서울남부지방법원 2026타경3350. 화곡동 자하클래식 15층 1512호, 전용 15.88㎡ 오피스텔입니다. 이 사건의 핵심은 등기부에 남은 오희진의 주택임차권입니다. 임차인은 2020.11.12. 전입·점유를 시작했고, 현재 사건의 말소기준인 2026.02.02. 강제경매개시결정보다 앞섭니다. 따라서 대항력이 인정되는 선순위 임차인이며, 배당표상 우선변제는 0원으로 계산되어 보증금 145,000,000원 전액이 매수인에게 승계됩니다.
이 때문에 표면가격만 보면 판단이 완전히 달라집니다. 최저매각가 150,000,000원은 최근12개월 실거래 평균 152,000,000원의 98.7%라 얼핏 시세 수준으로 보입니다. 하지만 낙찰자가 실제로 부담하는 금액은 150,000,000원 + 145,000,000원 = 295,000,000원입니다. 최신 실거래 146,000,000원과 비교하면 실질취득액은 202.1% 수준입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3350 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 24-39 자하클래식 제15층 제1512호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 15.88㎡ · 주방 및 거실·욕실 겸 화장실·현관·상부다락 |
| 소유자 | 김정순 (2018.10.20. 매매 · 거래가액 154,400,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 150,000,000원 / 150,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 145,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 단지 / 준공 | 자하클래식 · 30호 · 2018.06.18 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 임차권이 남는다
실제 임차인은 오희진 1명입니다. 임대차계약은 2020.10.10., 주민등록 및 점유개시는 2020.11.12.이며, 임차보증금은 총 145,000,000원입니다. 등기부에는 141,000,000원에 대한 확정일자 2020.10.12.과 2022.10.17. 증액한 4,000,000원에 대한 확정일자 2022.10.20.이 기재돼 있습니다. 2024.11.05.에는 임차권등기명령에 따라 주택임차권이 등기됐습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입·점유 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 오희진 | 건물전부 | 145,000,000원 | 2020.11.12 | 대항력 있음 배당요구 승계 145,000,000원 |
② 시세 비교 — 최저가 1.50억이 아니라 실질취득 2.95억으로 봐야 한다
자하클래식 동일 면적 15.88㎡ 실거래는 3건입니다. 평균 거래가는 152,000,000원, 최신 거래는 2023.08. 146,000,000원입니다. 최저가 150,000,000원만 놓고 보면 최근12개월 평균의 98.7%지만, 이 사건에서는 승계보증금을 합친 실질취득액이 가격 비교의 기준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.08 | 15.88㎡ | 14 | 146,000,000원 |
| 2023.08 | 15.88㎡ | 15 | 145,000,000원 |
| 2023.01 | 15.88㎡ | 7 | 165,000,000원 |
| 평균 | 15.88㎡ | 3건 | 152,000,000원 |
현재 회차 실질취득액 295,000,000원은 최근12개월 평균 152,000,000원의 194.1%, 최신 거래 146,000,000원의 202.1%입니다. 따라서 “최저가가 평균 시세보다 1.3% 낮다”는 숫자만으로는 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 최신 거래시점 자체도 2023.08.이므로 입찰 시점과의 시간 간격도 확인해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 | 매수인 인수 | 실질취득 | 신청채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 150,000,000원 | 145,000,000원 | 295,000,000원 | 145,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 120,000,000원 | 145,000,000원 | 265,000,000원 | 117,520,000원 | 27,480,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 96,000,000원 | 145,000,000원 | 241,000,000원 | 93,872,000원 | 51,128,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 150,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,900,000원 |
| 인수 · 임차인 오희진 보증금 | 145,000,000원 | 0원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 145,000,000원 | 145,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 2,100,000원 |
현재 회차에서는 집행비용 2,900,000원, 주택도시보증공사 145,000,000원, 소유자 잔여 2,100,000원으로 매각대금 150,000,000원이 배분됩니다. 임차인 오희진의 배당액은 0원이며 보증금 145,000,000원은 별도로 매수인이 인수합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 1512호는 오피스텔로 이용 중이며, 주방 및 거실·욕실 겸 화장실·현관·상부다락 구조입니다.
- 입지. 강서구청 남서측 인근으로 상업시설과 오피스텔이 형성돼 있고, 주거용·상업용 입지조건은 양호한 것으로 평가돼 있습니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 화곡역이 남서측 약 900m, 증미역이 북동측 약 1.7km에 있습니다. 버스정류장은 남서측 약 150m와 동측 약 230m에 각각 위치합니다.
- 도로. 건물 북서측 약 30m 도로, 북동측 약 6m 도로, 남동측 약 4m 도로에 접합니다.
- 주차. 옥내 자주식 3대, 옥외 자주식 1대, 옥내 기계식 122대의 주차공간이 있으며 세대당 0.512대로 기재돼 있습니다.
- 토지·규제. 도시지역·일반상업지역이며 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 건물 상태. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 거래·경매 지표. 동일면적 실거래는 3건이며, 자하클래식 경매 통계의 평균 유찰 횟수는 0.7회, 낙찰률은 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득액 확인. 현재 회차 기준 낙찰대금 150,000,000원과 승계보증금 145,000,000원을 합친 295,000,000원을 가격 판단의 출발점으로 봐야 합니다.
- 임차권 원본 대조. 오희진의 전입·점유일, 임차권등기, 보증금 145,000,000원 및 매수인 인수 여부를 매각물건명세서와 등기부에서 다시 확인해야 합니다.
- 배당과 승계를 분리해서 계산. 임차인 배당액은 0원이고 주택도시보증공사에는 145,000,000원이 배당되는 구조이므로, 경락대금에서 임차보증금이 줄어드는 것으로 계산하면 안 됩니다.
- 유찰 후에도 총부담 재계산. 1회 유찰 시 실질취득 265,000,000원, 2회 유찰 시 241,000,000원입니다. 낙찰가가 떨어져도 145,000,000원의 인수액이 그대로 남습니다.
- 실거래 시점 확인. 동일면적 최신 거래가 2023.08. 146,000,000원이므로 입찰 당시 가격 수준과 차이가 있는지 별도 확인이 필요합니다.
- 당해세·최우선변제 확인. 예상배당 계산에는 이 항목들이 반영되지 않았으므로 실제 배당순위와 잔여액은 달라질 수 있습니다.
맺으며 — “1.50억 경매”가 아니라 “2.95억 인수형”
이 사건에서 가장 위험한 숫자는 최저가 150,000,000원이 아니라 승계보증금 145,000,000원입니다. 오희진의 전입·점유와 임차권은 현재 말소기준보다 앞서고, 예상배당에서는 임차인에게 0원이 배당되므로 보증금 전액을 매수인이 떠안는 구조입니다.
따라서 신건 기준 실질취득은 295,000,000원입니다. 이는 최근12개월 평균 152,000,000원의 194.1%, 최신 실거래 146,000,000원의 202.1%입니다. 1회 유찰 뒤에도 265,000,000원, 2회 유찰 뒤에도 241,000,000원이어서 단순 유찰만으로 실거래 수준의 가격 메리트가 생기는 구조가 아닙니다. 이 물건은 권리분석의 중심을 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 승계와 실질취득액에 두어야 합니다.
