서울북부지방법원 2025타경13689. 서울 도봉구 도봉동 동일하이츠맨션 지하층 1호 다세대주택입니다. 현재 소유자는 이혜경이고, 2009.06.02. 증여로 소유권을 취득했습니다. 현재 권리분석의 기준점은 2019.02.07. 설정된 주식회사씨앤아이파이낸셜대부의 채권최고액 18,000,000원 근저당권입니다. 그 뒤 2023.02.14. 주식회사코너스톤캐피탈대부의 15,000,000원 근저당권과 2025.11.20. 김영주의 강제경매개시결정이 이어지며, 배당 시뮬레이션에서는 매수인 인수액이 0원으로 계산됩니다.
권리관계보다 더 주의할 지점은 현황과 공부의 차이입니다. 집합건축물대장상 지층은 다세대주택 1가구이고 본건 역시 “지하층 1호”로 등재돼 있지만, 현황 현관문 표기는 B01과 B02로 확인되어 2가구로 이용 중인 것으로 탐문됐습니다. 임대관계의 상세 내역은 확인되지 않았으므로 입찰 전 실제 점유자와 사용 형태를 직접 대조해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13689 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 도봉구 도봉동 578 동일하이츠맨션 지하층 1호 |
| 도로명주소 | 서울특별시 도봉구 도봉로175길 17 |
| 용도 / 이용상태 | 다세대 · 다세대주택으로 이용 중 |
| 비교대상 면적 | 56.8㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트 및 벽돌조 평스라브지붕 4층 건물 내 지하층 1호 |
| 소유자 | 이혜경 · 2009.06.02. 증여로 소유권이전 |
| 감정가 / 최저가 | 130,000,000원 / 130,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김영주 / 50,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 2019년 근저당이 말소기준
1999.12.28. 주식회사한국주택은행의 선순위 근저당권은 등기부상 이미 말소됐고, 현재 말소기준은 2019.02.07. 주식회사씨앤아이파이낸셜대부 근저당권입니다. 이후 설정된 2023.02.14. 주식회사코너스톤캐피탈대부 근저당권과 현재의 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항 없음으로 정리돼 있으며, 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액 역시 0원입니다.
② 시세 비교 — 숫자는 크지만 표본은 1건
동일하이츠맨션은 총 9세대이며, 비교 가능한 실거래는 2022.09 한 건입니다. 해당 거래는 전용 57.28㎡·1층·225,000,000원이고, 본건 비교 면적은 56.8㎡입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.09 | 57.28㎡ | 1 | 225,000,000원 |
| 비교 | 56.8㎡ | 지하층 | 130,000,000원 |
현재 최저가 130,000,000원은 위 실거래 225,000,000원의 57.8% 수준입니다. 다만 실거래 표본이 1건이고 시점도 2022.09이며, 거래 물건은 1층인 반면 본건은 지하층입니다. 따라서 이 비율은 과거 비교 거래와의 가격 차이를 보여줄 뿐, 현재 적정시세나 즉시 확보 가능한 가격 메리트를 확정하는 근거로 보기 어렵습니다.
③ 예상배당표 (매각가 130,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,620,000원 |
| 1. 근저당 · 주식회사씨앤아이파이낸셜대부 | 18,000,000원 | 18,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사코너스톤캐피탈대부 | 15,000,000원 | 15,000,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 김영주 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 44,380,000원 |
130,000,000원 매각 가정에서 채권자 청구 합계 83,000,000원은 전액 배당되고, 소유자 잔여는 44,380,000원입니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동 요인이 될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 북서울중학교 북측 인근이며, 주위에는 다세대주택·학교·근린생활시설 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근 버스정류장과 근거리 지하철 1호선 도봉역을 이용할 수 있습니다.
- 도로. 북측 및 서측으로 노폭 약 6m 내외 도로가 소재합니다.
- 용도지역. 제1종일반주거지역·자연녹지지역이며, 과밀억제권역·교육환경보호구역·대공방어협조구역 등이 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 214.5㎡, 지목 대, 공시지가 2,055,000원/㎡입니다.
- 규모. 동일하이츠맨션은 총 9세대이고 사용승인 비교일은 1999.10.27입니다. 실거래 표본은 1건으로 가격 판단 자료가 제한적입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현황 2가구 확인. 공부상 “지하층 1호”와 현황 “B01·B02”의 차이를 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 점유관계 확인. 배당표상 인수액은 0원이지만 실제 점유자와 점유 원인, 임대차 여부는 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 비교 보수적으로. 225,000,000원 실거래는 2022.09 한 건뿐이고 1층 거래입니다. 지하층 본건의 현재가치와 직접 동일시하지 않는 편이 안전합니다.
- 유찰 시나리오. 1회 유찰 시 매각가 104,000,000원, 2회 유찰 시 83,200,000원입니다. 2회 유찰 시 채권자 배당 부족액은 1,697,600원으로 계산되지만 매수인 인수액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·건축물대장과 실제 현장을 서로 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순, 승부처는 ‘지하 현황과 현재가치’
이 사건은 권리만 보면 비교적 명확합니다. 2019.02.07. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸하며 배당 시뮬레이션상 인수액은 0원입니다. 그러나 지하층이라는 물건 특성에 더해 공부상 한 가구와 실제 B01·B02 두 가구 이용 사이의 차이가 존재합니다. 또한 130,000,000원이 2022.09 실거래 225,000,000원의 57.8%이기는 하지만 비교 표본은 단 한 건입니다. 따라서 이 물건은 권리보다 현황 확인과 현재 시세 검증이 더 중요한 사건입니다.
