서울북부지방법원 2025타경13738. 면목동 금호빌리지 제2층 제202호 다세대주택입니다. 감정가와 신건 최저매각가는 모두 298,000,000원이고, 신청채권자 김대균의 청구액은 199,000,000원입니다. 등기상 현재 소유자는 양지석이며 2023.09.13 소유권을 취득했고 당시 거래가액은 240,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기부의 후순위 권리보다 김대균의 점유·전입입니다. 김대균은 2021.02.16 전입한 것으로 조사됐고, 말소기준인 2022.09.08 주식회사 다원에프엔비 가압류보다 앞섭니다. 다만 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으므로 이를 곧바로 확정적인 대항력 임차인으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·인수액 미상으로 보는 것이 안전합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13738 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 중랑구 면목동 63-4 금호빌리지 제2층 제202호 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대 · 28.99㎡ · 제2층 제202호 |
| 이용상태 | 현관1 · 방2 · 주방1 · 거실1 · 욕실겸화장실1 · 발코니1 |
| 소유자 | 양지석 (2023.09.13 소유권이전 · 거래가액 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 298,000,000원 / 298,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 김대균 / 199,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준보다 앞선 전입을 먼저 본다
말소기준은 2022.09.08 갑구 7번 주식회사 다원에프엔비 가압류 172,000,000원입니다. 이후의 김예순 근저당권 50,000,000원과 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 표시돼 있습니다. 그러나 김대균의 전입일은 말소기준보다 빠른 2021.02.16입니다.
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 권리 판단 |
|---|---|---|---|---|
| 김대균 | 2021.02.16 | 미상 | 미상 | 대항력 가능·미상 우선변제 미상 승계 없음 |
실제 조사된 임차인은 1명입니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 김대균은 매각물건명세서와 현황조사에서 확인됩니다. 다만 보증금이 확인되지 않으므로 낙찰가와 합산한 실질취득액 역시 현재 산정할 수 없습니다.
② 시세 비교 — 신건 최저가가 실거래 평균 위
금호빌리지는 18세대, 2016.05.19 준공으로 집계돼 있습니다. 동일 또는 유사 면적 실거래 12건의 평균은 285,250,000원이고, 거래 목록의 최신 거래는 2023.09 240,000,000원입니다. 신건 최저가 298,000,000원은 실거래 평균의 104.5%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.09 | 28.99㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 29.98㎡ | 3 | 240,000,000원 |
| 2023.08 | 28.99㎡ | 2 | 240,000,000원 |
| 2023.06 | 29.41㎡ | 4 | 310,000,000원 |
| 2023.05 | 29.41㎡ | 2 | 320,000,000원 |
| 2023.04 | 29.30㎡ | 5 | 320,000,000원 |
| 2023.04 | 29.41㎡ | 3 | 320,000,000원 |
| 2023.03 | 28.99㎡ | 5 | 310,000,000원 |
| 2023.02 | 29.30㎡ | 4 | 315,000,000원 |
| 2023.02 | 29.41㎡ | 5 | 300,000,000원 |
| 2022.10 | 29.98㎡ | 5 | 254,000,000원 |
| 2022.10 | 29.30㎡ | 3 | 254,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 285,250,000원 |
거래 표본의 범위는 240,000,000원~320,000,000원이고 평균은 285,250,000원입니다. 신건 최저가 298,000,000원은 이 평균보다 높은 가격대이며, 특히 최신 확인 거래가 240,000,000원이라는 점까지 감안하면 신건 가격을 ‘시세보다 싸다’고 평가할 근거는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 298,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,972,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 다원에프엔비 | 172,000,000원 | 172,000,000원 |
| 3. 근저당권 · 김예순 | 50,000,000원 | 50,000,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 김대균 | 199,000,000원 | 71,028,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 421,000,000원 중 예상 배당액은 293,028,000원, 미배당액은 127,972,000원입니다. 배당 계산에서는 매수인 인수액이 0원으로 잡혀 있으나, 김대균의 보증금·확정일자가 미상인 상태이므로 실제 임차보증금 인수 여부까지 0원으로 확정하는 근거로 사용할 수 없습니다. 당해세·임차인 최우선변제도 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 중화중교 서측 인근으로 공동주택·단독주택·주상용건물·근린생활시설·교육기관·공원이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 버스정류장과 지하철 7호선 면목역까지 도보 약 3~4분, 사가정역까지 약 12~13분으로 조사됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 6층 건물 내 제2층 제202호이며, 현상은 보통입니다. 승강기·상하수도·위생설비·개별도시가스보일러 난방설비가 있습니다.
- 토지·규제. 제2종일반주거지역이며 소규모주택정비사업의 사업시행구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등이 포함돼 있습니다. 공시지가는 3,453,000원/㎡입니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물로 표시되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 김대균 임대차 원본 확인. 전입일은 2021.02.16이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 임대차계약서와 보증금 지급내역을 확인하기 전에는 인수액을 확정하지 마세요.
- 동일인 관계 확인. 조사된 임차인 김대균과 강제경매 신청채권자 김대균이 동일한 이름으로 나타납니다. 가장임차인 여부 또는 관계인 여부는 자료만으로 확정하지 말고 관계를 확인해야 합니다.
- 가격 기준. 신건 최저가 298,000,000원은 동일 면적 실거래 평균 285,250,000원의 104.5%입니다. 현재 가격을 시세 할인으로 보기는 어렵습니다.
- 민간임대주택등기. 갑구 8-1에 민간임대주택등기가 존재하므로 매각 전 현재 효력과 관련 서류를 원본으로 확인하세요.
- 배당표의 한계. 예상배당은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으며, 보증금 미상 임차인의 실제 인수 여부를 확정하지 않습니다.
맺으며 — “신건 가격도, 임차 인수도 아직 안전마진이 없다”
이 물건은 후순위 등기권리만 보면 구조가 단순합니다. 하지만 말소기준보다 앞선 2021.02.16 전입자 김대균의 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 매수인의 실제 인수 부담을 계산할 수 없습니다. 여기에 신건 최저가 298,000,000원은 실거래 평균 285,250,000원의 104.5%로 가격도 최근 거래 평균보다 높습니다. 따라서 현재 핵심은 임대차 실체와 보증금부터 확인하고, 그 결과를 포함한 실질취득액을 시세와 다시 비교하는 것입니다.
