🏠 보증금 340,000,000원 ✅ 실질 인수 0원 ⚠️ 실질취득 269,000,000원 📊 최근시세 대비 112.1%
서울남부지방법원 2026타경3297. 강서구 방화동 제이스빌 제3층 제302호, 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 소유자 오인숙은 2021년 매매로 340,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 핵심은 등기부 을구의 이다연 임차권입니다. 임대차계약일은 2021.04.29, 주민등록일과 확정일자는 2021.05.20, 점유개시일은 2021.05.28이며 보증금은 340,000,000원입니다. 말소기준으로 선언된 2024.07.03 압류보다 앞서 대항요건을 갖춘 권리라 원칙적으로 미배당 보증금이 매수인에게 남을 수 있는 구조입니다.
현재 최저가 269,000,000원을 기준으로 한 배당 추정에서는 집행비용 4,566,000원을 제외한 264,434,000원이 이다연에게 우선배당되고 75,566,000원이 부족합니다. 일반적인 대항력 임차인 사건이라면 이 부족분이 매수인의 인수액이 됩니다. 그러나 이 사건에는 미배당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 한 특별매각조건이 붙어 있으므로, 해당 임차권에 대해서는 실질 인수를 0원으로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3297 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 방화동 645-32 제이스빌 제3층 제302호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 제3층 제302호 |
| 소유자 | 오인숙 · 2021.04.05 매매 · 거래가액 340,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 269,000,000원 / 269,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 특별매각조건
| 점유자 / 임차권자 | 점유·사용 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이다연 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.05.20 | 2021.05.20 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 |
| 김세희 | 미상 | 2025.08.22 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
김세희는 2025.08.22 전입으로 말소기준권리인 2024.07.03 압류보다 뒤입니다. 보증금과 확정일자는 미상이지만 제공된 판정상 대항력은 없습니다. 따라서 특별매각조건의 적용 대상인 이다연 외에 별도의 대항력 임차인 인수위험이 남는 구조로 보지는 않습니다.
② 시세 비교 — 실질취득도 최근 거래보다 높다
제이스빌(645-32)의 비교 가능한 최근 거래는 1건입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 240,000,000원이며, 거래 시점은 2025.08입니다. 대상 면적은 29.98㎡이고, 비교 거래는 28.29㎡·5층입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.08 | 28.29㎡ | 5 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 29.98㎡ 대상 | 1건 | 240,000,000원 |
특별매각조건 때문에 보증금 부족분을 더하지 않더라도 실질취득은 현재 최저가와 같은 269,000,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 240,000,000원의 112.1%입니다. 따라서 이 사건은 대항력 임차권이 해결된다는 이유만으로 가격 메리트까지 생기는 물건이 아닙니다. 최근 실거래 표본이 1건뿐이라는 점도 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 269,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,566,000원 |
| 1. 임차인 이다연 보증금(우선변제) | 340,000,000원 | 264,434,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이다연 보증금의 부족분은 75,566,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 해당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 매수인의 실질 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 특별조건 확인이 핵심
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 269,000,000원 | 75,566,000원 | 실질 인수 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 215,200,000원 | 128,612,800원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 확인 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 172,160,000원 | 171,050,240원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 확인 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 대상 건물은 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상6층 건물입니다.
- 입지. 방화중학교 북측 인근으로 다세대주택·다가구주택 등이 소재한 주거지대이며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철9호선 공항시장역이 있어 교통상황은 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수·화재감지 및 경보·도시가스 개별난방·승강기·옥내주차장 시설이 되어 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역, 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 3,944,000원/㎡이며 지목은 대, 토지이용상황은 다세대입니다.
- 현장 확인. 내부구조는 이해관계인 부재 등으로 집합건축물대장상의 건축물 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성돼 실제와 상이할 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 실제 매각조건으로 유지되는지 매각기일 전 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 절차 확인. 이다연 임차권등기가 매각 후 조건대로 말소되는 절차와 제출서류를 확인해야 합니다.
- 김세희 점유 확인. 전입일은 2025.08.22로 대항력은 없지만 현재 점유 상태와 명도 필요 여부는 현장에서 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 실질취득 269,000,000원은 최근 12개월 실거래 240,000,000원의 112.1%입니다.
- 거래 표본 한계. 최근 12개월 비교 거래가 1건이므로 개별 호수의 층·방향·내부상태 차이를 직접 확인해야 합니다.
- 내부 상태 재확인. 감정평가 당시 내부구조가 현황도와 외부관찰을 기준으로 작성돼 실제와 다를 수 있습니다.
맺으며 — “인수 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건은 겉으로 보면 보증금 340,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 매수인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당계산에서도 현재 회차 기준 75,566,000원이 부족합니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 부족분에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 명시하고 있어, 이다연 임차권의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
다만 권리 문제가 정리된 뒤에는 가격을 별도로 봐야 합니다. 실질취득 269,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래인 240,000,000원의 112.1%입니다. 여기에 비교 실거래가 1건뿐이고 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수가 13.0회라는 점까지 감안하면, 현재 신건 가격에 가격 메리트가 있다고 평가하기는 어렵습니다. 이 물건의 핵심은 선순위 임차권 자체보다 특별매각조건의 확정적 이행 여부와 실제 응찰가격입니다.
