서울남부지방법원 2026타경3318. 구로동 도무스캠프 제7층 제701호로, 공부상 오피스텔이며 감정평가 당시 주거용으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기부상 임차권만 보면 매수인 인수가 발생하는 구조지만, 매각조건에서 그 위험을 별도로 해소했다는 점입니다. 임차권자 서승민의 보증금은 293,000,000원이고, 전입과 확정일자는 모두 2021.04.29입니다.
등기부상 현재 말소기준은 2024.07.03 삼성세무서장 압류입니다. 앞서 설정됐던 목포수산업협동조합 근저당권은 2021.05.18 일부포기로 이미 말소됐고, 서승민의 임차권은 2023.06.08 등기돼 말소기준 압류보다 앞섭니다. 따라서 일반 원칙만 적용하면 미배당 보증금은 매수인에게 남지만, 이 사건은 특별매각조건 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3318 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 구로동 180-3 도무스캠프 제7층 제701호 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 주거용 이용중 |
| 소유자 | 오인숙 |
| 감정가 / 최저가 | 259,000,000원 / 259,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 293,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.03.04 |
① 권리 흐름 — 임차권은 선순위, 특별매각조건이 인수위험 해소
현재 소유자 오인숙은 2021.05.31 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기재됐습니다. 목포수산업협동조합의 근저당권은 2021.03.19 설정됐으나 2021.05.18 이미 말소됐습니다. 이후 서승민의 주택임차권이 2023.06.08 등기됐고, 2024.07.03 국의 압류가 현재 말소기준으로 잡혀 있습니다.
서승민은 전입신고일과 확정일자가 모두 2021.04.29이고 점유개시일은 2021.05.18입니다. 보증금은 293,000,000원이며 배당요구도 확인됩니다. 따라서 등기·배당 구조만 놓고 보면 대항력과 우선변제권이 있는 실제 임차인 1명입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 서승민 | 건물 전부 | 293,000,000원 | 2021.04.29 / 2021.04.29 | 대항력 有 우선변제 | 실질 0원 |
일반 배당계산상 신건에서는 38,426,000원이 미배당되지만, 특별매각조건의 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원입니다.
② 가격 비교 — 숫자는 낮지만 비교표본의 질이 약하다
도무스캠프의 확인된 실거래는 2022.01 한 건으로, 전용 22.39㎡·4층 288,000,000원입니다. 이번 물건의 대상 면적은 28.82㎡로 면적이 일치하지 않고, 거래시점도 2022년이어서 현재 가격을 직접 판단하기에는 표본의 한계가 큽니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.01 | 22.39㎡ | 4 | 288,000,000원 |
최저가 259,000,000원은 이 비교거래의 89.9%입니다. 산술적으로는 29,000,000원 낮지만, 대상물건과 거래사례의 면적이 다르고 확인 거래가 1건뿐이므로 이를 근거로 “시세보다 싸다”라고 단정하기 어렵습니다. 특히 최근 12개월을 대표할 신규 거래가 아니라 2022.01 거래 1건만 확인된 상태이므로 가격 가점은 제한적으로 보는 편이 안전합니다.
③ 예상배당표 (매각가 259,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,426,000원 |
| 1. 임차인 서승민 보증금 | 293,000,000원 | 254,574,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 293,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표상 서승민의 미배당액은 38,426,000원입니다. 다만 특별매각조건에 따라 배당받지 못하는 잔액에 대한 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이므로 매수인 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려가도 실질 인수는 0원
| 회차 | 매각가 | 룰상 미배당·인수 | 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (100%) | 259,000,000원 | 38,426,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (80%) | 207,200,000원 | 89,500,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (64%) | 165,760,000원 | 130,360,640원 | 0원 |
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 오피스텔이며 주거용으로 이용 중입니다. 철근콘크리트구조 평지붕 지하1층·지상9층 건물의 제7층 제701호입니다.
- 입지. 서울영서초등학교 남동측 인근으로 다세대주택·연립주택·근린생활시설이 혼재하는 주거 및 업무지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2호선 구로디지털단지역이 소재합니다.
- 설비. 위생·급배수·도시가스 개별난방·승강기·기계식주차 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 도시지역·준공업지역이며 공시지가는 4,022,000원/㎡입니다. 남서측으로 디지털로35길의 아스팔트포장도로에 접합니다.
- 규제. 과밀억제권역·가로구역별 최고높이 제한지역·장애물제한표면구역·교육환경보호구역·대공방어협조구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건축상태. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 이 사건의 결론을 바꾸는 핵심은 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서 원문을 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 서승민 임차권은 등기상 선순위입니다. 특별매각조건에 따른 말소 절차와 요건을 매각서류에서 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 확인 실거래는 2022.01 한 건이고 면적도 22.39㎡로 대상 28.82㎡와 다릅니다. 2.88억을 현재 적정시세로 그대로 적용하지 않는 편이 안전합니다.
- 내부상태 재확인. 감정평가 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부조사가 불가했고, 내부구조는 집합건축물대장 현황도와 외부 관찰을 기준으로 작성됐습니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2021.05.31 민간임대주택등기가 기재돼 있으므로 입찰 전 관련 등기와 매각조건을 원본에서 함께 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 핵심은 ‘선순위 임차권’보다 ‘특별매각조건’
이 물건을 등기부와 배당표만 보면 보증금 293,000,000원의 선순위 임차권 때문에 신건에서도 38,426,000원의 미배당액이 남는 구조입니다. 하지만 매각물건명세서에는 배당받지 못하는 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있어, 매수인 실질 인수는 0원으로 정리됩니다.
가격은 감정가와 최저가가 모두 259,000,000원입니다. 확인 실거래 288,000,000원보다 숫자상 낮지만, 그 거래는 2022.01의 22.39㎡ 한 건으로 이번 28.82㎡ 물건과 면적도 맞지 않습니다. 따라서 이 사건은 권리 부담이 특별조건으로 해소된 점은 긍정적이지만, 현재 가격 경쟁력은 추가 시세 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 데이터에 가장 충실합니다.
