서울북부지방법원 2025타경13559. 면목동 진양하이빌 5층 501호 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 감정가가 아니라 대항력 있는 임차인입니다. 임차인 이옥경은 2020년 4월 24일 전입·점유를 시작했고, 말소기준권리인 2023년 8월 30일 주택도시보증공사 가압류보다 앞섭니다. 매각물건명세서에도 이 임차인의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시되어 있습니다.
현재 예상배당은 임차인 보증금에 대한 배당을 0원으로 계산하고 있습니다. 따라서 신건 최저가 186,000,000원에 낙찰될 경우 매각대금과 별개로 137,500,000원의 보증금 인수 부담이 남아, 현재 계산상 매수인의 실질부담은 323,500,000원입니다. 권리분석에서 ‘최저가 1.86억’만 보면 실제 자금부담을 크게 오판할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13559 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 129-59 진양하이빌 제5층 제501호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 겸재로29길 82-7 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 제시외건물을 포함하여 주거용(방1, 주방 및 거실, 욕실1 등) |
| 소유자 | 사형택 (2018.03.15. 소유권 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 186,000,000원 / 186,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 이옥경 / 132,284,345원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인이 핵심
말소기준은 2023년 8월 30일 주택도시보증공사 가압류입니다. 이후 서초세무서 압류와 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 이옥경의 전입·점유는 2020년 4월 24일로 말소기준보다 앞서 있어 별도로 봐야 합니다. 임차권등기 자체는 2023년 9월 26일이지만, 매각물건명세서가 대항력 있는 임차인으로 명시하면서 미변제 보증금의 매수인 인수를 적시하고 있습니다.
② 임차인 분석
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|
| 이옥경 | 제5층 제501호 | 2020.04.24 | 137,500,000원 | 대항력 有 우선배당 미반영 잔액 인수 |
실제 임차인은 1명입니다. 이옥경은 보증기관의 대위·승계 중복신고가 아니라 직접 임차인으로 기재되어 있습니다. 등기부상 임대차계약은 2020년 3월 24일 1차 계약 후 2022년 7월 18일 5,500,000원이 증액되어 보증금 137,500,000원이 되었고, 확정일자도 각각 기재되어 있습니다. 다만 현재 배당 계산은 우선배당을 반영하지 않고 있으므로 실제 미배당 잔액 확인이 입찰 전 필수입니다.
과거에는 정원경 명의의 주택임차권등기(보증금 129,000,000원)가 있었으나 2020년 3월 27일 이미 말소되어 현재 인수대상으로 잡히지 않습니다.
③ 가격 판단 — 최저가가 아니라 ‘최저가 + 인수’를 본다
현재 신건 최저가는 186,000,000원입니다. 여기에 현재 계산상 인수되는 임차보증금 137,500,000원을 더하면 매수인이 부담하게 되는 금액은 323,500,000원입니다. 즉 입찰표에 쓰는 가격과 실제 권리부담을 합쳐 판단해야 합니다.
| 구분 | 금액 | 의미 |
|---|---|---|
| 감정가 | 186,000,000원 | 신건 최저가와 동일 |
| 현재 매수인 인수액 | 137,500,000원 | 이옥경 보증금 |
| 현재 실질부담 | 323,500,000원 | 186,000,000원 + 137,500,000원 |
진양하이빌은 8세대, 2017년 11월 30일 사용승인된 건물입니다. 다만 동일 면적과 직접 비교할 수 있는 실거래 표본이 잡히지 않아 323,500,000원의 실질부담이 현 시세 대비 어느 수준인지 수치로 판단하기는 어렵습니다. 따라서 ‘감정가 대비 몇 % 싸다’는 식의 가격 가점은 줄 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 186,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,404,000원 |
| 인수 · 임차인 이옥경 보증금 | 137,500,000원 | 0원 |
| 갑구 5번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 182,596,000원 |
| 갑구 7번 경매개시결정 · 이옥경 | 132,284,345원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 계산상 일반 채권 청구액 합계는 1,411,284,345원, 배당액은 182,596,000원, 미배당액은 1,228,688,345원입니다. 임차보증금 137,500,000원은 매각대금 배당이 아닌 매수인 인수액으로 별도 반영되어 있습니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 제시외 건물·위반건축물 리스크
따라서 현장에서는 본체 501호와 제시외 부분의 실제 연결 상태, 면적, 철거 또는 원상복구 가능성, 이행강제금의 부과내역과 체납 상태를 반드시 확인해야 합니다. 감정가에 포함됐다는 사실과 위반건축물 리스크는 별개의 문제입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울면목초등학교 서측 인근으로 연립주택·다세대주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 7호선 면목역이 있어 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북서측과 남동측으로 노폭 약 3m 내외의 막다른도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제3종일반주거지역이며 과밀억제권역·상대보호구역·대공방어협조구역 등에 포함됩니다.
- 토지. 2필지 일단의 세장형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중이며 토지면적은 88.6㎡, 공시지가는 3,354,000원/㎡입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 5층 건물의 5층 501호이며 개별난방·급배수·위생·승강기설비를 갖추고 있습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 이옥경의 미변제 보증금은 매수인 인수 대상입니다. 최종 배당 가능액과 실제 인수잔액을 다시 계산해야 합니다.
- 실질부담 기준으로 판단. 현재 신건에서는 186,000,000원만 볼 것이 아니라 인수액을 합친 323,500,000원을 기준으로 자금계획을 세워야 합니다.
- 임차인·신청채권자 동일인 확인. 임대차계약서, 보증금 지급자료, 경매신청 채권의 발생원인을 대조해 관계를 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 약 5㎡. 실제 면적·소유관계·이용상태와 위반건축물 시정 가능성을 확인해야 합니다.
- 이행강제금. 현재 부과 및 체납 중이라는 탐문 내용이 있으므로 관할기관에서 부과내역과 향후 부담을 확인해야 합니다.
- 시세 검증. 동일 면적 실거래 비교가 성립하지 않으므로 인근 다세대 실거래와 현장 중개 시세를 별도로 대조해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 직전 변경사항을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.86억 낙찰”이 곧 “1.86억 취득”은 아니다
이 사건은 최저가보다 인수되는 임차보증금이 먼저 보이는 물건입니다. 대항력 있는 이옥경의 보증금 137,500,000원이 현재 계산상 전액 인수로 잡혀 있어 신건에서의 실질부담은 323,500,000원입니다. 여기에 신청채권자와 임차인이 같은 이름으로 기재된 점, 약 5㎡ 제시외 주택의 위반건축물 등재와 이행강제금 부과·체납 문제도 함께 확인해야 합니다.
동일 면적 실거래 자료로 가격 적정성을 검증할 근거도 충분하지 않습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 최종 인수잔액을 얼마나 정확히 확정할 수 있는지, 그리고 제시외·위반건축물 리스크까지 포함한 총부담이 실제 시장가치에 맞는지 확인하는 데 있습니다.
