서울남부지방법원 2026타경3391. 금천구 시흥동 한솔시티빌 502호로, 감정평가상 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순한 ‘후순위 임차권 소멸’ 사건이 아니라는 점입니다. 임차권등기일은 2023.12.22로 말소기준인 2023.08.22 압류보다 늦지만, 실제 임차인 조영선의 주민등록·점유개시일은 2021.12.09, 확정일자는 2021.12.16입니다. 따라서 임차권등기 시점이 아니라 전입·점유 시점을 기준으로 보면 대항력 있는 임차인입니다.
보증금도 217,500,000원으로 최저매각가 230,000,000원에 매우 근접합니다. 특별조건이 없다면 유찰로 매각가격이 보증금 아래로 내려가는 순간 미배당 잔액이 매수인에게 승계되는 전형적인 대항력 인수형 구조가 됩니다. 그러나 이 사건은 매각물건명세서에 “주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각”이라는 특별매각조건이 기재돼 있습니다. 따라서 그 확약이 적용되는 임차보증금 잔액은 실질 인수 0원으로 분석합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3391 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 금천구 시흥동 3-100 한솔시티빌 제5층 제502호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대) · 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 사형택 (2019.12.31 공유자전원지분전부 이전) |
| 감정가 / 최저가 | 230,000,000원 / 230,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 217,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 기준권리보다 앞선 전입이 핵심
말소기준은 2023.08.22 국(서초세무서장)의 압류입니다. 이후 주택도시보증공사의 2023.08.30 가압류, 2023.12.22 주택임차권등기, 2026.01.28 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 다만 조영선의 임차권은 등기일만 보면 후순위이지만, 주민등록 및 점유개시가 2021.12.09로 말소기준보다 먼저이므로 대항력 판단은 별개입니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 조영선 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 2021.12.09 / 2021.12.16 | 217,500,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 특별조건상 실질 0원 |
조영선은 보증기관 중복신고가 아니라 이 사건 자료상 실제 임차인 1명입니다. 전입이 말소기준보다 앞서 대항력이 있고, 확정일자와 배당요구가 있어 우선변제권도 행사합니다. 현재 최저가 230,000,000원 가정에서는 집행비용 4,020,000원을 제하고도 임차보증금 217,500,000원이 전액 배당되는 계산이라 현재 회차의 룰상 인수액도 0원입니다.
③ 유찰 시나리오 — 특별조건이 없으면 보증금으로 수렴
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수액 | 특별조건 적용 실질 인수 | 실질취득 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 230,000,000원 | 0원 | 0원 | 230,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 184,000,000원 | 36,876,000원 | 0원 | 184,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 147,200,000원 | 73,160,800원 | 0원 | 147,200,000원 |
룰상 인수액 36,876,000원·73,160,800원은 특별매각조건이 없을 때의 미배당 보증금 승계 계산값입니다. 이 사건은 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 있으므로 해당 잔액의 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 예상배당표 (매각가 230,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(약 매각가의 1.7% 추정) | - | 4,020,000원 |
| 1. 임차인 조영선 보증금(우선변제) | 217,500,000원 | 217,500,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 8,480,000원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 217,500,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 230,000,000원 매각 가정에서는 집행비용 4,020,000원과 임차보증금 217,500,000원이 먼저 배당되고, 주택도시보증공사 가압류에 8,480,000원이 배당되어 매각대금이 소진됩니다. 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영된 추정입니다.
⑤ 가격 판단 — 최저가만 보고 할인으로 보면 안 된다
현재 감정가와 최저가는 모두 230,000,000원입니다. 실거래 비교가 확인되는 구조가 아니므로, 이 금액이 주변 시세 대비 저렴한지 비싼지는 이 리포트에서 단정하지 않습니다. 특히 본건은 대항력 임차보증금 217,500,000원이 핵심인 사건이라 특별매각조건을 제외한 단순 최저가만 보고 가격 메리트를 평가해서는 안 됩니다.
다만 특별매각조건이 유효하게 적용되는 전제에서는 실제 매수인이 부담하는 취득구조는 낙찰가 + 실질 인수 0원입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 230,000,000원, 1회 유찰 가정은 184,000,000원, 2회 유찰 가정은 147,200,000원으로 정리됩니다. 이 숫자는 ‘시세보다 싸다’는 뜻이 아니라 권리 인수까지 포함한 실제 자금 구조입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 5층 건물 내 제5층 제502호입니다. 사용승인일은 2019.07.25입니다.
- 주위환경. 서울신흥초등학교 북동측 인근으로 다세대주택·단독주택·아파트·근린생활시설·학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재해 대중교통 이용여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 남측 약 6미터 내외, 동측 약 4미터 내외 포장도로에 각각 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제1종일반주거지역이며 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등 제한사항이 기재돼 있습니다.
- 건물 상태. 위반건축물 표시가 없고, 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없음으로 조사됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 재확인. 반환청구권 포기 주체·범위, 임차권등기 말소 절차가 실제 매수인에게 어떻게 적용되는지 매각물건명세서 원문으로 확인해야 합니다.
- 임차인 명도·인도 확인. 조영선은 건물 전부의 임차인으로 기재돼 있으므로 배당 이후 실제 점유상태와 인도 시점을 확인해야 합니다.
- 유찰 시 인수 계산 착시 주의. 1회 유찰 룰상 인수 36,876,000원, 2회 유찰 73,160,800원이라는 구조를 이해한 뒤 특별조건 적용 여부와 분리해 판단해야 합니다.
- 가격 검증. 최저가 230,000,000원 자체가 시세 대비 저가인지 여부는 별도의 인근 다세대·도시형생활주택 실거래 확인이 필요합니다.
- 세금·비용 확인. 배당표는 집행비용을 포함한 추정치이며 당해세·최우선변제 등 실제 배당순위 변동 요소를 다시 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서와 법원 공고의 특별매각조건을 입찰 직전 다시 대조하세요.
맺으며 — 복잡해 보이지만 승부처는 ‘특별매각조건’
이 사건은 대항력 있는 임차인 조영선의 보증금이 217,500,000원이라 표면적으로는 인수 위험이 큰 물건입니다. 실제로 특별조건이 없다면 1회 유찰부터 36,876,000원, 2회 유찰에서는 73,160,800원의 미배당 보증금이 매수인 인수 계산에 잡힙니다. 그러나 매각물건명세서에 미배당 보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소가 특별매각조건으로 붙어 있어, 그 조건이 정상 이행되는 범위에서는 실질 인수 0원입니다.
따라서 권리분석의 핵심은 “대항력 임차인이 있으니 무조건 인수”도 아니고, “후순위 임차권등기니까 무조건 소멸”도 아닙니다. 선순위 전입으로 대항력은 인정하되, 특별매각조건이 그 미배당 잔액의 매수인 부담을 제거하는 구조로 이해해야 합니다. 다만 230,000,000원의 가격 자체가 시세 대비 유리한지는 별도 검증이 필요하므로, 권리 안전성과 가격 매력은 분리해서 판단하는 것이 맞습니다.
