서울남부지방법원 2026타경3407. 양천구 신월동 벨로스신월 제3동 6층 601호, 전용 43.12㎡ 다세대주택입니다. 이 사건의 핵심은 말소기준보다 앞선 임차권입니다. 김순권은 2021.09.15 전입, 2021.09.08 확정일자를 갖추고 230,000,000원의 임차보증금으로 건물 전부를 임차했으며, 2023.09.05 주택임차권등기를 마쳤습니다. 말소기준은 그보다 뒤인 2024.12.11 이천세무서장 관련 압류이므로 원래 권리 순서만 보면 매수인 인수 가능성이 있는 선순위 임차권입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 특별매각조건이 붙어 있습니다. 매각물건명세서 비고상 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각합니다. 따라서 김순권 임차권에 대해서는 낙찰가가 내려가 배당 부족액이 생기더라도 매수인 실질 인수액은 0원으로 봐야 합니다. 이 조건은 해당 임차권의 잔액과 임차권등기 말소에 적용되며, 본건에서 확인되는 실제 임차인은 김순권 1명입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2026타경3407 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 419-1 벨로스신월 제3동 제6층 제601호 |
| 도로명 | 서울특별시 양천구 오목로1길 30 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 전용 43.12㎡ · 철근콘크리트조 평지붕 6층 중 6층 |
| 소유자 | 박동수 (2019.08.16. 거래가 240,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 264,000,000원 / 264,000,000원 (신건) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 230,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.10.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 특별매각조건
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 / 확정 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|
| 김순권 | 건물 전부 · 주거(임차권등기) | 230,000,000원 | 전입 2021.09.15 확정 2021.09.08 | 대항력 有 우선변제 有 실질 인수 0 |
김순권은 배당요구를 했고 우선변제권을 행사할 수 있습니다. 현재 최저가 264,000,000원 가정에서는 집행비용 4,496,000원 이후 임차보증금 230,000,000원이 전액 배당되는 구조이므로 이 회차 자체에서도 임차보증금 미배당액은 없습니다. 그 뒤 신청채권자 주택도시보증공사에는 29,504,000원이 배당되고, 청구액 230,000,000원 중 200,496,000원이 미배당으로 남습니다.
② 시세 비교 — 특별조건보다 더 중요한 건 신건 가격
벨로스신월의 전용 43.12㎡와 인접 면적 실거래 중 최근 12개월 거래는 4건, 평균은 260,000,000원입니다. 신건 최저가 264,000,000원은 이 평균의 101.5%입니다. 최근 12개월 평균은 이전 거래군보다 2.2% 높은 흐름이지만, 최신 2026.06 거래는 250,000,000원이므로 현재 최저가를 두고 시세보다 싸다고 평가할 근거는 없습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.73㎡ | 6 | 250,000,000원 |
| 2026.05 | 43.12㎡ | 6 | 270,000,000원 |
| 2026.01 | 46.73㎡ | 4 | 250,000,000원 |
| 2025.10 | 46.73㎡ | 3 | 270,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 4건 | 260,000,000원 |
전체 9건의 평균은 256,888,888원이지만 가격 판단은 최근 거래를 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균 260,000,000원과 비교해도 신건 264,000,000원이 높고, 최신 거래 250,000,000원보다도 높습니다. 따라서 특별매각조건으로 권리 리스크가 줄었다는 이유만으로 가격 가점을 줄 수는 없습니다.
③ 예상배당표 (매각가 264,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,496,000원 |
| 1. 임차인 김순권 보증금 | 230,000,000원 | 230,000,000원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 230,000,000원 | 29,504,000원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
국세·지방세 압류 4건이 있어 당해세에 해당하면 선순위 차감으로 실제 배당은 달라질 수 있습니다. 현재 회차 기준 김순권 보증금은 전액 배당되며 매수인 인수는 0원입니다. 유찰로 임차보증금 미배당이 발생하더라도 특별매각조건상 반환청구권 포기·임차권등기 말소를 전제로 실질 인수는 0원으로 봅니다.
④ 유찰 시나리오 — 룰상 인수와 실질 인수를 구분
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 | 특별조건 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 (신건, 감정가 100%) | 264,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 1회 유찰 시 (감정가 80%) | 211,200,000원 | 22,556,800원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 (감정가 64%) | 168,960,000원 | 64,205,440원 | 0원 |
룰상 인수액은 선순위 임차권의 미배당 보증금을 기준으로 한 데이터 값입니다. 이 사건은 특별매각조건이 있으므로 김순권 임차권에 대해서는 해당 잔액 반환청구권 포기 및 임차권등기 말소를 반영해 실질 인수를 0원으로 판단합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 서울강서초등학교 인근으로 공동주택·단독주택·근린생활시설이 혼재하며 제반 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평지붕 6층 건물의 6층 601호이며, 다세대주택으로 이용 중입니다. 위생·급배수시설과 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 북측 약 10m 내외, 서측 약 8m 내외 도로와 각각 접합니다.
- 용도지역. 도시지역·제2종일반주거지역이며 공시지가는 3,088,000원/㎡입니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
- 규제. 제3종 구역, 수평표면구역, 진입표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 및 토지거래계약에관한허가구역 관련 사항이 포함됩니다.
- 거래표본. 벨로스신월은 30세대이며 2018.07.30 준공, 실거래 표본은 9건입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 특별매각조건 원문 확인. 배당받지 못하는 임대차보증금 잔액에 대한 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 실제 매각조건에 그대로 반영되는지 확인해야 합니다.
- 선순위 임차권 확인. 김순권의 전입 2021.09.15, 확정일자 2021.09.08, 임차권등기 2023.09.05 및 보증금 230,000,000원을 원본과 대조해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 4건이 있으며 당해세 여부에 따라 실제 배당 순서와 금액이 달라질 수 있습니다.
- 가격 상한 점검. 현재 최저가 264,000,000원은 최근 12개월 평균 260,000,000원보다 높고 최신 거래 250,000,000원도 웃돕니다.
- 임차권 말소 절차. 낙찰 후 특별매각조건에 따른 임차권등기 말소가 실제로 이행되는 절차와 서류를 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서·실거래 자료를 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수형처럼 보이지만, 실질 인수는 0원”
이 사건은 권리표만 보면 2024.12.11 말소기준보다 앞선 김순권의 230,000,000원 임차권이 있어 인수형 물건으로 보입니다. 그러나 매각물건명세서의 특별매각조건이 미배당 임대차보증금 반환청구권 포기와 임차권등기 말소를 명시하고 있어, 이 임차권에 대한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 이 물건의 판단 포인트는 ‘230,000,000원을 추가로 떠안느냐’가 아니라 현재 264,000,000원이라는 가격이 적정하냐로 이동합니다. 최근 12개월 평균은 260,000,000원, 최신 거래는 250,000,000원이고 현재 최저가는 최근 평균의 101.5%입니다. 권리 부담은 특별조건으로 정리되지만, 신건 가격 자체에는 시세 대비 할인 여지가 보이지 않습니다.
