🏠 보증금 340,000,000원 🛡️ 실질 인수 0원 📌 룰상 미배당 630,000원 📉 평균 유찰 1.8회
서울남부지방법원 2026타경3328. 영등포구 당산동2가 서경홈타운 3층 302호, 감정평가상 업무시설(오피스텔)로 이용 중인 물건입니다. 이 사건의 권리분석 핵심은 일반적인 “후순위 권리는 모두 소멸” 한 줄로 끝나지 않습니다. 등기부상 처음 설정됐던 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.07.08 이미 말소됐고, 현재 기준이 되는 권리는 2024.01.05 수협은행 가압류입니다.
그런데 임차권자 김채영은 2022.07.08 주민등록·점유를 시작했고 확정일자는 2022.06.20로, 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 340,000,000원이고 배당요구도 해 둔 상태라 대항력과 우선변제권이 모두 있는 구조입니다. 신건 매각대금 345,000,000원에서 집행비용 5,630,000원을 먼저 빼면 임차인에게 339,370,000원이 배당돼 원칙상 630,000원이 남습니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별조건이 있습니다. 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 따라서 현재 회차에서 630,000원으로 계산되는 인수액은 룰상 금액일 뿐, 매수인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3328 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 당산동2가 28-1 서경홈타운 제3층 제302호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 업무시설(오피스텔)로 이용 중 |
| 건물 구조 | 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물 내 제3층 제302호 |
| 소유자 | 최상범 |
| 감정가 / 최저가 | 345,000,000원 / 345,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 340,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 임차보증금보다 ‘특별매각조건’이 핵심
등기부상 2022.05.16 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권은 2022.07.08 말소됐습니다. 따라서 현존 권리 중 첫 기준은 2024.01.05 수협은행 가압류입니다. 이후 서울신용보증재단 가압류, 국 압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 대항력 1명, 후순위 전입 1명
| 점유자 | 점유부분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김채영 | 건물의 전부 · 주거(임차권등기) | 2022.07.08 / 2022.06.20 | 340,000,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건 |
| 김명수 | 미상 | 2024.08.27 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 |
김채영은 말소기준보다 먼저 전입·점유한 대항력 임차인이고 확정일자와 배당요구까지 갖춰 우선변제를 받습니다. 반면 김명수의 전입일은 2024.08.27로 말소기준 이후라 대항력은 없습니다. 다만 점유부분과 보증금은 미상입니다.
③ 가격 판단 — 실거래 확인 없이 ‘싸다’고 볼 수 없다
감정가와 현재 최저매각가는 모두 345,000,000원으로 신건입니다. 서경홈타운은 12세대, 준공일은 2022.04.05이며, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 1.8회입니다.
다만 이 사건에는 비교 가능한 최근 실거래 금액이나 최근 낙찰금액이 확인되지 않습니다. 따라서 감정가 345,000,000원이 실제 시장가격보다 높은지 낮은지는 이 자료만으로 단정할 수 없습니다. 신건 최저가가 낮아 보인다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 근거는 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 345,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,630,000원 |
| 1. 임차인 김채영 보증금 | 340,000,000원 | 339,370,000원 |
| 2. 가압류 · 수협은행 | 1,567,749,529원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 서울신용보증재단 | 23,750,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시 · 주택도시보증공사 | 340,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
신건 매각대금 345,000,000원은 집행비용 5,630,000원과 임차인 배당 339,370,000원으로 전액 소진됩니다. 김채영 보증금의 룰상 미배당액은 630,000원이지만 특별매각조건 반영 시 매수인 실질 인수는 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포구청역 남서측 인근. 주위는 오피스텔·다세대주택·근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하며 인근에 버스정류장과 2호선·5호선 영등포구청역이 있어 대중교통 상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 8층 건물로 위생·급배수·도시가스·난방·승강기·소화설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지. 준공업지역, 평지의 정방형 토지이며 북측·동측으로 약 6~8미터 포장도로에 접합니다.
- 공시지가. 6,409,000원/㎡, 토지면적 241.7㎡로 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.25 등기의 현재 효력과 매각 후 승계 여부가 이 사건의 핵심 미확인 권리입니다.
- 김명수 점유 확인. 2024.08.27 전입으로 대항력은 없지만 점유부분과 보증금이 미상이라 실제 점유관계를 확인할 필요가 있습니다.
- 가격 비교. 최근 실거래 비교값이 확인되지 않으므로 감정가 345,000,000원만으로 시세 대비 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.
- 배당 구조. 신건에서는 집행비용과 김채영 배당으로 매각대금이 전액 소진되고 후순위 채권자와 소유자에게 배당될 금액이 없습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·감정평가서의 최신 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “대항력은 있지만, 인수는 특별조건이 지운다”
이 사건에서 가장 큰 숫자는 김채영의 보증금 340,000,000원입니다. 전입과 점유가 말소기준보다 앞서므로 원칙적인 권리구조만 보면 신건에서도 미배당 보증금이 남는 대항력 인수형입니다. 실제 신건 배당 계산에서도 630,000원이 남습니다.
하지만 매각물건명세서의 특별매각조건이 그 결론을 바꿉니다. 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 했으므로 실질 인수액은 0원입니다. 따라서 현재 회차 실질취득은 최저매각가와 같은 345,000,000원으로 보는 것이 일관됩니다.
다만 권리분석이 여기서 끝나는 것은 아닙니다. 말소기준보다 먼저 설정된 민간임대주택등기가 있고, 그 등기에는 계속 임대와 임대료 증액기준 준수 내용이 적혀 있습니다. 또 최근 실거래 비교값이 없어 3.45억원이 시장가격 대비 유리한지도 확인되지 않습니다. 이 사건은 임차보증금 인수는 특별조건으로 해소됐지만, 선순위 민간임대주택등기와 가격 검증이 남은 물건으로 보는 것이 적절합니다.
