서울북부지방법원 2025타경13720. 상봉동 동인씨엘로103동 제2층 제201호입니다. 사건의 핵심은 단순한 후순위 권리 소멸이 아니라, 말소기준보다 먼저 대항력을 취득한 임차인 성채영입니다. 성채영은 2020.11.30 전입·점유개시와 확정일자를 갖추고 보증금 220,000,000원의 임차권등기도 마쳤습니다. 현재 회차 배당표에서는 보증금이 전액 배당되므로 인수액이 0원이지만, 배당액이 부족해지는 순간 그 미배당 잔액은 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다.
등기부의 2019.09.30 신한은행 근저당권 3,600,000,000원은 2020.02.17 해지로 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 말소기준은 2022.08.11 주택도시보증공사 가압류입니다. 임차인의 전입·점유개시일 2020.11.30은 이보다 앞서므로 대항력이 있습니다. 이후의 압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하지만, 대항력 임차보증금의 미배당 잔액 문제는 별도로 봐야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13720 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 상봉동 102-7 동인씨엘로103동 제2층 제201호 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 사무실 · 현황 주거용 이용 추정 |
| 분석대상 면적 | 40.383㎡ |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층, 지상10층 · 사용승인일 2019.09.20 |
| 소유자 | 김대성 (2020.11.30 소유권이전 · 거래가액 220,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 261,000,000원 / 261,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 성채영 / 220,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 빠른 임차인
이 사건에서 가장 중요한 날짜는 2020.11.30입니다. 성채영은 이날 주민등록·점유개시·확정일자를 갖췄고, 말소기준인 주택도시보증공사 가압류는 2022.08.11입니다. 따라서 임차인은 선순위 대항력을 갖습니다. 2025.08.29에는 보증금 220,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 이뤄졌습니다.
| 임차인 | 점유부분 | 보증금 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 배당요구 | 권리상태 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 성채영 | 제2층 제201호 전부 | 220,000,000원 | 2020.11.30 | 2020.11.30 | 2025.08.29 | 대항력 有 우선변제 미배당 잔액 승계 |
② 회차별 인수 구조 — 유찰돼도 보증금이 사라지지 않는다
현재 회차에서는 매각가 261,000,000원에서 집행비용 4,454,000원을 차감한 뒤 임차인 보증금 220,000,000원이 전액 배당됩니다. 그래서 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액은 0원입니다. 하지만 유찰로 매각가가 보증금보다 낮아지면 구조가 완전히 달라집니다.
| 회차 | 매각가 | 임차인 배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 261,000,000원 | 220,000,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 208,800,000원 | 205,076,800원 | 14,923,200원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 167,040,000원 | 163,901,440원 | 56,098,560원 |
③ 시세 비교 — 숫자는 높지만 면적 비교는 주의
단지 내 최근 12개월 거래는 2건이고 평균은 200,000,000원, 최신 거래도 2026.07의 200,000,000원입니다. 현재 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 대비 130.5%입니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세도 -0.2%로 소폭 하락입니다.
다만 이 비교에는 중요한 제한이 있습니다. 분석대상 면적 기준은 40.383㎡인데 최근 거래의 면적은 16.95㎡~25.24㎡이고, 면적 매칭 결과도 일치하지 않습니다. 따라서 130.5%라는 수치는 “현재 최저가가 단지 최근 참고거래보다 높다”는 신호로는 사용할 수 있지만, 동일 면적 시세보다 정확히 30% 비싸다고 단정하는 근거로 쓰면 안 됩니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 25.24㎡ | 9 | 200,000,000원 |
| 2025.10 | 24.12㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2024.05 | 22.3㎡ | 4 | 200,000,000원 |
| 2022.06 | 19.54㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2022.03 | 22.3㎡ | 5 | 235,000,000원 |
| 2022.01 | 24.12㎡ | 4 | 217,000,000원 |
| 2021.10 | 16.95㎡ | 10 | 170,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 면적 불일치 | 2건 | 200,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 261,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,454,000원 |
| 1. 임차인 성채영 보증금 | 220,000,000원 | 220,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,462,000,000원 | 36,546,000원 |
| 3. 강제경매개시결정 · 성채영 | 220,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 배당 시뮬레이션에서는 성채영 보증금이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았고, 국세·지방세가 선순위로 차감되면 실제 배당 및 인수액은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 상봉역 동측 인근으로 근린생활시설·오피스텔·아파트가 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 상봉역이 있어 대중교통 상황은 보통인 편입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 사무실이나 현황은 주거용으로 이용 중인 것으로 추정돼 실제 이용상태를 재확인해야 합니다.
- 건물. 2019.09.20 사용승인, 지하1층·지상10층 철근콘크리트 건물이며 승강기·기계식 주차장·난방·소방설비가 구비돼 있습니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·재정비촉진지구·과밀억제권역이며 토지거래계약에 관한 허가구역 정보가 있습니다.
- 단지 거래. 동인씨엘로103동은 21세대이며 확인된 거래는 7건입니다. 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 대항력 임차인 최우선 확인. 성채영의 전입·점유개시·확정일자 2020.11.30이 말소기준 2022.08.11보다 빠릅니다.
- 당해세 확인. 국세·지방세 압류 3건이 실제로 선순위 배당되는지 확인해야 현재 회차의 인수 0원 판단을 확정할 수 있습니다.
- 유찰 후 인수액 재계산. 1회 유찰 시 14,923,200원, 2회 유찰 시 56,098,560원의 임차보증금 인수가 발생하는 시뮬레이션입니다.
- 가격 비교 주의. 최근 12개월 평균 200,000,000원과 최신 200,000,000원은 분석대상 면적 40.383㎡와 면적이 일치하지 않습니다.
- 임차채권 관계 확인. 임차인과 강제경매 신청채권자가 모두 성채영으로 표시돼 있어 임대차계약과 신청채권의 원인을 원본에서 대조해야 합니다.
- 실제 이용상태 확인. 공부상 사무실이지만 현황 주거용으로 추정돼 용도·점유 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “현재 인수 0원”만 보고 끝낼 사건은 아니다
신건 261,000,000원에서는 배당표상 성채영의 보증금 220,000,000원이 전액 변제돼 매수인 인수액이 0원입니다. 그러나 이 임차인은 말소기준보다 앞선 대항력을 갖고 있어 배당 부족분이 생기면 그 잔액이 매수인에게 넘어갑니다. 특히 국세·지방세의 선순위 배당 여부가 확정되지 않았고, 유찰 시에는 14,923,200원·56,098,560원으로 인수액이 실제로 증가합니다.
가격도 현재 자료에서는 보수적으로 봐야 합니다. 최저가 261,000,000원은 최근 12개월 평균 200,000,000원의 130.5%이고 최근 추세도 -0.2%입니다. 다만 최근 거래 면적이 대상 40.383㎡와 일치하지 않으므로 단순한 동일면적 시세 비교로 단정할 수는 없습니다. 결론적으로 이 물건은 현재 회차 배당만 보면 인수 0원이지만, 대항력 임차보증금·세금 선차감·면적 불일치 시세비교를 함께 확인해야 하는 사건입니다.
