | 267,500,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 267,500,000원 |
현재 최저가 275,000,000원은 최근 시세 기준값의 102.8%입니다. 특별매각조건 때문에 인수액이 0원이어도 실질취득은 현재 회차 기준 275,000,000원이므로, 가격 비교 역시 최저가와 동일한 실질취득액을 기준으로 해야 합니다. 결론적으로 현 회차는 최근 시세보다 저렴하다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 275,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,650,000원 |
| 1. 임차인 조현진 보증금 | 252,000,000원 | 252,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 18,350,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 252,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 임차보증금 252,000,000원이 전액 배당되는 가정이므로 룰상 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 적용 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 275,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 220,000,000원 | 35,880,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 176,000,000원 | 79,264,000원 | 0원 |
35,880,000원·79,264,000원은 대항력 임차인의 미배당액을 매수인이 인수한다고 보는 일반 룰상의 금액입니다. 이 사건은 특별매각조건에 따라 해당 임차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원으로 처리합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 까치산역 북측 인근의 다세대주택 지역으로, 도시형생활주택을 중심으로 상업·편익시설과 공원시설이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하며 까치산역이 남측 약 250m 거리에 있습니다. 버스정류장은 남서측 약 30m, 남측 약 100m, 북동측 약 180m 거리에 소재합니다.
- 이용상태. 현재 도시형생활주택으로 이용 중이며 방2, 주방 및 거실, 화장실, 현관 구조입니다.
- 주차·설비. 옥내 자주식 6대, 옥외 자주식 2대의 주차공간이 확보돼 있고 세대당 0.5대 수준입니다. 난방·냉방·위생·소방·승강기·보안설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남동측으로 로폭 약 4m 도로에 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 환금성. 총 16세대의 소규모 도시형생활주택이며 비교 가능한 실거래 표본도 1건입니다. 대단지 공동주택처럼 폭넓은 거래 표본을 전제로 가격을 판단하기는 어렵습니다.
- 물건상태. 위반건축물 표시가 없고 공부와의 차이도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건 권리분석의 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 그대로 대조해야 합니다.
- 현재 가격 착시 주의. 실질 인수가 0원이어도 신건 실질취득은 275,000,000원이며 최근 시세 기준 267,500,000원의 102.8%입니다.
- 유찰 시 권리계산 구분. 일반 룰에서는 1회 유찰 시 35,880,000원, 2회 유찰 시 79,264,000원의 인수액이 계산되지만, 이 사건은 특별조건 적용으로 해당 임차인 관련 실질 인수를 0원으로 봅니다.
- 소규모 주택 환금성. 16세대 도시형생활주택이고 실거래 비교 표본도 1건이므로 매수·매도 시 가격 검증을 보수적으로 할 필요가 있습니다.
- 세금·관리비 확인. 당해세와 공용부분 관리비 등 실제 매수인이 부담할 수 있는 항목은 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 현재의 변경사항을 최종 확인해야 합니다.
맺으며 — “대항력 리스크는 해소, 가격은 아직 보수적으로”
이 물건은 겉으로만 보면 보증금 252,000,000원의 대항력 임차인이 있어 부담스럽습니다. 특히 유찰되면 일반 계산상 미배당액이 늘어나는 전형적인 인수형 구조가 됩니다. 그러나 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 조현진 관련 실질 인수액은 0원으로 정리됩니다.
반대로 가격은 별개입니다. 현재 최저가이자 실질취득액인 275,000,000원은 최근 시세 기준 267,500,000원의 102.8%입니다. 시세 표본도 1건에 그치므로 신건 가격을 두고 ‘싸다’고 평가할 근거는 없습니다. 이 사건의 핵심은 권리 위험은 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 현재 회차의 가격 메리트는 확인되지 않는다는 점입니다.
