서울남부지방법원 2026타경3337. 강서구 화곡동 남성아트빌 제3층 제304호, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)입니다. 권리분석의 핵심은 2023년 주택도시보증공사 가압류보다 앞서 전입한 임차인 배경임입니다. 배경임의 임대차계약은 2020년 7월 20일, 확정일자는 2020년 9월 22일, 전입·점유는 2020년 10월 16일이고 보증금은 240,000,000원입니다. 따라서 말소기준보다 선순위인 대항력 있는 임차인으로 봐야 합니다.
다만 현재 회차에서는 상황이 다릅니다. 매각가 255,000,000원을 가정한 제공 배당표에서는 집행비용 4,370,000원 다음으로 배경임의 보증금 240,000,000원이 전액 배당되고, 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다. 문제는 가격입니다. 비교 가능한 거래는 2022년 4월 245,000,000원 1건인데, 신건 최저가는 그 금액보다 높은 104.1%입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3337 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 50-36 남성아트빌 제3층 제304호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 6층 건물 내 3층 |
| 소유자 | 한송이 |
| 감정가 / 최저가 | 255,000,000원 / 255,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 240,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2020.04.03 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
등기부상 2020년 서울서부신용협동조합 근저당권은 2020.09.17 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.04.18 주택도시보증공사 가압류입니다. 배경임은 그보다 앞선 2020.10.16 전입·점유와 2020.09.22 확정일자를 갖고 있어 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 이후 강서구 압류, 강제경매개시결정, 비엔케이캐피탈 가압류는 제공 자료상 매각으로 소멸 예정입니다.
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리 | 현재 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 배경임 | 건물 전부 | 240,000,000원 | 2020.10.16 / 2020.09.22 | 대항력 有 우선변제 | 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 배당요구가 이뤄졌고, 현재 회차 255,000,000원 가정에서는 제공된 배당 추정상 보증금 240,000,000원이 전액 배당됩니다.
② 시세 비교 — 신건 2.55억은 확인된 거래보다 높다
남성아트빌은 20세대이며, 비교 면적은 27.24㎡입니다. 제공된 거래 표본은 2022년 4월 1건으로, 전용 25.77㎡·2층이 245,000,000원에 거래됐습니다. 거래 표본이 1건뿐이므로 시세의 폭을 정교하게 판단하기에는 제한적이지만, 현재 신건 최저가 255,000,000원은 확인된 거래가보다 높은 수준입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 25.77㎡ | 2 | 245,000,000원 |
| 비교 기준 | 27.24㎡ | 3 | 255,000,000원 |
현재 최저가는 거래가 245,000,000원의 104.1%입니다. 즉 신건에서는 가격 할인 근거가 없습니다. 더 중요한 점은 유찰 시입니다. 1회 유찰 가격 204,000,000원만 보면 크게 싸 보이지만, 39,656,000원의 임차보증금 미배당분이 매수인 인수로 남습니다. 2회 유찰에서도 같은 이유로 인수액이 79,884,800원까지 늘어납니다.
③ 예상배당표 (매각가 255,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,370,000원 |
| 1. 임차인 배경임 보증금 | 240,000,000원 | 240,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 249,000,000원 | 10,630,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 240,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 비엔케이캐피탈 주식회사 | 37,691,098원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 제공 배당 추정에서는 임차인 보증금이 전액 배당돼 매수인 인수액은 0원입니다. 일반 채권의 미배당액은 516,061,098원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화곡초등학교 동측 인근. 다세대주택·다가구주택·근린생활시설·아파트·학교 등이 소재한 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스정류장, 근거리에 지하철 5호선 화곡역이 소재해 대중교통 이용여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 6층 건물 내 3층 304호이며 사용승인일은 2020.04.03입니다. 승강기·난방·화재경보·급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 평지의 가로장방형 토지이며 공시지가는 3,093,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 현황. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현재 가격 확인. 신건 최저가 255,000,000원은 확인된 거래 245,000,000원보다 높습니다. 권리 안전 여부와 별개로 가격 메리트는 따로 판단해야 합니다.
- 임차인 배당 확인. 현재 제공 추정에서는 보증금 240,000,000원이 전액 배당되지만, 실제 배당 전 당해세 등 우선 항목을 원본에서 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수액 재계산. 1회 유찰 시 39,656,000원, 2회 유찰 시 79,884,800원이 매수인 인수액으로 제시돼 있습니다. 최저가만 비교하면 안 됩니다.
- 임차권 명도. 배경임은 주택임차권등기가 있는 대항력 임차인입니다. 배당·인수 결과와 실제 점유 여부를 매각 전 다시 확인해야 합니다.
- 거래 표본 한계. 확인된 실거래는 2022.04 1건입니다. 해당 거래만으로 현재 시세 범위를 단정하지 말고 원본 실거래 자료를 추가 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 직전 다시 확인해야 합니다.
맺으며 — “낙찰가보다 실질 부담을 봐야 한다”
이 사건은 단순히 “임차권이 있으니 위험하다”거나 “유찰되면 싸진다”로 정리할 물건이 아닙니다. 현재 신건 255,000,000원에서는 제공 배당 추정상 배경임의 보증금 240,000,000원이 전액 배당돼 매수인 인수 0원입니다. 하지만 가격은 확인된 실거래 245,000,000원의 104.1%로 높습니다.
반대로 유찰되면 표면적인 최저가는 204,000,000원, 163,200,000원으로 내려가지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금이 각각 39,656,000원, 79,884,800원씩 매수인에게 남습니다. 따라서 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 낙찰가와 승계 보증금을 합친 실질 부담입니다. 현재 회차는 시세보다 높은 가격이 문제이고, 유찰 회차에서는 인수액 증가가 가격 하락 효과를 상당 부분 상쇄합니다.
