서울북부지방법원 2025타경13710. 중랑구 망우동 487-13의 근린시설과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 건물은 2004.03.31 사용승인을 받은 경량철골구조 경량철골지붕 2층 건물로, 감정평가상 현재 근린생활시설로 이용 중입니다. 토지는 446.6㎡, 지목은 대, 제3종일반주거지역이며 김옥란·송정윤이 각 2분의 1 지분을 보유하고 있습니다. 매각물건명세서 비고에는 일괄매각·제시 외 건물 포함·일반건축물대장상 위반건축물 등재가 기재돼 있습니다.
권리 구조만 보면 현재 말소기준 이후의 압류·가압류·근저당권·경매개시결정은 소멸 대상입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 등기부보다 점유관계입니다. 말소기준보다 앞선 신고일이 기재된 점유자들의 보증금이 모두 미상이고, 확정일자도 확인되지 않아 대항력과 우선변제 범위를 금액으로 계산할 수 없습니다. 따라서 배당표의 “매수인 인수 0원”을 그대로 실질취득액 계산에 고정 적용해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13710 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 망우동 487-13 · 서울특별시 중랑구 망우로 425 |
| 물건종류 | 근린시설 + 토지 · 근린생활시설 이용 |
| 건물 | 경량철골구조 경량철골지붕 2층 · 2004.03.31 사용승인 |
| 토지 | 446.6㎡ · 대 · 상업기타 · 평지 · 부정형 · 광대소각 |
| 소유자 | 김옥란 2분의 1 · 송정윤 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 6,228,077,200원 / 6,228,077,200원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 와부농업협동조합 / 2,724,714,842원 |
| 말소기준 | 2020.11.05 을구 15번 근저당권 · 와부농업협동조합 · 채권최고액 3,214,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 후순위는 소멸
말소기준권리는 2020.11.05 설정된 와부농업협동조합의 근저당권입니다. 2026.01.29에는 이 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전됐습니다. 그 뒤 현재 남아 있는 중랑구 압류, 이상국·신난다 가압류, 이상국 근저당권, 임의경매개시결정은 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 과거 국민은행·신내동새마을금고·하나은행 등의 근저당권은 이미 말소된 상태입니다.
② 점유·임차 관계 — 보증금이 핵심 미확정 변수
| 점유자 | 점유부분 | 신고일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 이미진(광릉불고기) | 2층 | 2015.06.19 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 이상국 | 미상 | 2004.04.27 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 최창희(째까니) | 1층 우측 | 2018.08.30 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
| 김창규(혜성착한손세차) | 1층 좌측 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 없음 |
이상국은 2026.03.06 배당요구를 한 것으로 기재돼 있습니다. 다만 보증금과 확정일자는 미상입니다. 또한 이상국이라는 이름은 등기부상 가압류권자 및 근저당권자로도 나타나며, 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고로 기재돼 있습니다. 이 부분은 점유자 이상국과 등기상 권리자의 관계를 원문 서류에서 확인해야 할 항목입니다.
③ 예상배당표 (매각가 6,228,077,200원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 64,680,772원 |
| 2. 을구 15번 근저당권 · 와부농업협동조합 | 3,214,800,000원 | 3,214,800,000원 |
| 3. 갑구 21번 가압류 · 이상국 | 170,000,000원 | 170,000,000원 |
| 4. 갑구 22번 가압류 · 신난다 | 146,367,100원 | 146,367,100원 |
| 5. 을구 18번 근저당권 · 이상국 | 771,500,000원 | 771,500,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 1,860,729,328원 |
현재 회차 배당모델에서는 채권자 총 4,302,667,100원이 전액 배당되고 소유자 잔여가 1,860,729,328원으로 계산됩니다. 사건 청구액은 2,724,714,842원이지만 배당모델의 말소기준 근저당권은 채권최고액 3,214,800,000원을 기준으로 계산돼 있습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며, 점유자의 실제 보증금에 따라 결과가 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 채권 배당 | 미배당 | 소유자 잔여 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 6,228,077,200원 | 4,302,667,100원 | 0원 | 1,860,729,328원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 4,982,461,760원 | 4,302,667,100원 | 0원 | 627,570,042원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 3,985,969,408원 | 3,943,709,714원 | 358,957,386원 | 0원 |
④ 입지·건물·토지 메모 (감정요항표·토지 자료 기준)
- 이용상태. 감정평가상 근린생활시설로 이용 중이며, 1층 좌측에는 김창규(혜성착한손세차), 1층 우측에는 최창희(째까니), 2층에는 이미진(광릉불고기)의 점유가 조사됐습니다.
- 입지. 망우초등학교 북서측에 위치하며 주위는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트 등이 혼재된 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 망우역이 소재합니다.
- 토지. 446.6㎡, 지목 대, 제3종일반주거지역, 공시지가 6,100,000원/㎡, 평지·부정형·광대소각입니다.
- 도시계획. 과밀억제권역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 가축사육제한구역, 대공방어협조구역, 도시지역, 제3종일반주거지역, 토지거래계약에 관한 허가구역이 기재돼 있고 건축선에 저촉됩니다.
- 매각 조건. 일괄매각이며 제시 외 건물이 포함됩니다. 매각물건명세서 비고에는 일반건축물대장상 위반건축물로 등재돼 있다고 적혀 있습니다.
- 자료 간 확인 포인트. 감정요항표에는 공부와의 차이가 “없음”으로 기재돼 있는 반면, 매각물건명세서 비고에는 위반건축물 등재 문구가 있어 원본 대조가 필요합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 보증금 확인. 이미진·이상국·최창희·김창규의 실제 보증금과 계약관계가 확인돼야 매수인 인수액과 실질취득액을 계산할 수 있습니다.
- 선순위 신고 점유자. 이미진 2015.06.19, 이상국 2004.04.27, 최창희 2018.08.30의 신고일은 말소기준 2020.11.05보다 앞섭니다. 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 관리해야 합니다.
- 이상국 관계 확인. 점유자 이상국과 등기상 가압류·근저당권자 이상국의 관계를 확인해야 합니다. 자료에는 가장임차인 의심 또는 관계인 가능성이 별도 경고로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물 및 제시 외 건물. 매각물건명세서의 위반건축물 등재 문구와 제시 외 건물의 현황, 이용상태를 현장에서 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 비교 자료가 없어 현재 최저가 6,228,077,200원이 시장가격 대비 저렴한지 판단할 근거가 없습니다. 최저가가 감정가와 같다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
- 배당 시나리오. 2회 유찰 시 매각가 3,985,969,408원에서 배당모델상 358,957,386원의 채권 미배당이 발생합니다. 임차보증금은 이 계산에 반영돼 있지 않습니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사, 배당요구 문건과 건축물대장을 입찰 전 직접 대조해야 합니다.
맺으며 — “등기는 단순하지만 점유관계는 아직 끝나지 않았다”
이 사건은 등기부만 보면 구조가 비교적 선명합니다. 2020.11.05 와부농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 그 이후의 압류·가압류·근저당권과 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 매각물건명세서에도 명시 인수권리와 법정지상권은 해당사항없음으로 적혀 있습니다.
그러나 실제 입찰 판단에서는 점유자 보증금 미상이 가장 큰 변수입니다. 말소기준 전 신고일이 기재된 점유자가 여럿이고, 김창규는 신고일도 미상입니다. 이 상태에서는 배당모델의 인수액 0원을 실질 인수액으로 확정할 수 없고, 실질취득액도 계산할 수 없습니다. 여기에 제시 외 건물 포함 및 위반건축물 등재 문구가 겹칩니다. 실거래 비교자료도 없어 감정가와 최저가 6,228,077,200원이 시장 대비 싼지 비싼지도 현재 정보로는 판단할 수 없습니다. 이 물건의 핵심은 최저가 자체가 아니라 임차보증금·점유관계·위반건축물 현황을 먼저 확정하는 것입니다.
