서울남부지방법원 2026타경3359. 서울 금천구 독산동 에스엠벨리체 제2층 제203호로, 감정평가상 오피스텔(방·복층·보일러실·욕실)로 이용 중인 물건입니다. 소유자 이승용은 2020.04.20 매매를 원인으로 거래가액 159,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.07.13 접수된 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다.
문제는 임차인의 시간 순서입니다. 임차인 이율위의 임대차계약은 2020.04.05, 주민등록과 점유개시는 모두 2020.04.20입니다. 이는 말소기준인 2023.07.13 가압류보다 앞섭니다. 이후 2024.05.01 주택임차권등기가 접수됐고, 제공된 배당표에서는 대항력 有·우선변제권 無 → 보증금 전액 매수인 인수로 계산돼 있습니다. 등기상 임차권 자체가 말소된다는 사실과 보증금 인수 여부는 별개의 문제입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3359 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 독산동 151-3 에스엠벨리체 제2층 제203호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 오피스텔 · 방·복층·보일러실·욕실 · 지하1층/지상10층 중 제2층 제203호 |
| 소유자 | 이승용 (2020.04.20 매매, 거래가액 159,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 170,000,000원 / 170,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 166,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2019.12.18 |
① 권리 흐름 — 말소보다 앞선 임차인의 대항력이 핵심
말소기준권리는 2023.07.13 신한저축은행 가압류 7,766,541원입니다. 이후의 강제경매개시결정과 금천구 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다. 2024.05.01 등기된 주택임차권도 등기 자체는 매각으로 소멸하도록 표시돼 있습니다.
하지만 임차인 이율위는 2020.04.20 주민등록과 점유를 시작했습니다. 즉 등기된 임차권의 접수일만 볼 것이 아니라 임차인의 선행 전입·점유를 봐야 합니다. 제공된 배당 계산은 이를 대항력 있는 임차인으로 처리하며, 보증금 166,500,000원을 배당하지 않고 매수인 인수액 166,500,000원으로 두고 있습니다.
② 임차인 — 보증금 전액 인수 구조
| 임차인 | 점유 | 전입·점유 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이율위 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2020.04.20 | 166,500,000원 | 대항력 有 우선변제권 無 승계 166,500,000원 |
등기부상 임대차계약일은 2020.04.05 및 2022.03.22이며, 보증금은 2022.03.22에 7,500,000원이 증액돼 총 166,500,000원입니다. 확정일자는 최초 159,000,000원에 대해 2020.04.06, 증액분 7,500,000원에 대해 2022.03.22로 기재돼 있습니다. 다만 제공된 배당표의 판정은 우선변제권 없이 전액 매수인 인수입니다.
③ 가격 판단 — 최저가만 보면 안 된다
이 사건에는 비교 가능한 실거래 시세 자료가 제공되지 않았습니다. 따라서 최저가 170,000,000원이 시세보다 싸거나 비싸다고 단정할 근거는 없습니다. 다만 권리구조만으로도 가격 판단의 기준은 명확합니다. 이 사건에서 입찰자가 부담하는 것은 낙찰대금만이 아니라 임차보증금 166,500,000원 인수액까지 포함한 구조입니다.
| 회차 | 매각가 | 매수인 인수 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 170,000,000원 | 166,500,000원 | 7,446,541원 |
| 1회 유찰 시 · 감정가 80% | 136,000,000원 | 166,500,000원 | 40,970,541원 |
| 2회 유찰 시 · 감정가 64% | 108,800,000원 | 166,500,000원 | 67,789,741원 |
유찰돼 매각가가 136,000,000원, 108,800,000원으로 낮아지는 시나리오에서도 임차보증금 인수액은 166,500,000원으로 그대로입니다. 따라서 유찰률만 보고 “80%·64%까지 내려오니 싸다”고 판단하면 안 됩니다. 각 회차 모두 낙찰대금 외에 동일한 인수액을 별도로 반영해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 170,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,180,000원 |
| 인수 · 임차인 이율위 보증금 | 166,500,000원 | 0원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 신한저축은행 | 7,766,541원 | 7,766,541원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 166,500,000원 | 159,053,459원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
매각대금 170,000,000원에서는 집행비용 3,180,000원, 신한저축은행 가압류 7,766,541원, 주택도시보증공사 159,053,459원이 배당되는 것으로 계산돼 매각대금 잔여는 0원입니다. 채권 미배당은 7,446,541원이며, 임차보증금 166,500,000원은 배당액 0원·매수인 인수로 별도 처리돼 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 금천구 독산동 소재 세일중학교 남동측 인근으로, 주위에 공동주택과 근린생활시설이 소재합니다.
- 교통. 인근에 버스정류장이 있으며 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조·일반철골구조 평슬래브지붕, 지하1층/지상10층 건물의 제2층 제203호이며 사용승인일은 2019.12.18입니다.
- 설비. 전기·승강기·개별난방(도시가스)·자주식 및 기계식 주차장·위생 및 급배수설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 일단의 가장형 토지로 주상복합 건부지로 이용 중이며, 북측으로 소로의 포장도로와 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·준공업지역이며 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다.
- 위반건축물. 위반건축물 사항은 표시되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 보증금 인수 확인. 배당 시뮬레이션상 이율위의 166,500,000원은 전액 매수인 인수입니다. 매각물건명세서와 임차권등기 원문을 기준으로 최종 확인해야 합니다.
- 전입일 우선 확인. 임차권등기일 2024.05.01만 보지 말고, 대항력 판단의 핵심인 전입·점유 2020.04.20과 말소기준 2023.07.13의 선후를 확인해야 합니다.
- 유찰가 착시 금지. 1회·2회 유찰 시에도 인수액은 166,500,000원으로 유지되는 시나리오입니다. 낙찰가 하락만으로 실질 부담을 판단하면 안 됩니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.04.04 민간임대주택등기가 존재하므로 입찰 전 현재 효력과 관련 의무를 원본에서 확인해야 합니다.
- 금천구 압류 확인. 2026.06.15 금천구 압류가 등기돼 있습니다. 매각으로 소멸 표시돼 있으나 조세채권 배당관계는 원본 배당자료에서 확인할 필요가 있습니다.
- 시세 별도 조사. 동일 건물·인근 오피스텔의 최근 12개월 실거래와 최신 거래가 제공되지 않아 적정 응찰가 판단 전 별도 시세 확인이 필수입니다.
맺으며 — “낙찰가보다 인수액을 먼저 봐야 하는 물건”
이 사건은 신건 최저가 170,000,000원이라는 숫자만 보면 구조를 잘못 읽기 쉽습니다. 말소기준 가압류는 2023.07.13이지만 임차인 이율위는 그보다 훨씬 앞선 2020.04.20에 전입·점유를 시작했고, 제공된 배당 시뮬레이션은 보증금 166,500,000원 전액을 매수인이 인수하는 것으로 계산합니다.
1회 유찰 시 매각가 136,000,000원, 2회 유찰 시 108,800,000원으로 내려가도 인수액 166,500,000원은 그대로입니다. 게다가 비교할 실거래 시세가 없으므로 현재 자료만으로 “싸다”는 결론을 낼 근거도 없습니다. 이 물건은 낙찰가가 아니라 낙찰가와 별도로 남는 대항력 임차보증금 인수액을 먼저 계산해야 하는 사건입니다.
