서울남부지방법원 2026타경3373. 여의도디앤써밋 102동 16층 1601호, 전용 27.98㎡ 오피스텔입니다. 소유자 김효연은 2020.07.03 소유권이전등기를 마쳤고 등기상 거래가액은 291,750,300원입니다. 이 사건의 핵심은 단순한 압류나 경매개시결정이 아니라, 그보다 앞선 임차권자 정미선의 312,000,000원 임차보증금입니다. 전입일은 2022.07.04, 확정일자는 2022.06.17이며 대항력과 우선변제권이 확인됩니다.
등기상 말소기준은 2025.02.05 영등포구 압류입니다. 따라서 그보다 앞선 임차권은 원칙적으로 매수인에게 인수될 수 있습니다. 현재 최저가 299,000,000원을 기준으로 한 배당 계산에서도 임차인에게 294,014,000원이 배당되고 17,986,000원이 남습니다. 그러나 이 사건은 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각하는 특별매각조건이 붙어 있어, 해당 임차권에 관한 매수인의 실질 부담은 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3373 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 영등포구 영등포동2가 94-154 여의도디앤써밋 제102동 제16층 제1601호 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 27.98㎡ · 20층 건물 내 16층 |
| 이용상태 | 오피스텔로 이용 중 |
| 소유자 | 김효연 · 거래가액 291,750,300원 |
| 감정가 / 최저가 | 299,000,000원 / 299,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 312,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권이지만 특별매각조건으로 실질 인수 0원
말소기준은 2025.02.05 영등포구 압류입니다. 임차권자 정미선의 전입일 2022.07.04와 임차권등기 2024.07.18은 모두 그보다 앞서므로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 이후 2025.11.20 압류와 2026.01.23 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 임차권자 | 점유부분 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정미선 | 건물 전부 | 312,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 승계 아님 |
임대차계약일 2022.06.16 · 확정일자 2022.06.17 · 전입 및 점유개시 2022.07.04 · 임차권등기 및 배당요구 2024.07.18.
② 시세 비교 — 실질 인수가 0이어도 신건 가격은 높다
가격 판단은 과거 거래가 많이 섞인 전체 평균보다 최근 12개월 평균·최신 거래·최근 추세를 우선해야 합니다. 동일면적 27.98㎡의 최근 12개월 거래는 3건이고 평균은 235,280,000원입니다. 신건 최저가 299,000,000원은 이 최근 평균의 127.1%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 27.98㎡ | 17 | 270,840,000원 |
| 2026.07 | 27.98㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 27.98㎡ | 17 | 255,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 27.98㎡ | 3건 | 235,280,000원 |
최신 거래는 2026.07 270,840,000원이고, 신건 최저가는 이 금액보다도 높습니다. 최근 거래군과 이전 거래군을 비교한 추세는 -13.9%입니다. 전체 12건 평균 263,820,000원과 비교해도 최저가는 113.3% 수준입니다. 따라서 특별매각조건으로 권리 부담이 해소된다는 이유만으로 신건 가격을 싸다고 평가할 수 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 299,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,986,000원 |
| 1. 임차인 정미선 보증금 | 312,000,000원 | 294,014,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 312,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 임차보증금 부족분은 17,986,000원입니다. 일반 규칙상 매수인 인수 대상이지만, 이 사건은 특별매각조건에서 그 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시했으므로 매수인 실질 부담은 0원으로 봅니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 영등포장애인복지관 서측 인근으로, 오피스텔·업무시설·다세대주택·근린생활시설·소규모 공장단지·공원이 혼재하는 지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 신길역이 소재합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 20층 건물 내 16층이며 사용승인일은 2019.11.28입니다. 기본 위생·급배수·소화·화재탐지·승강기·난방설비가 구비되어 있습니다.
- 단지·거래. 여의도디앤써밋은 48세대이며 동일면적 27.98㎡의 실거래 12건 평균은 263,820,000원입니다. 최근 12개월 평균은 235,280,000원으로 더 낮습니다.
- 토지. 준주거지역·일반상업지역, 공시지가 9,831,000원/㎡이며 토지면적은 658.0㎡입니다.
- 공부. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 확인. 정미선 임차권은 대항력·우선변제권이 있는 선순위 권리이므로, 특별매각조건에 따른 말소 절차를 입찰 전에 정확히 확인해야 합니다.
- 가격 기준은 최근 거래. 신건 최저가 299,000,000원은 최근 12개월 평균 235,280,000원의 127.1%입니다. 전체 평균 263,820,000원보다 최근 거래군을 우선해 판단해야 합니다.
- 하락 추세 확인. 최근 거래 추세는 -13.9%입니다. 최신 거래 270,840,000원과 현재 최저가를 함께 비교해야 합니다.
- 민간임대주택등기 확인. 갑구의 민간임대주택등기 내용과 매각 이후 처리 관계를 등기부·매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”과 “가격 메리트”는 다른 문제
이 사건은 겉으로 보면 보증금 312,000,000원의 선순위 임차권 때문에 낙찰가보다 보증금이 큰 전형적인 인수형처럼 보입니다. 실제 배당 계산에서도 신건 기준 17,986,000원이 부족합니다. 그러나 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 해당 임차권에 대한 매수인의 실질 인수는 0원입니다.
문제는 가격입니다. 실질취득액은 결국 신건 최저가와 같은 299,000,000원인데, 최근 12개월 평균은 235,280,000원, 최저가 대비 비율은 127.1%, 최근 거래 추세는 -13.9%입니다. 따라서 이 물건은 특별매각조건으로 권리 부담은 크게 해소되지만, 현재 회차의 가격은 최근 시세 이상이라는 두 요소를 분리해서 봐야 합니다.