서울남부지방법원 2026타경3395. 서울 구로구 고척동 우진명가 제102동 제4층 제402호, 전용 53.98㎡의 도시형생활주택(단지형다세대주택)입니다. 현재 소유자는 사형택입니다. 이 사건의 말소기준권리는 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류로, 이후의 압류·임차권등기·강제경매개시결정은 등기 순위상 매각으로 소멸합니다. 하지만 등기 순위만 보고 끝낼 사건은 아닙니다. 정하윤은 2019.12.06. 전입·점유를 시작해 말소기준권리보다 앞서므로 대항력 있는 임차인입니다.
정하윤의 임차보증금은 310,000,000원이고 배당표상 우선변제권 없이 전액 인수로 계산되어 있습니다. 원칙대로라면 낙찰자가 보증금 반환의무를 부담하는 구조입니다. 그러나 매각물건명세서에는 주택도시공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다는 특별매각조건이 붙어 있습니다. 따라서 이 조건이 이행되는 전제에서 정하윤 관련 실질 인수는 0원으로 판단합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3395 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 고척동 253-5 우진명가 제102동 제4층 제402호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택(단지형다세대주택) · 전용 53.98㎡ · 제102동 6층 내 제4층 |
| 소유자 | 사형택 |
| 사용승인일 | 2019.02.08. |
| 감정가 / 최저가 | 340,000,000원 / 340,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 310,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차인이 있지만 특별매각조건이 핵심
말소기준은 2023.08.30. 주택도시보증공사 가압류입니다. 정하윤은 2019.12.06. 전입·점유를 시작해 이보다 앞서므로 대항력을 갖습니다. 2023.12.15. 설정된 주택임차권 자체는 말소기준 이후 등기라 매각으로 소멸하지만, 그 이전에 취득한 대항력까지 없어지는 것은 아닙니다. 따라서 특별매각조건이 없다면 보증금 310,000,000원의 인수 문제가 핵심 위험이 됩니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입·점유 | 보증금 | 대항력 | 배당 / 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 정하윤 | 건물전부 · 주거(임차권등기) | 2019.12.06 | 310,000,000원 | 대항력 有 | 배당요구 2023.12.15 · 원칙상 인수 / 특별조건 반영 시 실질 0원 |
| 이창훈 | 미상 | 2024.06.07 | 미상 | 대항력 없음 | 말소기준권리 이후 전입 · 보증금 미상 |
② 시세 비교 — 최근 시세보다 15.3% 높은 신건
우진명가는 총 20세대, 사용승인일 2019.02.08.의 다세대주택입니다. 비교되는 실거래는 2건이며, 전체 평균은 315,000,000원입니다. 그러나 가격 판단에서는 과거 거래가 섞인 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 295,000,000원, 최신 거래도 2023.05의 295,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.05 | 51.9㎡ | 5 | 295,000,000원 |
| 2022.01 | 53.98㎡ | 3 | 335,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 2건 | 315,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 295,000,000원 |
최저매각가 340,000,000원은 전체 실거래 평균과 비교해도 107.9%이고, 더 중요한 최근 12개월 평균과 비교하면 115.3%입니다. 최신 거래 295,000,000원보다도 높습니다. 최근 거래와 과거 거래를 비교한 추세 역시 -11.9%로 하락 방향이어서, 이 신건을 두고 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 340,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,560,000원 |
| 임차인 정하윤 보증금 | 310,000,000원 | 0원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,279,000,000원 | 334,440,000원 |
| 갑구 14번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 310,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 정하윤 보증금 310,000,000원은 우선배당되지 않아 원칙적으로 매수인 인수로 계산됩니다. 다만 특별매각조건의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 반영하면 해당 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다. 채권자 전체 청구액은 1,589,000,000원, 배당액은 334,440,000원, 미배당액은 1,254,560,000원입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 특별조건 확인이 선행
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 원칙상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 340,000,000원 | 334,440,000원 | 1,254,560,000원 | 310,000,000원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 272,000,000원 | 267,392,000원 | 1,321,608,000원 | 310,000,000원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 217,600,000원 | 213,753,600원 | 1,375,246,400원 | 310,000,000원 |
원칙적 권리구조만 놓고 보면 정하윤 보증금 310,000,000원의 인수 문제가 모든 회차에 남습니다. 특히 1회·2회 유찰 시 매각가가 보증금보다 낮아져도 단순히 최저가만 보고 싸다고 판단할 수 없습니다. 다만 이 사건은 특별매각조건으로 해당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시되어 있으므로, 그 조건의 실제 적용·이행 여부를 확인한 뒤에만 유찰가를 가격 메리트로 평가해야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용 중입니다.
- 입지. 세곡초등학교 북동측 인근으로 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 소재합니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 제102동 6층 내 제4층 제402호이며 사용승인일은 2019.02.08.입니다.
- 설비. 급·배수, 위생, 전기, 난방, 승강기, 지하1층·1층 주차장 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 북측 약 4m 내외 도로와 남측 약 6m 내외 막다른 도로에 접합니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역·지구단위계획구역·정비구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역 등에 해당합니다.
- 공시지가. 2,454,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 단지 통계. 우진명가의 경매물건 평균 유찰 횟수는 0.7회입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 유지되는지 확인해야 합니다.
- 정하윤 권리관계 확인. 전입 2019.12.06, 보증금 310,000,000원, 임차권등기 및 배당요구 관계를 원본과 대조해야 합니다.
- 이창훈 점유 확인. 2024.06.07 전입으로 대항력은 없지만 보증금과 실제 점유 형태가 미상입니다.
- 가격 상한 점검. 신건 340,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 115.3%이고 최근 추세도 -11.9%입니다.
- 매각기일. 2026.10.13의 최종 매각물건명세서와 변경·취하 여부를 확인해야 합니다.
- 등기 원본 대조. 등기사항전부증명서 발행일 2026.09.30 이후 변동 여부를 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 위험은 조건으로 풀렸지만, 가격은 아직 높다”
이 사건은 처음 보면 보증금 310,000,000원의 대항력 임차인이 있어 인수위험이 큰 물건입니다. 실제 배당 계산도 정하윤 보증금 전액을 매수인 인수로 잡고 있습니다. 그러나 배당받지 못하는 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 특별매각조건이 붙어 있어, 이 조건이 그대로 이행된다면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
그 다음 판단축은 가격입니다. 최저가 340,000,000원은 최근 12개월 평균 295,000,000원의 115.3%이고, 최신 거래 역시 295,000,000원입니다. 최근 거래 추세도 -11.9%이므로 현재 신건 가격을 최근 시세보다 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 특별매각조건의 확실한 적용 여부를 먼저 확인하고, 그 다음 가격을 판단해야 하는 사건입니다.
