서울남부지방법원 2026타경3312. 구로동 다온캐슬 제6층 제602호, 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 잡힌 김진철의 주택임차권입니다. 임대차계약일과 확정일자는 2022.06.12, 주민등록·점유개시는 2022.07.01, 임차보증금은 285,000,000원입니다. 경매개시결정은 2026.01.22이므로 이 임차권은 그보다 앞서 있어 원칙적으로는 매수인 인수 위험을 검토해야 하는 권리입니다.
그러나 매각물건명세서에는 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 이 특별매각조건이 적용되는 김진철 임차권은 룰상 인수액이 발생하는 회차라도 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 이 확약은 이 임차권에 한해 적용됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3312 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 685-480 다온캐슬 제6층 제602호 |
| 물건종류 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) |
| 이용상태 | 침실3 · 거실 · 주방 · 화장실 · 현관 등 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지상6층 중 제6층 · 사용승인 2020.03.06 |
| 소유자 | 이의선 |
| 감정가 / 최저가 | 292,000,000원 / 292,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 285,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 있지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김진철 | 전부 · 주거(임차권등기) | 285,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 |
김진철은 2022.07.01 주민등록·점유를 시작했고 2022.06.12 확정일자를 갖춰 대항력과 우선변제권이 확인됩니다. 2024.07.10 주택임차권등기까지 마쳤고 배당요구도 한 상태입니다. 현재 회차 292,000,000원 가정에서는 배당표상 보증금 285,000,000원이 전액 배당되어 룰상 인수액도 0원입니다.
② 시세 비교 — 최근 거래보다 52,000,000원 높다
다온캐슬은 15세대, 사용승인일은 2020.03.06입니다. 비교 가능한 최근 거래는 2025.09 1건으로, 전용 32.56㎡ 4층이 240,000,000원에 거래됐습니다. 평가 대상 면적은 34.35㎡이며 면적 매칭으로 분류돼 있습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 32.56㎡ | 4 | 240,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.35㎡ 대상 | 1건 | 240,000,000원 |
신건 최저가 292,000,000원은 최근 12개월 평균 240,000,000원보다 52,000,000원 높고, 비율로는 121.7%입니다. 전체 평균도 최근 거래와 같은 240,000,000원이므로 현재 자료에서 신건 가격을 ‘시세보다 저렴하다’고 볼 근거는 없습니다. 실거래 표본이 1건이라는 점은 함께 감안해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 292,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,888,000원 |
| 1. 임차인 김진철 보증금 | 285,000,000원 | 285,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 285,000,000원 | 2,112,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 김진철 보증금 285,000,000원이 전액 배당되고, 주택도시보증공사에는 2,112,000원이 배당되는 계산입니다. 신청채권자의 미배당액은 282,888,000원입니다. 매수인 인수액은 현재 회차 기준 0원이며, 특별매각조건까지 반영하면 유찰 회차에서도 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 구일중학교 북동측 인근. 도시형생활주택·다세대주택·중소형 아파트단지·단독주택·노변상가·학교 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장, 근거리에 지하철 1호선 구일역이 있습니다.
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 침실3·거실·주방·화장실·현관 등으로 이용 중입니다.
- 도로. 북서측으로 노폭 약 12m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,151,000원/㎡입니다.
- 규제. 가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함됩니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 매각기일 전 원문을 재확인해야 합니다.
- 가격 기준 분리. 실질 인수 0원이라고 해서 최저가 292,000,000원이 저렴해지는 것은 아닙니다. 최근 거래 240,000,000원과 별도로 비교해야 합니다.
- 표본 한계. 최근 12개월 거래가 1건이므로 층·향·내부상태 차이를 추가 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산. 데이터상 룰 인수액은 1회 유찰 55,470,400원, 2회 유찰 101,536,320원이지만 특별매각조건 적용 시 해당 임차권의 실질 인수는 0원입니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 등 감정평가서에 표시된 제한사항이 실제 취득·이용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서 및 실거래 원본을 매각기일 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “권리 해소와 가격 메리트는 별개”
이 사건에서 가장 눈에 띄는 권리는 김진철의 285,000,000원 주택임차권입니다. 경매개시결정보다 앞선 대항력 있는 임차권이지만, 배당받지 못하는 보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소라는 특별매각조건이 있어 매수인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 반면 현재 최저가 292,000,000원은 최근 거래 240,000,000원의 121.7%입니다. 따라서 이 물건은 권리 리스크는 특별조건으로 크게 낮아졌지만, 신건 가격은 최근 시세보다 높은 상태로 보는 것이 데이터와 일치합니다.
