서울남부지방법원 2026타경3301. 영등포구 대림동 에스케이이캐슬 405호로, 공부상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)입니다. 전용면적은 27.01㎡이고 2019.04.29 사용승인된 지상 5층 건물의 4층 물건입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 “선순위 임차인 있음”에서 끝나지 않습니다. 신혜진의 전입·점유일은 2021.09.23, 확정일자는 2021.08.30이고, 말소기준으로 제시된 국의 압류는 2023.07.03입니다. 따라서 임차인은 말소기준보다 먼저 대항요건을 갖춘 대항력 있는 임차인입니다.
통상이라면 배당으로 보증금이 전액 회수되지 않을 때 미배당 잔액이 매수인에게 남을 수 있습니다. 실제 배당모형에서도 315,000,000원 매각 가정 시 임차인에게 309,790,000원이 배당되고 210,000원이 부족합니다. 그러나 이 사건은 특별매각조건에 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 명시하고 있습니다. 이 조건을 적용하면 실질 인수는 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 신혜진 1명이며, 이 특별조건 밖의 별도 임차인은 확인되지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3301 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 대림동 680-6 에스케이이캐슬 제4층 제405호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대) · 전용 27.01㎡ · 지상 5층 중 4층 |
| 소유자 | 사형택 · 2019.10.25 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 315,000,000원 / 315,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 말소기준 | 2023.07.03 국 압류 · 서초세무서장 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 인수위험을 끊는다
임차인 분석
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 신혜진 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.09.23 | 2021.08.30 | 310,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 실질 0원* |
* 배당모형상 현재 회차 미배당 잔액은 210,000원이지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 50,000,000원 높은 신건
이 물건은 SKE캐슬 전용 27.01㎡로 면적이 매칭됩니다. 시세 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균과 최신 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2025.06 한 건, 265,000,000원이며 최신 거래 역시 같은 265,000,000원입니다. 현재 최저가 315,000,000원은 최근 12개월 평균의 118.9%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 27.01㎡ | 5 | 265,000,000원 |
| 2021.09 | 26.33㎡ | 3 | 307,000,000원 |
| 2021.06 | 29.49㎡ | 4 | 285,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.01㎡ | 1건 | 265,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 285,666,666원 |
전체 3건 평균 285,666,666원과 비교해도 최저가는 110.3%입니다. 더 중요한 최근 지표에서는 315,000,000원이 265,000,000원의 118.9%이고, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -10.5%입니다. 즉 최근 가격대가 과거 거래보다 내려온 상황에서 신건 최저가는 오히려 최근 시세를 크게 웃돕니다. 따라서 인수 0원이라는 권리상 장점이 현재 가격의 비쌈을 상쇄하지는 못합니다.
③ 예상배당표 (매각가 315,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 5,210,000원 |
| 1. 임차인 신혜진 보증금(우선변제) | 310,000,000원 | 309,790,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당모형상 임차인 미배당 잔액은 210,000원입니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 반영하면 매수인의 실질 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
회차별 구조 — 유찰돼도 특별조건 확인이 먼저
| 회차 | 매각가 | 배당모형상 임차인 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 315,000,000원 | 210,000원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 · 80% | 252,000,000원 | 62,328,000원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 확인 |
| 2회 유찰 시 · 64% | 201,600,000원 | 112,022,400원 | 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 확인 |
일반적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 보증금보다 낮아질수록 미배당 잔액이 커져 실질취득비용이 보증금 수준에서 고정되는 구조를 반드시 경계해야 합니다. 이 사건 역시 배당모형만 보면 1회 유찰 시 62,328,000원, 2회 유찰 시 112,022,400원의 인수액이 발생합니다. 다만 특별매각조건이 바로 그 반환청구권을 포기하도록 정하고 있으므로, 해당 조건이 적용되는 한 그 금액을 실질취득비용에 더하지 않습니다. 입찰 전에는 매각물건명세서 원문에서 이 조건이 그대로 유지되는지 반드시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 용도. 공부상 공동주택(도시형생활주택·단지형다세대)이며, 철근콘크리트구조 경사지붕 지상 5층 건물의 4층 405호입니다. 사용승인일은 2019.04.29입니다.
- 주위환경. 신영초등학교 북동측 인근으로 단독주택, 다세대·연립주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 교통상황은 보통으로 평가돼 있습니다.
- 도로. 북동측 약 15미터, 북서측 약 12미터 내외의 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 제2종일반주거지역(7층 이하), 교육환경보호구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 확인되지 않았고, 위생·난방·급배수·소화전·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 환금성 지표. SKE캐슬은 20세대이며 확인된 실거래는 3건입니다. 최근 12개월 거래는 1건이고, 경매 평균 유찰 횟수는 0.4회입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 권리분석 결론은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건에 직접 의존합니다.
- 대항력 임차인 확인. 신혜진의 전입·점유 2021.09.23은 말소기준 2023.07.03보다 빠릅니다. 특별조건이 없다면 단순 소멸권리로 볼 수 없는 임차인입니다.
- 가격 기준은 최근 거래 우선. 현재 315,000,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 265,000,000원의 118.9%입니다. 과거 거래가 포함된 전체 평균만 보고 가격을 높게 평가하면 안 됩니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세가 -10.5%이므로 과거 307,000,000원·285,000,000원 거래보다 2025.06의 265,000,000원에 더 큰 비중을 두는 것이 데이터 흐름에 맞습니다.
- 소규모 단지 거래 표본. 전체 20세대이고 최근 12개월 거래가 1건이므로, 개별 층·상태 차이에 따른 가격 편차를 입찰 전에 별도로 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사와 특별매각조건을 입찰 직전에 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 특별조건이 낮췄지만, 신건 가격은 최근 시세 이상
이 물건의 구조는 두 문장으로 정리됩니다. 첫째, 신혜진은 보증금 310,000,000원의 대항력·우선변제권 있는 실제 임차인 1명입니다. 둘째, 특별매각조건이 배당받지 못한 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 조건으로 하고 있어 실질 인수는 0원입니다.
하지만 인수위험이 해소됐다고 해서 현재 가격이 매력적인 것은 아닙니다. 실질취득액 315,000,000원은 최근 12개월 평균이자 최신 거래 265,000,000원의 118.9%이고, 최근 거래 추세도 -10.5%입니다. 따라서 이 사건의 현재 핵심은 권리보다 가격입니다. 신건 단계에서는 최근 실거래보다 높은 가격이며, 이후 유찰 회차를 검토할 때도 매각물건명세서의 특별매각조건이 동일하게 적용되는지 확인한 뒤 실질취득비용과 최신 거래를 비교해야 합니다.
