서울북부지방법원 2025타경13621. 서울 동대문구 이문동 세진빌딩 13층 1303호, 전용 11.48㎡ 아파트입니다. 등기상 말소기준은 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당권 39,600,000원입니다. 이후 박수빈의 가압류, 양바름의 주택임차권과 강제경매개시결정, 더좋은새마을금고의 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후의 권리로 매각에 따라 소멸하는 구조입니다.
가장 눈에 띄는 것은 임차권자 양바름입니다. 임차보증금은 150,000,000원이고 전입일과 점유개시일은 2023.04.28, 확정일자는 2023.03.16입니다. 그러나 말소기준 근저당권은 2020.03.06 설정됐으므로 전입신고가 그보다 늦습니다. 제공된 권리판정도 대항력 없음으로 되어 있어 낙찰자가 미배당 보증금을 승계하는 구조가 아니며, 계산상 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13621 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 동대문구 이문동 327-7 세진빌딩 제13층 제1303호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 11.48㎡ · 14층 건물 중 13층 |
| 소유자 | 김포석 |
| 감정가 / 최저가 | 215,000,000원 / 215,000,000원 (신건) |
| 청구금액 | 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 건물 사용승인 | 2020.01.17 |
① 권리 흐름 — 임차권은 있지만 인수는 0원
말소기준은 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당권 39,600,000원입니다. 양바름의 전입일 2023.04.28과 임차권등기 2025.04.25는 모두 그보다 뒤입니다. 따라서 임차보증금 150,000,000원이 존재하더라도 이 임차권은 선순위 대항력 인수형이 아니고, 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 양바름 | 제13층 1303호 전부 | 150,000,000원 | 2023.04.28 / 2023.03.16 | 없음 | 후순위 | 0원 |
② 시세 비교 — 최근 평균보다 8.7%, 최신 거래보다도 높다
세진빌딩 동일면적 11.48㎡의 확인된 최근 거래는 9건입니다. 최근 12개월 평균은 197,777,777원, 최신 거래는 2024.06의 180,000,000원입니다. 현재 신건 최저가 215,000,000원은 최근 평균의 108.7%로, 최근 시세보다 낮은 가격이 아닙니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 11.48㎡ | 8 | 180,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.03 | 11.48㎡ | 13 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 210,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 11 | 200,000,000원 |
| 2024.02 | 11.48㎡ | 10 | 200,000,000원 |
| 2024.01 | 11.48㎡ | 12 | 200,000,000원 |
| 2023.11 | 11.48㎡ | 12 | 190,000,000원 |
| 평균 | 11.48㎡ | 9건 | 197,777,777원 |
거래 범위는 180,000,000원~210,000,000원입니다. 그런데 신건 최저가는 215,000,000원으로 확인된 최고 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 특히 가장 최근 거래는 180,000,000원이므로, 현재 최저가를 두고 ‘시세보다 저렴하다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 215,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,810,000원 |
| 1. 근저당 · 더좋은새마을금고 | 39,600,000원 | 39,600,000원 |
| 2. 가압류 · 박수빈 | 105,000,000원 | 105,000,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 양바름 | 150,000,000원 | 66,590,000원 |
| 4. 임의경매개시결정 · 더좋은새마을금고 | 150,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각가 215,000,000원 가정 시 채권 총액 444,600,000원 중 211,190,000원이 배당되고, 미배당액은 233,410,000원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 매각가의 약 1.8% 추정치입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국외국어대학교 서울캠퍼스 남측 인근으로, 상업용·업무용 복합건물, 주상복합, 오피스텔, 학교, 공원 및 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하며 인근에 노선버스 정류장이 있고, 지하철 1호선 외대앞역이 도보 약 6분 거리에 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 14층 건물의 13층이며, 사용승인일은 2020.01.17입니다. 위생·급배수·난방·승강기·기계식주차·소방설비가 갖춰져 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역 및 제2종일반주거지역 관련 토지로, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등에 포함되며 아파트 용도의 토지거래계약 허가구역 지정기간은 2025.10.20~2026.12.31로 기재돼 있습니다.
- 현황. 감정평가상 아파트로 이용 중이며 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 실지 조사 당시 소유자 및 이해관계인 부재로 내부 조사가 이뤄지지 않아 내부구조는 재확인이 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 197,777,777원과 최신 거래 180,000,000원을 모두 웃돕니다.
- 유찰 시나리오. 제공된 회차 계산상 1회 유찰 시 172,000,000원, 2회 유찰 시 137,600,000원입니다. 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.9회입니다.
- 임차권 원본 확인. 양바름의 임차보증금은 150,000,000원이나 대항력은 없습니다. 임차인과 강제경매 채권자가 동일하다는 경고사항도 함께 원본에서 확인할 필요가 있습니다.
- 내부 상태 확인. 현장조사 당시 내부구조 확인이 불가능해 건축물 현황도와 외부관찰 등을 기준으로 평가됐습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 감정요항표에 아파트 용도 토지거래계약 허가구역 지정이 기재돼 있으므로 입찰 전 적용 여부와 절차를 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 별개다
이 물건의 권리 핵심은 단순합니다. 2020.03.06 더좋은새마을금고 근저당이 말소기준이고, 임차인 양바름의 전입은 2023.04.28로 뒤에 있어 대항력이 없습니다. 따라서 150,000,000원의 보증금이 있어도 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다.
다만 신건 최저가 215,000,000원은 최근 12개월 평균 197,777,777원의 108.7%이고, 최신 실거래 180,000,000원은 물론 확인된 최고 거래 210,000,000원보다도 높습니다. 단지 경매물건의 평균 유찰 횟수도 2.9회입니다. 따라서 이 사건은 권리 인수 위험보다 현재 회차의 가격 수준을 더 엄격히 볼 물건입니다.
