서울남부지방법원 2026타경3363. 양천구 신월동 레베랑스 제씨동 601호로, 감정평가서상 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다. 현재 소유자는 나숙자이며, 2020.12.28 매매를 원인으로 2021.01.12 소유권을 이전받았고 거래가액은 279,000,000원입니다. 권리분석의 핵심은 2021.09.10 주식회사 스카이가든 가압류보다 먼저 전입·점유를 시작한 임차권자 배만재입니다.
배만재는 임대차계약일 2020.12.05, 확정일자 2020.12.07, 주민등록·점유개시 2021.01.12, 보증금 279,000,000원으로 등기돼 있습니다. 따라서 형식상 대항력과 우선변제권이 모두 확인됩니다. 하지만 이번 매각에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 이 조건을 반영하면 배만재 관련 매수인 실질 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3363 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 513-7 레베랑스 제씨동 제6층 제601호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 41.6㎡ · 제6층 제601호 |
| 소유자 | 나숙자 (2020.12.28 매매 · 거래가액 279,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 279,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력은 있으나 특별매각조건이 핵심
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|
| 배만재 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 279,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 |
말소기준권리는 2021.09.10 접수된 주식회사 스카이가든 가압류 119,521,126원입니다. 임차인 배만재의 주민등록일자와 점유개시일자는 2021.01.12로 이보다 빠르고, 확정일자는 2020.12.07입니다. 따라서 일반적인 구조라면 미배당 보증금의 매수인 인수 가능성을 반드시 계산해야 합니다.
그 뒤의 국민건강보험공단 압류, 주택도시보증공사 가압류, 주택도시보증공사의 강제경매개시결정은 말소기준권리 이후 권리로 매각으로 소멸합니다. 2023.03.08 등기된 배만재 주택임차권 역시 특별매각조건에 따라 말소가 예정된 구조입니다.
② 시세 비교 — 신건 가격은 최근 거래보다 높다
레베랑스는 48세대, 2018.08.31 준공으로 확인됩니다. 비교 대상 면적은 41.6㎡이며 최근 실거래는 2026.03 41.6㎡ 4층 260,000,000원, 2025.09 42.42㎡ 2층 256,000,000원입니다. 최근 12개월 평균은 258,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 41.6㎡ | 4 | 260,000,000원 |
| 2025.09 | 42.42㎡ | 2 | 256,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 258,000,000원 |
현재 최저매각가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 258,000,000원의 127.9%입니다. 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 특별매각조건으로 임차인 인수위험이 사라진다고 해도, 현재 회차의 실질취득액은 최저가와 같은 330,000,000원이므로 최근 실거래 기준으로 싸다고 볼 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 배만재 보증금 | 279,000,000원 | 279,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 스카이가든 | 119,521,126원 | 45,580,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 279,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 배만재 보증금 279,000,000원이 전액 배당되고, 주식회사 스카이가든에 45,580,000원이 배당됩니다. 주택도시보증공사 관련 배당은 0원이며, 소유자 잔여도 0원입니다. 매수인 인수는 특별매각조건 반영 시 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 자동 인수액과 특별조건을 구분해야 한다
| 회차 | 매각가 | 산식상 인수 | 특별조건 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 330,000,000원 | 0원 | 실질 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 264,000,000원 | 19,496,000원 | 실질 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 211,200,000원 | 71,556,800원 | 실질 0원 |
배당 산식만 보면 유찰 시 배만재 보증금 미배당액이 발생하면서 매수인 인수액이 19,496,000원, 71,556,800원으로 표시됩니다. 그러나 이번 사건에는 그 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 있으므로, 해당 임차인에 대한 실질 매수인 부담은 0원으로 판단해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울강서초등학교 남동측 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트, 주상용건물, 공공시설, 공원, 교육시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지역입니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 주위에 노선버스정류장이 소재해 대중교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 도시형생활주택 내 제6층 제601호이며, 도시가스 개별난방, 승강기, 주차장, 급배수 및 위생설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 남측 및 동측으로 신월로27길과 오목로10길에 각각 접합니다.
- 규제. 제3종일반주거지역, 공항소음 관련 제3종 구역, 원추표면구역, 진입표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 환금성 참고. 48세대 규모이며 경매 평균 유찰 2.5회, 매각률 25.0%로 집계돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건으로 유지되는지 매각물건명세서 원본에서 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 관계 확인. 배만재는 전입 2021.01.12, 확정일자 2020.12.07, 보증금 279,000,000원인 대항력·우선변제권 임차권자입니다.
- 가격 비교. 신건 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 평균 258,000,000원의 127.9%이고 최신 거래 260,000,000원보다 높습니다.
- 유찰 시 인수 계산 혼동 금지. 배당 시뮬레이션의 산식상 인수액과 특별매각조건을 적용한 실질 인수액 0원을 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 감정평가서와 실거래 원본을 입찰 전에 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — 권리 리스크는 특별조건으로 정리되지만 가격은 별개
이 사건의 핵심은 두 가지입니다. 첫째, 배만재는 말소기준권리보다 먼저 전입·점유한 대항력 있는 임차권자입니다. 그러나 특별매각조건에 따라 미배당 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하도록 돼 있어 매수인 실질 인수액은 0원입니다. 둘째, 권리 부담이 해소된다고 해서 현재 가격까지 유리해지는 것은 아닙니다. 최저가 330,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 258,000,000원의 127.9%이고, 최신 거래 260,000,000원보다도 높습니다. 따라서 이 사건은 권리상 특별조건 확인이 핵심이고, 가격은 최근 실거래와 별도로 보수적으로 판단해야 하는 물건입니다.
