서울북부지방법원 2025타경13665. 서울 중랑구 상봉동 케이제이케렌시아 7층 703호, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 물건입니다. 현재 소유자는 안형근이고, 한국주택금융공사가 청구액 308,331,307원으로 강제경매를 신청했습니다. 등기부상 과거 냉동냉장수산업협동조합·보령수산업협동조합 근저당은 2021.04.19 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석의 핵심은 담보권이 아니라 보증금 295,000,000원의 선순위 임차권입니다.
임차인 정명재는 2021.10.29 전입·점유를 시작했고, 1차 확정일자는 2021.10.05입니다. 강제경매개시결정은 2025.11.18이므로 임차인의 대항요건이 더 빠릅니다. 매각물건명세서도 을구 순위4번 임차권에 대해 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않으면 그 잔액을 매수인이 인수한다고 명시합니다. 따라서 이 물건은 단순히 “최저가가 떨어질수록 싸지는 경매”로 보면 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13665 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 104-48 케이제이케렌시아 7층 703호 |
| 도로명 | 서울특별시 중랑구 면목로92다길 18(상봉동) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 오피스텔로 이용 중 |
| 전용면적 | 34.17㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 11층 건 내 7층 703호 |
| 소유자 | 안형근 |
| 감정가 / 최저가 | 330,000,000원 / 330,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 한국주택금융공사 / 308,331,307원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이 핵심
2021.01.14 설정됐던 공동담보 근저당 2건은 같은 해 2021.04.19 모두 등기말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 반면 정명재의 임차권은 전입 2021.10.29, 확정일자 2021.10.05를 갖추고 있고, 2024.11.04 임차권등기까지 마쳤습니다. 말소기준으로 제시된 2025.11.18 강제경매개시결정보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정명재 | 제7층 제703호 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.10.29 | 2021.10.05 | 295,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 미배당 잔액 승계 |
② 시세 비교 — 최근 거래보다 신건이 25.5% 높다
KJ케렌시아 동일면적 34.17㎡의 확인된 최근 거래는 2026년 3월 263,000,000원입니다. 최근 12개월 거래 표본도 1건으로, 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 263,000,000원입니다. 표본이 1건인 만큼 개별 거래 하나에 대한 의존도가 높지만, 확인된 최신 가격과 현재 최저가를 직접 비교하면 차이는 분명합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.03 | 34.17㎡ | 10 | 263,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 34.17㎡ | 1건 | 263,000,000원 |
신건 최저가 330,000,000원은 최근 거래 263,000,000원의 125.5%입니다. 즉 현재 회차에서는 권리 인수액이 0원이어도 실질취득가 자체가 최근 거래보다 높습니다. 그런데 유찰 이후에는 더 주의해야 합니다.
| 회차 | 낙찰가 가정 | 매수인 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 | 330,000,000원 | 0원 | 330,000,000원 |
| 1회 유찰 시 | 264,000,000원 | 35,496,000원 | 299,496,000원 |
| 2회 유찰 시 | 211,200,000원 | 87,556,800원 | 298,756,800원 |
1회 유찰에서는 명목 최저가가 264,000,000원까지 내려와 최근 거래 263,000,000원과 거의 비슷해 보이지만, 대항력 임차인의 미배당 보증금 35,496,000원을 더하면 실질취득은 299,496,000원입니다. 2회 유찰에서도 낙찰가가 211,200,000원으로 내려가는 대신 인수액이 87,556,800원으로 늘어 실질취득은 298,756,800원입니다. 따라서 낮아진 최저가만 보고 “시세보다 싸다”고 판단할 수 없는 사건입니다.
③ 예상배당표 (매각가 330,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,420,000원 |
| 1. 임차인 정명재 보증금 | 295,000,000원 | 295,000,000원 |
| 2. 한국주택금융공사 | 308,331,307원 | 29,580,000원 |
| 한국주택금융공사 미배당 | - | 278,751,307원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 330,000,000원 가정에서는 임차인 정명재의 보증금 295,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액은 0원입니다. 한국주택금융공사는 29,580,000원을 배당받고 278,751,307원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 중랑구 상봉동, 지하철 7호선 상봉역 남서측 인근. 주변은 공동주택·아파트·오피스텔·소규모 근린생활시설이 소재하는 후면주택지대입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 지하철 7호선 및 경의중앙선 상봉역과 노선버스 정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물의 7층 703호. 엘리베이터, 도시가스 개별난방, 위생·상하수도 급배수, 화재경보·보안시설이 있습니다.
- 도로. 북동측으로 폭 약 4m 포장도로와 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공부 차이. 감정평가상 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
- 거래 표본. KJ케렌시아는 18세대이며, 동일면적 최근 12개월 확인 거래는 1건입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아니라 실질취득으로 비교. 1회 유찰 264,000,000원만 보면 최근 거래 263,000,000원과 비슷하지만 인수액을 합치면 299,496,000원입니다.
- 임차보증금 잔액 확인. 매각물건명세서상 보증금이 전액 배당되지 않으면 잔액을 매수인이 인수합니다. 실제 배당 가능액을 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
- 신건과 유찰 후 권리효과 구분. 현재 회차에서는 인수 0원이지만 1회 유찰 시 35,496,000원, 2회 유찰 시 87,556,800원으로 인수액이 달라집니다.
- 시세 표본 한계. 동일면적 최근 12개월 거래는 1건이므로 263,000,000원을 절대적인 시세로 단정하지 말고 추가 거래 여부를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전 직접 확인하세요.
맺으며 — “유찰돼도 실질취득가가 크게 내려가지 않는다”
이 사건의 핵심은 단순합니다. 신건에서는 임차보증금 295,000,000원이 전액 배당돼 인수액이 0원이지만, 가격이 330,000,000원으로 최근 동일면적 거래 263,000,000원의 125.5%입니다. 그렇다고 유찰만 기다리면 자동으로 가격 메리트가 생기는 것도 아닙니다. 1회 유찰 시 낙찰가 264,000,000원에 인수 35,496,000원, 2회 유찰 시 낙찰가 211,200,000원에 인수 87,556,800원이 붙어 실질취득은 각각 299,496,000원·298,756,800원입니다.
즉 이 물건은 명목 최저가가 떨어질수록 선순위 임차보증금 미배당액이 늘어나는 구조입니다. 현재 확인된 최근 거래 263,000,000원과 비교하면 신건뿐 아니라 제시된 1·2회 유찰 시나리오의 실질취득가도 더 높습니다. 단지 경매 통계상 평균 유찰 7.1회라는 점까지 함께 보면, 이 사건의 판단 기준은 “몇 회 유찰됐느냐”가 아니라 낙찰가와 인수액을 합친 실질취득가가 얼마냐입니다.
