서울북부지방법원 2025타경13639. 성북구 종암동 ‘래미안세레니티’ 209동 13층 1302호 아파트입니다. 감정평가 이용상태도 아파트(주거용)이며, 건물은 철근콘크리트구조 22층 건물 중 13층입니다. 현재 경매에서 기준이 되는 권리는 2014.06.12. 설정된 농협은행주식회사 근저당권으로, 이후 중소기업은행 근저당과 에스비아이저축은행 근저당, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
다만 점유관계는 한 번 더 확인해야 합니다. 확인된 임차인 신고 내역은 없지만 감정평가 현장조사는 폐문부재였고, 임대내역도 미상으로 기재돼 있습니다. 따라서 현재 계산상 인수액 0원을 그대로 보되, 실제 입찰 전에는 매각물건명세서·현황조사서의 최신 내용을 대조해 점유자와 대항력 가능성을 확인하는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13639 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 성북구 종암동 133 래미안세레니티 제209동 제13층 제1302호 |
| 물건종류 / 전용 | 아파트 · 전용 84.99㎡ · 제22층 건물 중 제13층 |
| 소유자 | 이순주 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 1,030,000,000원 / 1,030,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 168,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 매각으로 소멸
과거 신한은행 근저당과 중소기업은행의 2012년 근저당은 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2014.06.12. 농협은행주식회사 근저당권입니다. 이후 설정된 중소기업은행 168,000,000원 근저당과 주식회사에스비아이저축은행 456,000,000원 근저당, 그리고 2025.11.13. 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
중소기업은행의 2018.10.05. 근저당권에는 2025.12.01. 경기신용보증재단 앞으로 10,577,656원의 확정채권 일부 대위변제에 따른 일부이전 등기가 존재합니다. 이는 별도 임차보증금이 아니라 해당 근저당권의 일부 이전입니다.
② 시세 비교 — 평균은 낮지만 최신 거래보다 높다
래미안세레니티 동일 평형의 최근 12건 평균은 1,160,083,333원입니다. 최저가 1,030,000,000원은 이 평균의 88.8%로 평균 대비 낮습니다. 하지만 가장 최근인 2026.08 거래는 761,000,000원으로, 현재 최저가가 최신 거래보다 269,000,000원 높습니다. 따라서 최근 12개월 평균만 근거로 ‘시세보다 싸다’고 단정하기 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 84.92㎡ | 2 | 761,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 2 | 1,200,000,000원 |
| 2026.07 | 84.99㎡ | 21 | 1,340,000,000원 |
| 2026.06 | 84.92㎡ | 5 | 1,225,000,000원 |
| 2026.06 | 84.98㎡ | 13 | 1,230,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 6 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 24 | 1,100,000,000원 |
| 2026.05 | 84.99㎡ | 13 | 1,250,000,000원 |
| 2026.05 | 84.98㎡ | 20 | 1,110,000,000원 |
| 2026.04 | 84.98㎡ | 13 | 1,235,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 2 | 1,040,000,000원 |
| 2026.03 | 84.98㎡ | 3 | 1,180,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 1,160,083,333원 |
③ 예상배당표 (매각가 1,030,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 12,700,000원 |
| 2. 근저당 · 농협은행주식회사 | 324,000,000원 | 324,000,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 168,000,000원 | 168,000,000원 |
| 4. 근저당 · 주식회사에스비아이저축은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 69,300,000원 |
현재 회차 1,030,000,000원 가정에서는 채권총액 948,000,000원이 전액 배당되고, 소유자 잔여 69,300,000원이 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 집행비용은 12,700,000원이며, 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 1,030,000,000원 | 948,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 824,000,000원 | 813,360,000원 | 134,640,000원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 659,200,000원 | 650,208,000원 | 297,792,000원 | 0원 |
신청채권자인 중소기업은행의 청구액 168,000,000원은 현재 회차뿐 아니라 1회·2회 유찰 시나리오에서도 모두 168,000,000원 배당되는 것으로 계산돼 있습니다. 유찰 시 채권자의 미배당액은 커지지만, 각 시나리오에서 매수인 인수액은 계속 0원입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 종암파출소 남측 인근이며, 주변에 아파트·다세대주택·학교·업무시설·근린생활시설·공원이 소재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 지하철 6호선 고려대역 및 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 양호합니다.
- 단지. 래미안세레니티는 955세대이며 준공일은 2009.10.29.입니다.
- 용도·구조. 아파트(주거용) 이용 중이며 철근콘크리트구조 22층 건물 내 13층입니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지·부정형, 중로각지이며 공시지가는 5,475,000원/㎡입니다.
- 규제. 과밀억제권역·가축사육제한구역·대공방어협조구역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되고 도로에 저촉됩니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 가격 기준을 하나로 보지 않기. 최저가 10.3억은 최근 12건 평균 11.60억의 88.8%지만, 최신 거래 7.61억보다는 높습니다.
- 13층 실거래 함께 보기. 동일 평형 13층 거래는 2026.04 1,235,000,000원, 2026.05 1,250,000,000원, 2026.06 1,230,000,000원이 확인됩니다.
- 점유관계 원본 확인. 현장조사는 폐문부재이고 임대내역이 미상이므로 실제 점유자와 전입·대항력 여부를 입찰 전 재확인해야 합니다.
- 근저당 변경등기 대조. 농협은행 근저당은 최초 324,000,000원에서 2020.01.07. 204,000,000원으로 변경된 등기가 있으므로 배당표와 최신 채권관계를 원본에서 대조해야 합니다.
- 일부이전 확인. 중소기업은행 근저당 일부가 경기신용보증재단에 10,577,656원 대위변제로 이전된 등기가 있습니다.
- 토지거래허가구역 확인. 아파트를 대상으로 한 토지거래계약에관한허가구역 지정기간이 2025.10.20.~2026.12.31.로 기재돼 있습니다.
맺으며 — 평균 할인율보다 최신 거래와 점유 확인이 먼저
이 사건은 등기상으로는 말소기준 이후 권리가 매각으로 소멸하고, 배당 시뮬레이션에서도 매수인 인수액이 0원입니다. 가격도 최근 12개월 평균과 비교하면 88.8% 수준입니다. 다만 최신 실거래가 761,000,000원으로 내려와 있어 현재 최저가 1,030,000,000원을 단순히 ‘저렴하다’고 표현하기는 어렵습니다. 여기에 현장조사상 임대내역이 미상이라는 점까지 감안하면, 이 물건은 권리 구조는 비교적 단순하지만 가격과 점유 확인이 핵심인 신건으로 보는 것이 적절합니다.
