서울남부지방법원 2026타경3403. 서울 강서구 화곡동 파크아리온 102동 11층 1104호, 전용 25.44㎡ 다세대주택입니다. 소유자는 박영록이고 2021.12.04. 매매를 원인으로 2022.01.03. 거래가액 337,000,000원에 소유권을 이전받았습니다. 과거 국민은행 근저당권 2건은 2022.01.03. 이미 말소됐고, 현재 권리분석의 핵심은 2022.01.03. 점유·전입한 임차인 송의진의 337,000,000원 임차보증금입니다.
송의진은 확정일자 2021.12.06., 전입·점유 2022.01.03., 임차권등기 2023.11.30.로 대항력과 우선변제권을 갖습니다. 2026.01.28. 강제경매개시결정보다 앞선 권리이므로 원칙적으로는 배당 후 남은 보증금이 매수인에게 넘어가는 구조입니다. 실제 배당계산에서도 신건 매각가 303,000,000원을 가정하면 39,042,000원이 미배당됩니다. 그러나 이 사건에는 그 원칙을 뒤집는 특별매각조건이 붙어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3403 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 367-1 파크아리온 제102동 제11층 제1104호 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 25.44㎡ · 제102동 제11층 제1104호 |
| 이용상태 | 다세대주택으로 이용 중 |
| 소유자 | 박영록 · 2021.12.04. 매매 · 거래가액 337,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 303,000,000원 / 303,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 337,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
| 사용승인일 | 2021.07.29 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수, 특별매각조건으로 실질 0원
과거 국민은행 근저당권은 등기부상 이미 말소돼 현재 인수 판단의 기준권리가 아닙니다. 송의진의 전입·점유는 2022.01.03., 임차권등기는 2023.11.30.이고, 강제경매개시결정은 2026.01.28.입니다. 따라서 송의진의 임차권은 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 대상입니다. 다만 특별매각조건이 미배당 잔액의 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시해 그 인수위험을 실질적으로 제거합니다. 2026.04.13. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸합니다.
② 임차인 — 337,000,000원 대항력 보증금
| 임차인 | 점유부분 | 전입 / 점유 | 확정일자 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|---|---|
| 송의진 | 건물전부 | 2022.01.03 | 2021.12.06 | 337,000,000원 | 대항력 有 우선변제 특별조건 말소 |
③ 시세 비교 — 최근 거래가 234,000,000원, 신건은 129.5%
전체 12건의 거래 평균은 319,750,000원이지만, 과거 331,000,000원~337,000,000원 거래가 다수 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에서는 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.08의 234,000,000원 1건이고, 최근 12개월 평균도 234,000,000원입니다. 최저매각가이자 실질취득액인 303,000,000원은 이 최근 시세의 129.5%입니다. 가격 추세 역시 최근 구간이 이전보다 -28.6%로 낮습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.08 | 25.44㎡ | 10 | 234,000,000원 |
| 2025.02 | 25.44㎡ | 11 | 285,000,000원 |
| 2023.08 | 25.18㎡ | 9 | 305,000,000원 |
| 2022.01 | 25.44㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2022.01 | 25.18㎡ | 10 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.18㎡ | 11 | 331,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 337,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 9 | 329,000,000원 |
| 2021.12 | 25.44㎡ | 11 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.18㎡ | 12 | 337,000,000원 |
| 2021.11 | 25.44㎡ | 10 | 337,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 25.44㎡ | 1건 | 234,000,000원 |
④ 예상배당표 (매각가 303,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 5,042,000원 |
| 1. 임차인 송의진 보증금 | 337,000,000원 | 297,958,000원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 337,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 송의진 보증금 부족분은 39,042,000원입니다. 원칙적으로는 매수인 인수액이지만, 특별매각조건에 따라 주택도시공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 실질 인수는 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 화원중학교 북서측 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 함께 있는 상가 및 주택 혼용지대입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 12층 건물의 11층이며 사용승인일은 2021.07.29입니다. 승강기·개별난방·기계식 주차 설비가 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역, 평지의 사다리형 토지이며 공시지가는 5,544,000원/㎡입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역 등이 포함됩니다.
- 거래 표본. 파크아리온101동102동은 28세대이며 거래 표본은 12건, 최근 12개월 거래는 1건입니다. 최근 시세 판단은 표본 수를 함께 고려할 필요가 있습니다.
- 공부와의 차이. 없음. 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 핵심은 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건입니다. 입찰 전 매각물건명세서의 특별매각조건을 원문 대조해야 합니다.
- 단순 인수계산과 실제 인수를 구분. 배당표상 부족분은 39,042,000원이지만 특별매각조건 반영 실질 인수는 0원입니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 319,750,000원보다 최근 12개월 평균·최신 거래 234,000,000원을 우선해 가격을 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 구간은 이전 거래 대비 -28.6%입니다. 신건 최저가 303,000,000원이 최근 시세의 129.5%라는 점을 입찰가 판단의 출발점으로 삼아야 합니다.
- 유찰 이력 참고. 동일 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 현재는 0회 유찰 신건입니다.
- 민간임대주택등기 확인. 2022.01.12. 민간임대주택등기가 존재하므로 등기 내용과 매각조건을 함께 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원 ≠ 가격 메리트”
이 사건의 가장 중요한 반전은 대항력 임차인이 있는데도 실질 인수는 0원이라는 점입니다. 송의진의 보증금 337,000,000원은 신건 최저가 303,000,000원보다 크고 배당계산상 39,042,000원이 남지만, 특별매각조건이 미배당 잔액 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시합니다. 따라서 권리 측면의 핵심 부담은 해소됩니다.
그러나 가격은 별개입니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래가 모두 234,000,000원인데 실질취득액은 303,000,000원으로 129.5%입니다. 최근 가격 추세도 -28.6%이고, 동일 단지 경매 평균 유찰 횟수는 2.4회입니다. 전체 거래 평균 319,750,000원만 보면 신건이 낮아 보일 수 있지만, 현재 시장을 반영하는 최근 거래를 기준으로는 신건 가격을 저렴하다고 평가할 수 없습니다. 이 물건은 권리위험보다 현재 시세와 입찰가격의 간격이 더 큰 판단 변수입니다.
