서울북부지방법원 2025타경13747. 강북구 번동 드래곤타워 403호로, 감정평가상 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중인 다세대 물건입니다. 현재 소유자는 진용자로, 2017.08.18 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 이번 사건의 말소기준은 데이터상 2025.11.27 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다. 문제는 그보다 앞선 2024.02.14 이화영의 소유권이전청구권가등기와, 말소기준 전에 전입한 최해인의 점유입니다.
박수빈의 경우는 구조가 다릅니다. 임차보증금 235,000,000원, 전입 2023.08.28, 확정일자 2023.08.07, 임차권등기 2024.07.02로 대항력·우선변제권이 확인되지만, 매각물건명세서의 특별매각조건에 신청채권자와 임차인 박수빈이 배당으로 전액 변제받지 못하더라도 잔존 임대차보증금반환채권을 포기하고 임차권등기를 말소한다고 명시돼 있습니다. 따라서 박수빈에 관한 매수인 실질 인수는 0원으로 보는 것이 핵심입니다. 다만 이 조건을 이화영의 가등기나 최해인 등 다른 사람에게 확대 적용할 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울북부지방법원 2025타경13747 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강북구 번동 460-67 드래곤타워 제4층 제403호 · 도로명 서울특별시 강북구 한천로 988 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택(원룸형주택) |
| 소유자 | 진용자 · 2017.08.18 임의경매로 인한 매각으로 소유권 취득 |
| 감정가 / 최저가 | 361,000,000원 / 361,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 235,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 등기부 발급일 | 2026.09.30 |
① 권리 흐름 — 박수빈보다 가등기·미상 점유를 먼저 본다
② 임차인·점유자 분석
| 성명 / 점유 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 박수빈 제4층 제403호 전부 | 2023.08.28 2023.08.07 | 235,000,000원 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 실질 0원 특별매각조건 |
| 최해인 403호 | 2025.10.20 미상 | 미상 | 가능·미상 | 미상 배당요구 2026.02.11 | 인수위험 미상 |
| 주택도시 주거 | 미상 미상 | 미상 | 미상 | 미상 | 미상 |
최해인은 전입일이 2025.10.20으로 말소기준 2025.11.27보다 빠르지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않습니다. 따라서 대항력 有라고 확정해서는 안 되고 ‘대항력 가능·미상’으로 보아야 합니다. 배당요구는 2026.02.11에 접수됐으나, 보증금 자체가 미상이므로 매수인이 떠안을 수 있는 금액 역시 현재 확정할 수 없습니다.
③ 가격 판단 — 실거래 자료 없이 ‘싸다’고 말할 수 없다
감정가는 361,000,000원이고 현재 최저매각가도 361,000,000원입니다. 그러나 동일 물건군의 최근 실거래 평균, 최신 거래, 최근 추세 자료가 없으므로 361,000,000원이 시세보다 낮은지 높은지 판단할 근거가 없습니다. 따라서 신건 최저가만 보고 가격 메리트가 있다고 평가하면 안 됩니다.
확정적으로 계산되는 박수빈의 실질 인수액은 0원이므로 현재 회차의 확정분 실질취득은 361,000,000원입니다. 다만 이화영 가등기와 최해인 보증금 등 비정량 위험이 남아 있어, 최종 실질취득 총액을 361,000,000원으로 고정해 단정할 수도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 361,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,854,000원 |
| 1. 임차인 박수빈 보증금 | 235,000,000원 | 235,000,000원 |
| 2. 주택도시보증공사 경매개시결정 | 235,000,000원 | 120,146,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 시뮬레이션상 신청채권자 미배당은 114,854,000원입니다. 특별매각조건에 따라 박수빈의 잔존 보증금반환채권은 포기되고 임차권등기가 말소되므로 박수빈 관련 실질 인수는 0원입니다. 다만 이 조건 밖의 가등기·미상 임차위험은 별도입니다.
⑤ 회차별 구조
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 시나리오상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 신건 100% | 361,000,000원 | 120,146,000원 | 114,854,000원 | 0원 |
| 1회 유찰 · 80% | 288,800,000원 | 48,956,800원 | 186,043,200원 | 0원 |
| 2회 유찰 · 64% | 231,040,000원 | 0원 | 235,000,000원 | 7,994,560원* |
* 2회 유찰 시 7,994,560원은 제공된 시나리오의 룰상 산출값입니다. 특별매각조건에 따라 박수빈 관련 실질 인수는 0원으로 보되, 다른 선순위 권리·미상 임차 위험은 별도 확인이 필요합니다.
⑥ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 도시형생활주택(원룸형주택)으로 이용 중입니다.
- 위치. 서울수송초등학교 서측 인근으로, 공동주택과 각종 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 지하철 4호선 수유역이 있으며, 대중교통 이용편의도는 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 2018.02.02 사용승인된 철근콘크리트구조 평스라브지붕 10층 건물의 제4층 제403호입니다.
- 도로. 남측 약 25미터, 북서측 및 남동측 약 4미터 포장도로에 접합니다.
- 토지·규제. 도시지역·제3종일반주거지역·과밀억제권역 등에 해당하며, 감정자료상 위반건축물은 확인되지 않았습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 이화영 가등기 성격 확인. 2024.02.14 소유권이전청구권가등기는 말소기준보다 앞섭니다. 메모에도 담보가등기 종류 확인 필요가 명시돼 있으므로 원인·피담보채권·말소 여부를 우선 확인해야 합니다.
- 특별매각조건 원문 확인. 박수빈과 신청채권자의 잔존 임대차보증금반환채권 포기 및 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영됐는지 대조해야 합니다.
- 최해인 보증금 확인. 전입일은 2025.10.20이지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 대항력 가능성과 실제 인수액은 보증금 확인 전에는 확정할 수 없습니다.
- 주택도시로 기재된 점유관계 확인. 전입일·확정일자·보증금·대항력 정보가 확인되지 않아 별도 신원과 권리관계를 확인해야 합니다.
- 가격 판단 보류. 최근 실거래 자료가 없어 361,000,000원이 시세 대비 저렴한지 판단할 수 없습니다. 최저가 자체를 가격 메리트로 해석하지 마십시오.
맺으며 — 주된 보증금은 정리됐지만, 권리가 끝난 것은 아니다
이 사건은 겉으로 보면 박수빈의 235,000,000원 보증금이 가장 커 보이지만, 특별매각조건 때문에 박수빈 관련 매수인 실질 인수는 0원입니다. 오히려 실제 권리분석의 핵심은 2024.02.14 이화영 가등기와 2025.10.20 전입한 최해인의 미상 보증금입니다. 특히 가등기는 데이터상 매수인 인수로 분류돼 있으면서 동시에 담보가등기 여부 확인이 필요하다고 명시돼 있습니다.
가격도 아직 판단 근거가 부족합니다. 현재 최저가는 361,000,000원이지만 최근 실거래 자료가 없어 시세 대비 저렴하다는 결론을 낼 수 없습니다. 따라서 이 물건은 “박수빈 보증금이 크다”는 표면적 위험은 특별매각조건으로 해소됐지만, 확약 밖 선순위 권리와 미상 임차관계가 남아 있는 사건으로 보는 것이 맞습니다. 입찰 전 가등기 성격과 최해인 보증금 확인이 선행돼야 최종 실질취득 총액과 권리승계 범위를 확정할 수 있습니다.
