서울북부지방법원 2025타경13594. 성북구 길음동 ‘길음뉴타운3단지(푸르지오)’ 302동 204호, 전용 84.97㎡ 아파트입니다. 감정가는 814,000,000원이고 아직 유찰이 없는 신건이라 최저매각가도 같습니다. 시세 측면에서는 최근 12개월 동일면적 12건 평균이 911,666,666원, 최신 거래가 2026.07의 1,045,000,000원이어서 현재 최저가는 평균 대비 89.3%입니다. 다만 이 사건은 단순한 ‘무인수 아파트’가 아닙니다. 김문철이 말소기준권리보다 앞선 2020.12.29 전입을 갖고 있고, 2022.12.30에는 같은 김문철 명의의 전세금 450,000,000원 전세권이 설정돼 있습니다.
현재 제공된 배당 시뮬레이션에서는 이 전세금 450,000,000원을 선순위로 전액 배당하고, 매수인 인수액을 0원으로 계산합니다. 김문철은 2026.01.07 배당요구도 했습니다. 그러나 임차인 자료상 실제 임대차 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 등기상 전세권 자체는 2023.04.26 말소기준권리보다 앞섭니다. 따라서 배당요구에 따른 전세권 소멸 여부, 실제 보증금, 임차권과 전세권의 관계를 매각물건명세서 원본에서 최종 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13594 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 길음동 1280-1 길음뉴타운 제302동 제2층 제204호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.97㎡ · 지상17층 중 2층 |
| 단지 | 길음뉴타운3단지(푸르지오) · 434세대 · 사용승인 2005.04.20 |
| 소유자 | 이만우 · 2018.03.30 소유권이전 · 거래가액 450,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 814,000,000원 / 814,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국자산관리공사 / 195,105,436원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차관계가 핵심
제공된 말소기준은 2023.04.26 한국캐피탈주식회사 근저당권 48,000,000원입니다. 그보다 앞서 김문철은 2020.12.29 전입했고, 2022.12.30 전세금 450,000,000원의 전세권을 설정했습니다. 이후 제주신용보증재단 근저당 97,600,000원, 제이비우리캐피탈 가압류 30,674,175원, 국민건강보험공단 압류, 하나캐피탈 가압류 33,337,120원, 성북구 압류, 국세 압류와 현재 경매개시결정은 제공된 권리판정상 매각으로 소멸하는 구조입니다.
임차인 확인
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김문철 | 2020.12.29 | 미상 등기상 전세금 450,000,000원 | 2026.01.07 | 대항력 있음 | 확정일자 미상 | 확인 필요 현 회차 배당표상 인수 0원 |
실제 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 표시돼 있지 않습니다. 김문철의 실제 임대차 보증금은 확인되지 않았기 때문에, 등기상 전세금 450,000,000원과 실제 임대차보증금이 동일하다고 단정하면 안 됩니다.
② 시세 비교 — 평균·최신 거래보다 낮지만 ‘권리 확인 비용’을 반영해야
같은 단지 ‘길음뉴타운3단지(푸르지오)’ 동일면적 84.97㎡의 최근 12개월 실거래 12건입니다. 최근 12개월 평균은 911,666,666원, 최신 거래는 2026.07 1,045,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 84.97㎡ | 15 | 1,045,000,000원 |
| 2026.06 | 84.97㎡ | 13 | 1,090,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 18 | 950,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 9 | 945,000,000원 |
| 2026.01 | 84.97㎡ | 1 | 895,000,000원 |
| 2025.12 | 84.97㎡ | 13 | 940,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 11 | 850,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 8 | 800,000,000원 |
| 2025.10 | 84.97㎡ | 11 | 865,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 9 | 840,000,000원 |
| 2025.09 | 84.97㎡ | 5 | 870,000,000원 |
| 2025.08 | 84.97㎡ | 7 | 850,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.97㎡ | 12건 | 911,666,666원 |
최저가 814,000,000원은 최근 12개월 평균의 89.3%입니다. 최신 거래 1,045,000,000원과도 차이가 있습니다. 다만 최근 12건 중 최저 거래는 800,000,000원이므로, 현재 최저가가 모든 실거래보다 낮은 것은 아닙니다. 즉 평균과 최신 거래 대비 가격 여유는 존재하지만, 8억원대 실거래도 이미 확인되는 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 814,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,540,000원 |
| 2. 전세권 · 김문철 | 450,000,000원 | 450,000,000원 |
| 3. 근저당 · 한국캐피탈주식회사 | 48,000,000원 | 48,000,000원 |
| 4. 근저당 · 제주신용보증재단 | 97,600,000원 | 97,600,000원 |
| 5. 가압류 · 제이비우리캐피탈 주식회사 | 30,674,175원 | 30,674,175원 |
| 6. 가압류 · 하나캐피탈주식회사 | 33,337,120원 | 33,337,120원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 143,848,705원 |
현재 배당 시뮬레이션은 채권 총액 659,611,295원을 전액 배당하고 소유자에게 143,848,705원이 남는 것으로 계산합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 국세·지방세 압류 3건은 당해세 해당 시 선순위 차감될 수 있어 실제 후순위 배당과 잔여액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표·실거래 기준)
- 이용상태. 기준시점 현재 아파트로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지상17층 건물의 2층 204호입니다.
- 입지. 길원초등학교 북측 인근으로 아파트단지·다세대주택·학교·근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근 버스정류장이 소재해 교통여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 단지·거래. 434세대, 사용승인 2005.04.20. 동일면적 84.97㎡ 최근 12개월 실거래가 800,000,000원부터 1,090,000,000원까지 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·재정비촉진지구·과밀억제권역 등에 포함되고, 아파트 대상 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20부터 2026.12.31까지로 기재돼 있습니다.
- 공부상 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시는 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김문철 임대차 원본 확인. 전입 2020.12.29, 배당요구 2026.01.07, 대항력 있음으로 표시돼 있습니다. 실제 임대차 보증금과 확정일자를 매각물건명세서·현황조사·주민등록 관련 자료에서 확인해야 합니다.
- 선순위 전세권 말소 여부 확인. 2022.12.30 전세금 450,000,000원 전세권이 말소기준보다 앞섭니다. 배당요구와 전액 배당 시 소멸하는지 원본 명세서의 인수조건 문구를 확인해야 합니다.
- 한국자산관리공사 권리 대조. 신청채권 195,105,436원과 2025.05.07 근저당권 이전등기 내역이 배당 시뮬레이션에 어떻게 반영되는지 확인해야 합니다.
- 조세 압류 확인. 국민건강보험공단·성북구·국 압류가 있고, 국세·지방세 3건은 당해세 여부에 따라 배당순위가 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한은 최근 거래와 함께 판단. 814,000,000원은 최근 평균의 89.3%지만 최근 12건 최저 거래 800,000,000원과는 가까운 수준입니다. 평균만으로 할인폭을 과대평가하지 않는 것이 중요합니다.
- 토지거래계약 허가구역. 아파트 대상 지정기간이 2026.12.31까지로 기재돼 있으므로 경매 취득과 관련한 적용 여부를 입찰 전 확인해야 합니다.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 권리 확인이 선행돼야 한다
숫자만 보면 분명 눈에 들어오는 물건입니다. 최저가 814,000,000원은 최근 12개월 평균 911,666,666원의 89.3%이고, 최신 거래 1,045,000,000원보다도 낮습니다. 현재 배당표도 김문철 전세금 450,000,000원을 전액 배당하고 매수인 인수를 0원으로 계산합니다.
하지만 이 사건의 결론을 가격만으로 내리면 안 됩니다. 말소기준 전 전입 임차인, 선순위 450,000,000원 전세권, 실제 보증금·확정일자 미상, 조세 압류, 신청채권자 권리와 배당표의 대조 필요성이 동시에 존재합니다. 따라서 현재 자료만으로는 ‘인수 0원이 확정된 안전물건’이라기보다, 가격 여유는 있으나 선순위 임차관계의 최종 확인이 필요한 물건으로 보는 것이 맞습니다.
